ΑΚΙΝΗΤΑ: Ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις για όσους χρωστούν στο Δημόσιο!

ΑΚΙΝΗΤΑ: Ξεμπλοκάρουν οι πωλήσεις για όσους χρωστούν στο Δημόσιο!04.01.2018Άρθρα

Πιο εύκολη η χορήγηση φορολογικής ενημερότητας με χθεσινή εγκύκλιο της ΑΑΔΕ

Δεν θα απαιτείται πλέον η εξόφληση του συνόλου των οφειλών. Αναλυτικά παραδείγματα

Χιλιάδες σπίτια αναμένεται να βγουν στο σφυρί σε τιμές ευκαιρίας το επόμενο διάστημα

Η Θέση μας: Οι Ελληνες αγρότες τελούν υπό διωγμόν

Διαβάστε επίσης:

►Κρίσιμες ημέρες για το Σκοπιανό! Στην ΠΓΔΜ θα πάει ο γ.γ. του ΝΑΤΟ►Υπουλα κόλπα από Γερμανία και στο Αιγαίο►Μικρές εκπτώσεις στους λογαριασμούς της ΔΕΗ!►Κωλοτούμπα τώρα από τον άφαντο Σώρρα►Σωσίβιο για τα δάνεια σε ελβ. φράγκο►Μίζες... όποια πέτρα κι αν σηκώσεις! Δίωξη για δωροδοκίες στα έργα του μετρό►Αιτία πολέμου τα λουκέτα σε σχολεία από τον Γαβρόγλου►Νέες περιοχές στο Κτηματολόγιο!

Θα υπολογίζεται το πραγματικό τίμημα και ο οφειλέτης του Δημοσίου θα μπορεί να σβήσει μέρος ή και ολόκληρη την οφειλή

Ρεπορτάζ
Στέλιος Κράλογλου

Ξεπαγώνει» η πώληση ακινήτων για φορολογουμένους που έχουν πνιγεί με οφειλές προς το Δημόσιο και θέλουν να κάνουν μια νέα αρχή! Εφόσον ένα ακίνητο δεν είναι υποθηκευμένο σε κάποια τράπεζα (έναντι στεγαστικού δανείου), τότε ο οφειλέτης θα μπορεί να το πουλήσει ευκολότερα, για να σβήσει μέρος ή και ολόκληρο το χρέος του. Και αυτό γιατί, πλέον, για την έκδοση της βεβαίωσης οφειλής (η γνωστή φορολογική ενημερότητα) θα λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό τίμημα που πρόκειται να εισπραχθεί και όχι η αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, η οποία σε πολλές περιπτώσεις είναι υψηλότερη από την πραγματική αξία πώλησης.

Με απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων αλλάζουν κρίσιμες προϋποθέσεις για την έκδοση φορολογικής ενημερότητας. Η σημαντικότερη αλλαγή που προβλέπει η απόφαση είναι ο νέος τρόπος καθορισμού του τιμήματος από τη συναλλαγή. Με βάση όσα προέβλεπε η φορολογική νομοθεσία, ο οφειλέτης που πωλούσε ένα ακίνητο και με την πώληση δεν εξοφλούσε το σύνολο της οφειλής του προς την Εφορία ήταν υποχρεωμένος να το πουλήσει στην αντικειμενική αξία του. Αυτό στην πράξη σήμαινε ότι δεν θα γινόταν η μεταβίβαση, καθώς, συνήθως, δεν υπάρχουν ενδιαφερόμενοι αγοραστές στην αντικειμενική αξία, η οποία κατά κανόνα είναι πολύ υψηλότερη από την εμπορική αξία.

Φορολογική ενημερότητα

Με το νέο καθεστώς που προβλέπεται από την απόφαση αλλαγής των προϋποθέσεων χορήγησης φορολογικής ενημερότητας η πώληση των ακινήτων μπορεί να γίνει σε τιμή χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία. Συγκεκριμένα, το ελάχιστο ποσό που πρέπει να εισπράξει το Δημόσιο από την πώληση του ακινήτου είναι η διαφορά μεταξύ του αναγραφόμενου τιμήματος στο συμβόλαιο και της αντικειμενικής αξίας.

Με την ίδια απόφαση καταργείται και η «υποκειμενικότητα» στο ποσό της παρακράτησης απαιτήσεων του οφειλέτη (π.χ. ποσά από πληρωμή δημόσιων προμηθειών, επιστροφές φόρων). Με το προηγούμενο καθεστώς ο προϊστάμενος της Εφορίας αποφάσιζε παρακράτηση από 10% έως 100% της απαίτησης του οφειλέτη και συνήθως όριζε υψηλό ποσοστό. Με το νέο καθεστώς το ποσοστό ορίζεται αντικειμενικά από ειδική κλίμακα και κυμαίνεται από 10% έως 70%, ανάλογα με το ποσοστό της ρυθμισμένης οφειλής που έχει εξοφλήσει ο οφειλέτης. Η αυτόματη παρακράτηση οφειλών προβλέπεται ακόμα και για όσους έχουν υπαχθεί σε ρυθμίσεις τμηματικής εξόφλησης των οφειλών τους και πληρώνουν κανονικά τις μηνιαίες δόσεις τους.

Τα δύο παραδείγματα

Με πολύ μικρότερο αντίτιμο προς την Εφορία οι φορολογούμενοι θα μπορούν να πάρουν αποδεικτικό ενημερότητας και να ξεμπλοκάρουν την πώληση ενός ακινήτου. Ας δούμε μερικά παραδείγματα:

• Φορολογούμενος έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή προς την Εφορία ύψους 60.000 ευρώ και θέλει να προχωρήσει στην πώληση ενός ακινήτου. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι 50.000, αλλά η εμπορική αξία του είναι 30.000 ευρώ. Με ό,τι ίσχυε πριν, η πώληση δεν μπορούσε να γίνει, καθώς η Εφορία απαιτούσε το τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, δηλαδή τα 50.000 ευρώ. Με το νέο καθεστώς, η πώληση μπορεί να γίνει και το ποσό που θα εισπράξει η Εφορία από το τίμημα είναι η διαφορά μεταξύ εμπορικής και αντικειμενικής αξίας. Συγκεκριμένα, η Εφορία θα εισπράξει 20.000 ευρώ και θα απομείνουν και 10.000 ευρώ από το τίμημα για τον πωλητή του ακινήτου και οφειλέτη.

• Φορολογούμενος έχει ληξιπρόθεσμη οφειλή 80.000 ευρώ προς την Εφορία και πωλεί ακίνητο. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου είναι 120.000, αλλά η εμπορική αξία του είναι 60.000 ευρώ. Με ό,τι ίσχυε πριν, η πώληση δεν μπορούσε να γίνει, καθώς η Εφορία απαιτούσε το τίμημα να μην είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία, δηλαδή τα 120.000 ευρώ. Με το νέο καθεστώς, η πώληση μπορεί να γίνει και το ποσό που θα εισπράξει η Εφορία είναι 60.000 ευρώ. Ετσι, ο οφειλέτης θα καταφέρει να μειώσει την οφειλή του στα 20.000 ευρώ.

«Μαύρο» χρήμα και πτώση τιμών

Συναλλαγές με μαύρο χρήμα και ραγδαία πτώση των τιμών στην κτηματαγορά ενδέχεται να προκαλέσει η απόφαση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για τη διαδικασία πώλησης ακινήτων προκειμένου να αποκληρωθούν χρέη προς το Δημόσιο. Οπως εκτιμούν άνθρωποι της αγοράς, πολλοί οφειλέτες ενδέχεται να καταφύγουν στη σύναψη εικονικών συμβολαίων προκειμένου να ικανοποιηθούν, οι τυπικές προϋποθέσεις που θέτει η Εφορία για την έκδοση αποδεικτικού φορολογικής ενημερότητας. Το πραγματικό τίμημα θα καταβληθεί «κάτω από το τραπέζι» ώστε να περιοριστεί ο φόρος μεταβίβασης κ.ά. Οι ίδιοι αναλυτές τονίζουν ότι εφόσον η Εφορία δεν απαιτεί πλέον οι αγοραπωλησίες να γίνονται στην αντικειμενική αξία, αλλά σε χαμηλότερες τιμές, θα αρχίσουν να «κατρακυλούν» οι πραγματικές τιμές των ακινήτων που σε ορισμένες περιοχές διατηρούνται ακόμη σε υψηλά επίπεδα.