Πώς θα σώσετε τα σπίτια σας!

Tου Σταύρου Μονεμβασιώτη

Νέες ρυθμίσεις, που δίνουν για πρώτη φορά τη δυνατότητα μιας νομοθετικά κατοχυρωμένης αναδιάρθρωσης τραπεζικών οφειλών, έχουν στη διάθεση τους χιλιάδες Έλληνες δανειολήπτες, οι οποίοι αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τις δόσεις τους στις τράπεζες. Τα εργαλεία που έχουν στη διάθεσή τους οι κάτοχοι «κόκκινων» δανείων περιλαμβάνουν «πάγωμα» δανείου, μειωμένες δόσεις, πληρωμή μόνο τόκων, έως

και… μερική διαγραφή οφειλής!

«Κακά τα ψέματα πολλές φορές οι τράπεζες με τους δυσνόητους όρους παραπλανούν τους δανειολήπτες», δηλώνει στην «Alpha freepress» η κα Κωνσταντίνα Λεκκάκου, δικηγόρος, διαπιστευμένη διαμεσολαβήτρια του Υπουργείου Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρώπινων Δικαιωμάτων, προτρέποντας τους δανειολήπτες να αξιοποιήσουν το νέο νομοθετικό πλαίσιο για να σώσουν τα σπίτια τους!

Ποιούς αφορούν οι νέες ρυθμίσεις για τα δάνεια; Μόνο όσους έχουν «κόκκινο» δάνειο ή και όσους δυσκολεύονται να είναι συνεπείς σε μία ή δύο δόσεις;

«Με τις νέες ρυθμίσεις δίνεται για πρώτη φορά η δυνατότητα στους δανειολήπτες να διαπραγματευθούν με την τράπεζα το δάνειό τους. Αφορά στις περιπτώσεις μη καταγγελμένων δανείων φυσικών και νομικών προσώπων που βρίσκονται σε αρχικό στάδιο καθυστέρησης (1 έως 89 ημέρες), σε δάνεια που χαρακτηρίζονται ως μη εξυπηρετούμενα (άνω των 90 ημερών) και σε δάνεια που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση, αλλά δεν έχουν καταγγελθεί, δηλαδή δεν έχει καταστεί απαιτητό το σύνολο της οφειλής. Αυτό δεν σημαίνει ότι αποκλείεται η δυνατότητα διαπραγμάτευσης με την τράπεζα και μετά την καταγγελία του δανείου, αλλά γίνεται πλέον σε άλλη βάση, προφανώς πιο πιεστική και μέσα στα πλαίσια της ελεύθερης διαπραγμάτευσης, με την βοήθεια συνήθως ενός εξειδικευμένου διαμεσολαβητή ή νομικού».

Είναι κάτι που θα λειτουργήσει παράλληλα με το νέο νομοθετικό πλαίσιο για την ενιαία αντιμετώπιση των επιχειρηματικών οφειλών (δάνεια, ασφαλιστικά ταμεία, εφορία, προμηθευτές, κ.ά);

«Ναι, ο Κώδικας Δεοντολογίας των Τραπεζών λειτουργεί παράλληλα με τις ρυθμίσεις οφελών των Δημοσίου, τις ρυθμίσεις για τις επιχειρηματικές οφειλές κ.λπ. Η παρουσία του δανειολήπτη στην Τράπεζα με την υποβολή προτάσεων για αναπροσαρμογή των όρων του δανείου του ανάλογα με τις σημερινές του δυνατότητες, λαμβάνοντας υπ’ όψιν την σημερινή οικονομική, περιουσιακή και οικογενειακή του κατάσταση, κρίνεται σημαντική και απαραίτητη πλέον για τον χαρακτηρισμό του ως “Συνεργάσιμου Δανειολήπτη”».

Συχνά οι δανειολήπτες αισθάνονται αδύναμοι απέναντι στο τραπεζικό σύστημα, εκτιμώντας ότι κάθε προσπάθεια συνεννόησης ή διαπραγμάτευσης με την τράπεζα δεν θα φέρει καλύτερο αποτέλεσμα. Ποιά είναι η αλήθεια;

«Κακά τα ψέματα πολλές φορές οι τράπεζες με τους δυσνόητους όρους παραπλανούν τους δανειολήπτες, ως εκ τούτου η μόνη λύση σε αυτό το πρόβλημα είναι η προστασία τους, είτε μέσω της δικαστικής οδού, είτε μέσω της διαδικασίας της διαμεσολάβησης από έμπειρους διαμεσολαβητές. Και στις δύο περιπτώσεις αυτό που πρέπει να επιδιώξει ο δανειολήπτης είναι η συνεργασία με την τράπεζα, προκειμένου να χαρακτηρισθεί ως συνεργάσιμος δανειολήπτης και όχι η απάθεια προς τις επιστολές των πιστωτικών ιδρυμάτων προς διευθέτηση των οφειλών του».

Ποιά εργαλεία έχουν σήμερα στη διάθεση τους οι δανειολήπτες για να προστατεύσουν την πρώτη τους κατοικία;

«Η προστασία της πρώτης κατοικίας επιτυγχάνεται είτε μέσω της δικαστικής οδού (φυσικά πρόσωπα προσφυγή στον ν. 3869/2010), είτε εξωδικαστικά με την προσφυγή στη διαπραγμάτευση-διαμεσολάβηση και στον Κώδικα Δεοντολογίας Τραπεζών (φυσικά και νομικά πρόσωπα, έμποροι, επιχειρήσεις κτλ). Επιπλέον, να αναφέρουμε στο σημείο αυτό και την δυνατότητα μερικής πληρωμής των οφειλόμενων δόσεων από το Ελληνικό Δημόσιο για μερίδα πωλητών με αυστηρά αντικειμενικά κριτήρια για ένα έτος, ήτοι το 2016 και όχι για μια τριετία, όπως αρχικά είχε προβλεφθεί».

Με βάση το πλαίσιο που προωθείται για την εκχώρηση «κόκκινων» δανείων στα λεγόμενα ξένα funds, πόσο εκτεθειμένος είναι πλέον ένας υπερήμερος δανειολήπτης και τί θα τον συμβουλεύατε να κάνει;

«Είναι αλήθεια ότι σήμερα ο δανειολήπτης είναι εκτεθειμένος περισσότερο από κάθε άλλη φορά και αυτό που πρέπει να κάνει είναι είτε να επιδιώξει την προστασία του μέσω της δικαστικής οδού, είτε να διαπραγματευθεί με την τράπεζα για να ρυθμίσει το δάνειο του. Στην περίπτωση μη επίτευξης μίας επιθυμητής και βιώσιμης ρύθμισης της δόσης μέσω της εξωδικαστικής διαπραγμάτευσης, θεωρώ ότι η επιλογή της δικαστικής οδού με τους μακρόχρονους δικαστικούς αγώνες αναβαθμίζει τη δυνατότητα διαπραγμάτευσης με τα επερχόμενα distress funds και ιδίως στην περίπτωση που οι δανειολήπτες έχουν δυνατότητα μερικής προεξόφλησης με “κούρεμα” μέρους της οφειλής. Να σημειώσουμε εδώ ότι με την νέα τροπολογία που είναι προς ψήφιση παρατείνεται μέχρι τις 15-3-2016 η αναστολή για την εφαρμογή της δυνατότητας πώλησης και μεταβίβασης από πιστωτικά ιδρύματα σε πιστωτικά και χρηματοδοτικά ιδρύματα, καθώς και σε εταιρείες μεταβίβασης απαιτήσεως, δυνάμει του ν. 4354/2015, απαιτήσεων σε καθυστέρηση που απορρέουν από κόκκινα στεγαστικά δάνεια που αφορούν πρώτη κατοικία, καταναλωτικά, δάνεια μικρομεσαίων επιχειρήσεων και δάνεια με την εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου.

»Συνεπώς, θα πρότεινα να εξαντλήσουν οι υπερήμεροι (και όχι μόνο) δανειολήπτες μία μεθοδευμένη και οργανωμένη εξωδικαστική απόπειρα διαπραγμάτευσης. Σε περίπτωση μη επίτευξης μίας βιώσιμης και ρεαλιστικής λύσης εξυπηρέτησης του δανείου, να καταφύγουν στην δικαστική οδό, έχοντας κερδίσει τον χαρακτηρισμό του “συνεργάσιμου δανειολήπτη”, επιδιώκοντας παράλληλα τη ρύθμιση ή την οριστική διευθέτηση μέσω της ελεύθερης διαπραγμάτευσης, είτε με την Τράπεζα, είτε με τα επερχόμενα distress funds και έχοντας αποκτήσει μία αναβαθμισμένη πλέον διαπραγματευτική θέση».

10 ερωτήσεις-απαντήσεις

Ο Κώδικας Δεοντολογίας υποχρεώνει τις τράπεζες να αποστείλουν χιλιάδες επιστολές σε όλους τους δανειολήπτες που έχουν δάνεια σε καθυστέρηση. Όσοι δεν ανταποκριθούν θα χαρακτηριστούν «μη συνεργάσιμοι», κινδυνεύοντας να δουν το σπίτι τους να βγαίνει στο «σφυρί». Όσοι ανταποκριθούν, μπορούν με τη βοήθεια ενός ειδικού συμβούλου, να βρουν τη λύση διεκδικώντας έναν διακανονισμό στα… μέτρα τους.

Τι είναι η αναδιάρθρωση οφειλών;

Είναι το αποτέλεσμα της διαδικασίας αξιολόγησης του δανειολήπτη που έχει δάνειο σε καθυστέρηση και της διαπραγμάτευσης του με την τράπεζα, με στόχο να επέλθει συμφωνία για ρύθμιση και να αρχίσει να το αποπληρώνει με νέες συμφωνίες για δόσεις, πάγωμα, περίοδο χάριτος, μερική διαγραφή οφειλών, ή αν τελικά κριθεί οριστικά ως «μη εξυπηρετούμενο» να ακολουθείται η δικαστική οδός.

Ποιους αφορούν οι νέες ρυθμίσεις;

Αφορά φυσικά και νομικά πρόσωπα που είτε βρίσκονται σε αρχικό στάδιο καθυστέρησης (1 έως 89 ημέρες), είτε έχουν δάνεια που χαρακτηρίζονται ως μη εξυπηρετούμενα (άνω των 90 ημερών), είτε έχουν δάνεια που βρίσκονται σε οριστική καθυστέρηση. Στη λύση δεν λαμβάνονται υπόψη μόνο τα δάνεια, αλλά και τα χρέη σε ασφαλιστικά ταμεία, εφορία, ακόμη και προμηθευτές.

Τί λαμβάνεται υπόψη κατά την αξιολόγηση του δανειολήπτη;

Λαμβάνονται υπόψη οι λεγόμενες «εύλογες δαπάνες διαβίωσης», αν έχει χαρακτηριστεί ως «συνεργάσιμος δανειολήπτης» ή όχι, σειρά εξατομικευμένων κριτηρίων ανά δανειολήπτη, αλλά και ένα σχέδιο αναδιάρθρωσης που θα υποβληθεί από τον ίδιο, αν πρόκειται για επαγγελματία ή επιχείρηση.

Τι εννοούμε όταν λέμε «εύλογες δαπάνες διαβίωσης»;

Είναι το μηνιαίο σύνολο των δαπανών που λειτουργεί ως σημείο αναφοράς, ώστε να αξιολογείται η δυνατότητα κάθε οφειλέτη να εξυπηρετεί τις δανειακές του υποχρεώσεις, με βάση το εισόδημά του και αφού καλύψει πρώτα τις ανάγκες διαβίωσής του. Παρέχει στους δανειολήπτες ένα αξιόπιστο εργαλείο διαπραγμάτευσης και διευκολύνει την εξυπηρέτηση του δανείου τους, με βάση τις πραγματικές τους δυνατότητες. Ενδεικτικά για μία τετραμελή οικογένεια τα ποσά που χρειάζεται για να ζει αξιοπρεπώς και να καλύπτει τις απολύτως βασικές ανάγκες της φτάνει το ποσό των 1.347,00€ χωρίς σε αυτό το ποσό να υπολογίζονται οι φόροι και η δαπάνη στέγασης (ενοίκιο ή δόση δανείου).

Ποιός χαρακτηρίζεται ως «συνεργάσιμος δανειολήπτης»;

Εκείνο ο οφειλέτης που ανταποκρίνεται στις έγγραφες προσκλήσεις της Τράπεζας και παράσχει πληροφορίες σχετικά με την οικονομική, οικογενειακή, επαγγελματική και περιουσιακή του κατάσταση και ανταποκρίνεται με συνέπεια στο σχέδιο ρύθμισης που θα συμφωνηθεί. Όσοι χαρακτηριστούν από τις τράπεζες ως μη συνεργάσιμοι, θα είναι αυτοί που θα κινδυνεύσουν με πλειστηριασμούς ακινήτων και νομικά μέτρα εναντίον τους.

Τί εννοούμε όταν λέμε εξατομικευμένα κριτήρια ανά δανειολήπτη;

Εννοούμε όλα αυτά τα στοιχεία που μπορούν να συμβάλλουν στην αξιολόγηση κάθε δανειολήπτη ξεχωριστά και ενδεικτικά αφορούν: το ιστορικό της συναλλακτικής του σχέσης με την τράπεζα, το συνολικό ύψος των χρεών, τη σημερινή ικανότητα του δανειολήπτη να αποπληρώσει τις οφειλές του, την προβλεπόμενη στο άμεσο μέλλον ικανότητα αποπληρωμής των οφειλών, την εμπορική αξία των προσημειωμένων ακινήτων, την προσθήκη νέων πρόσθετων εξασφαλίσεων, κ.ο.κ.

Τί λαμβάνεται υπόψη σε ένα σχέδιο αναδιάρθρωσης Επιχείρησης/Επαγγελματία;

Τα οικονομικά στοιχεία και οι δυνατότητες της επιχείρησης, η ύπαρξη ρεαλιστικού επιχειρηματικού σχεδίου, οι παρεχόμενες εξασφαλίσεις κ.λπ. Η Τράπεζα μπορεί να παράσχει την αιτούμενη ρύθμιση ή/και διαγραφή, αν αξιολογήσει θετικά την ικανότητα του αιτούμενου να ανταπεξέλθει στις μετά τη ρύθμιση υποχρεώσεις και να καταστεί βιώσιμος. Συνεπώς, βασική προϋπόθεση της όποιας ρύθμισης είναι η αποδεδειγμένη δυνατότητα αποπληρωμής, έστω και μέρους των ανειλημμένων υποχρεώσεων.

Τί είναι οι προτάσεις οριστικής ρύθμισης;

Όπως επισημαίνει η κυρία Κ. Λεκκάκου, «οι προτάσεις οριστικής ρύθμισης πρέπει να εξετάζονται με μεγάλη προσοχή, κατά κύριο λόγο δεν τις θεωρούμε ενδεδειγμένες με το σημερινό τραπεζικό και οικονομικό «γίγνεσθαι», πλην ειδικών περιπτώσεων». Περιλαμβάνουν: Εθελοντική Παράδοση Ενυπόθηκου Ακινήτου. Μετατροπή σε Χρηματοδοτική Μίσθωση. Πώληση και Ενοικίαση. Μεταβίβαση / Πώληση του δανείου, ή του αναπροσαρμοσμένου υπολοίπου ( η μεταβίβαση του δανείου σε άλλο ίδρυμα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα). Ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας. Ρευστοποίηση Εξασφαλίσεων. Μετοχοποίηση οφειλής.

Υπάρχουν προθεσμίες που πρέπει να τηρώ;

Στον Κώδικα Δεοντολογίας τίθενται σφικτά χρονοδιαγράμματα ανταπόκρισης του δανειολήπτη (προθεσμία 15 ημερών από την παραλαβή Α’ επιστολής της τράπεζας ορίζεται στις περισσότερες περιπτώσεις). Προβλέπονται επίσης, πέντε συγκεκριμένα στάδια για την έναρξη της διαδικασίας επίλυσης των καθυστερήσεων:

Στάδιο 1: Επικοινωνία με τον δανειολήπτη.

Στάδιο 2: Συγκέντρωση οικονομικών και άλλων πληροφοριών.

Στάδιο 3: Αξιολόγηση των οικονομικών στοιχείων.

Στάδιο 4: Πρόταση των κατάλληλων λύσεων στον δανειολήπτη.

Στάδιο 5: Διαδικασία εξέτασης ενστάσεων.

Η συνολική διάρκεια των συζητήσεων για την επίτευξη κοινής αποδοχής λύση διαρκεί το πολύ έξι μήνες. Η πρόταση ρύθμισης ή οριστικής διευθέτησης δεν γίνεται υποχρεωτικά αποδεκτή από τον δανειολήπτη, ο οποίος έχει τη δυνατότητα να την απορρίψει, να αντιπροτείνει άλλη ή να υποβάλει ένσταση. Ο δανειολήπτης πρέπει να απαντήσει θετικά ή αρνητικά δεκαπέντε ημέρες μετά. Η απόφαση επί τυχόν ενστάσεων του δανειολήπτη ορίζεται ότι θα πρέπει να εκδίδεται το αργότερο σε τρεις μήνες.

Να διαπραγματευθώ μόνος μου ή με τη βοήθεια ειδικού;

Το καλύτερο που έχει να κάνει κανείς, είναι να ζητήσει τη συνδρομή ειδικών συμβούλων και πιστοποιημένων διαμεσολαβητών για να αναλάβουν αυτοί την καλύτερη δυνατή αναδιάρθρωση των δανείων σας. Όπως παρατηρεί η κυρία Λεκκάκου, «απαιτείται εμπειρία στις διαπραγματεύσεις με τις τράπεζες για να υπάρξει ένα καλό αποτέλεσμα. Με μία καλή και τεκμηριωμένη παρουσίαση των αναγκών και των σημερινών δυνατοτήτων του ο κάθε δανειολήπτης δημιουργεί ένα δυνατό εργαλείο διαπραγμάτευσης με την τράπεζα και συγχρόνως προστατεύει τα δικαιώματα του ως δανειολήπτης ή εγγυητής».

Τα οφέλη – Βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις

Μερική διαγραφή χρεών («κούρεμα» έως και 500.000,00 € ανά Τράπεζα)Πληρωμή μόνο τόκων«Πάγωμα» δανείουΜειωμένες δόσειςΠερίοδος χάριτοςΑναβολή Πληρωμής Δόσης/ΔόσεωνΤακτοποίηση Καθυστερούμενου υπολοίπουΚεφαλαιοποίηση ληξιπρόθεσμων οφειλών

Τα οφέλη – Μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις

Μερική διαγραφή χρεώνΜόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίουΑλλαγή Τύπου Επιτοκίου (π.χ. από κυμαινόμενο σε σταθερό)Παράταση της διάρκειαςΔιαχωρισμός της χορήγησης (π.χ. διαχωρισμός ενυπόθηκου δανείου σε δύο τμήματα, από τα οποία το ένα παραμένει ενυπόθηκο και το άλλο τμήμα τακτοποιείται με ρευστοποίηση περιουσίας ή άλλου είδους διευθέτηση)Πρόσθετη διαγραφή των προστίμων και προσαυξήσεων προς φορολογικές αρχές και ασφαλιστικά ταμεία (για τα επιχειρηματικά δάνεια)

Οι 4 «δρόμοι»…

Πτωχευτικός Κώδικας (για τους εμπόρους).Νόμος 3869/2010 (Ν. Κατσέλη για τα φυσικά πρόσωπα).Δικαστική οδός για τον έλεγχο των παράνομων και καταχρηστικών χρεώσεων και τη διαγραφή τους.Διαμεσολάβηση με πιστοποιημένους διαμεσολαβητές από το Υπ. Δικαιοσύνης.