Χρήσεις γης για σήμερα με αναφορά στο χθες

Μετά από 30 χρόνια οι χρήσεις γης αλλάζουν, κι όμως η νέα πρόταση δεν συνοδεύεται από μια έστω συνοπτική κριτική από τη μέχρι σήμερα εμπειρία που να αιτιολογεί και να υποστηρίζει τις επικείμενες αλλαγές. Ισως γι' αυτό οι «νέες» προτάσεις είναι μάλλον χθεσινές. Είναι κρίσιμο οι χρήσεις γης να προσαρμόζονται στις σημερινές πραγματικές ανάγκες, όπως επίσης να είναι «ανοιχτές» στις άμεσες μελλοντικές προσαρμογές. Η σύγχρονη πόλη είναι πολυκεντρική, με διασπορά και αυτονομία των κέντρων, με κλιμάκωση

της έντασης των λειτουργικών και δραστηριοτήτων, με πολυλειτουργικότητα και μείξη των χρήσεων, με έμφαση στη συνδυαζόμενη λειτουργία των κέντρων και ζωνών δραστηριοτήτων με τα μέσα μαζικής (συλλογικής) κυκλοφορίας, έτσι ώστε να εξασφαλίζονται η κίνηση, η οργάνωση, αλλά και η ποιότητα ζωής στην πόλη και τη γειτονιά. Ο νομοθέτης στο πρόσφατο σχέδιο για τις χρήσεις γης στις περιοχές αμιγούς κατοικίας επιθυμεί η κυρίαρχη χρήση να είναι η κατοικία. Να προστατεύεται από τη συνύπαρξη με άλλες χρήσεις εμπορίου, αναψυχής και γραφείων που θα αλλοίωναν τον χαρακτήρα της περιοχής και ενδεχομένως θα την οχλούσαν. Δέχεται βέβαια τις καθημερινές εξυπηρετήσεις της κατοικίας επιπέδου γειτονιάς έτσι ώστε να διαφυλαχθεί η αυτονομία της γειτονιάς και επιτρέπει τα παντοπωλεία, τα γαλακτοπωλεία, τα φαρμακεία. Παραβλέπει και αγνοεί μια σειρά άλλων χρήσεων επιπέδου γειτονιάς που υφίστανται και ταυτίζονται με τη σύγχρονη ζωή και τις σύγχρονες ανάγκες: γυμναστήρια, κομμωτήρια, μικρά φροντιστήρια, χοροδιδασκαλεία, spa, μικρά super market μέχρι 100 τ.μ. (γιατί παντοπωλείο και γαλακτοπωλείο δεν γνωρίζουμε αν και πού υφίστανται), γραφείο ή ιατρείο σε συνδυασμό με την κατοικία κ.λπ. Για να διαφυλαχθεί ο χαρακτήρας θα μπορούσε να θεσπιστεί ως μέγιστη συνολική επιφάνεια των παραπάνω καταστημάτων τα 100 τ.μ., όπως επίσης και να μην επιτρέπεται η αποκλειστική σε ακίνητο χωροθέτηση των παραπάνω χρήσεων, αλλά να αποτελούν μέρος του ακινήτου (το 30% ή 40%), ενώ το υπόλοιπο θα πρέπει να είναι υποχρεωτικά κατοικία. Αντίστοιχα στην κατηγορία της γενικής κατοικίας είναι άστοχη η διατήρηση του περιοριστικού μεγέθους στα ξενοδοχειακά καταλύματα και τις λοιπές τουριστικές εγκαταστάσεις των 100 κλινών.

Μια μονάδα 100 κλινών είναι ένα μικρό ξενοδοχείο 40-45 δωματίων, μέγεθος μη βιώσιμο οικονομικά και εντελώς ξεπερασμένο. Η πιο μικρή βιώσιμη ξενοδοχειακή μονάδα, ιδίως μέσα στον οικιστικό ιστό, περιέχει 100-150 δωμάτια (200-300 κλίνες) και καταλαμβάνει μέγεθος 2.000-3.000 τ.μ. (ανάλογα με την κατηγορία). Μια τέτοια μονάδα συνδυάζεται με την ένταση των χρήσεων γης που προβλέπονται στη γενική κατοικία. Αλλωστε τα ξενοδοχεία δεν λειτουργούν μόνο ως μονάδες φιλοξενίας, αλλά και πολλαπλών δραστηριοτήτων (γυμναστήριο, spa, συνεδριακοί χώροι, χώροι πολλαπλών χρήσεων), και με τον τρόπο αυτό συμμετέχουν στις δραστηριότητες της περιοχής προσφέροντας συμπληρωματικές εξυπηρετήσεις. Αλλωστε ο νομοθέτης έχει προβλέψει και προτείνει στη γενική κατοικία εγκαταστάσεις υποδοχής και φιλοξενίας μεταναστών - προσφύγων μέχρι 300 άτομα.

Δηλαδή προβλέπει 300 κλίνες που θα αντιστοιχούσε σε ξενοδοχείο 150 δωματίων. Αντίστοιχα, οι λειτουργίες της εκπαίδευσης, οι πολιτιστικές εγκαταστάσεις (μέχρι 1.200 τ.μ.), οι μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις υποεκτιμώνται. Προτείνουμε κτίρια εκπαίδευσης μέχρι 3.500 τ.μ., πολιτιστικά μέχρι 3.000 τ.μ. (ένα θέατρο 300 ατόμων είναι κατά μ.ό. 1.500 τ.μ.) και μεσαίες αθλητικές εγκαταστάσεις. Οι χρήσεις αυτές, άλλωστε, συμβάλλουν στην κοινωνικότητα ιδίως των νέων και δίνουν χαρακτήρα στις γειτονιές.

Τέλος, το νέο Π.Δ. δεν μπορεί να παραλείπει χρήσεις που προϋπήρχαν θεσμοθετημένες όπως τα τυχερά παίγνια, γιατί αποτελούν, ως επίπεδο αναφοράς, εγκαταστάσεις τοπικής κλίμακας και μικρής έντασης. Θα μπορούσε να περιορίσει το μέγεθός τους μέχρι 200-300 τ.μ. Οι χρήσεις γης αποτελούν το βασικό εργαλείο του πολεοδομικού σχεδιασμού και επηρεάζουν την οργάνωση, την ένταση, την κίνηση, τη λειτουργία, τον χαρακτήρα της πόλης, τελικά την ποιότητα ζωής. Υπό αυτή την έννοια δεν πρέπει να είναι συντηρητικές και φοβικές, αλλά αντίθετα σύγχρονες, τολμηρές με προοπτική και όραμα.