Eπενδύσεις άνω του μισού δισ. ευρώ στο επαγγελματικό real estate το 2018

Της Στεφανίας Σούκη

Σε επίπεδα άνω των 550 δισ. ευρώ αναμένεται να διαμορφωθούν οι μεγάλες επενδύσεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων για το 2018, στα ίδια επίπεδα κι ενδεχομένως λίγο υψηλότερα σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Μέχρι στιγμής και παρά τη συνολική βελτίωση της ψυχολογίας, οι επενδύσεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα, φθάνουν στα επίπεδα των 150 εκατ. ευρώ, αντίστοιχα με αυτά του 2017.

Οι εκτιμήσεις αναφέρθηκαν χθές στη συζήτηση στρογγυλής τράπεζας

μεταξύ στελέχων της εγχώριας αγοράς real estate που διοργανώνεται με αφορμή το συνέδριο της Prodexpo, το οποίο θα πραγματοποιηθεί φέτος στις αρχές Νοεμβρίου.
Από το ποσό των 150 εκατ. ευρώ, όπως ανέφερε η διευθύνουσα σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Proprius κ. Νίκη Σίμπουρα, ποσό ύψους 55 εκατ. ευρώ αφορούν γραφειακούς χώρους, 25 εκατ. ευρώ καταστήματα, κεφάλαια περί τα 17 εκατ. ευρώ έχουν επενδυθεί σε αποθήκες και τα υπόλοιπα κεφάλαια αφορούν συναλλαγές σε ξενοδοχεία. Τα νούμερα περιλαμβάνουν επενδυτικές κινήσεις τόσο από ιδιώτες όσο και από Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και οι περισσότερες έχουν γίνει στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Για το σύνολο δε του έτους οι επενδύσεις αναμένεται να διαμορφωθούν στα ίδια επίπεδα κι ενδεχομένως λίγο υψηλότερα σε σύγκριση με την περυσινή χρονιά (σ.σ. ο κλάδος της φιλοξενίας μπορεί να κάνει τη διαφορά) με δεδομένα αφενός την έλλειψη «καλών» επενδυτικών προϊόντων και αφετέρου το χρόνο που χρειάζεται για νέες αναπτύξεις, οι οποίες μπορούν να δημιουργήσουν «καλό» επενδυτικό προϊόν.

Οι ΑΕΕΑΠ

Πρωτεύοντα ρόλο στην όλη διαδικασία έχουν παίξει και θα παίξουν και στη συνέχεια οι εγχώριες εισηγμένες Επενδυτικές Εταιρείες Ακινήτων, οι οποίες πάντως στην παρούσα φάση, παρά τη βελτίωση της ψυχολογίας και των προοπτικών για αύξηση των μισθωμάτων στα ακίνητα πρώτης κατηγορίας, αντιμετωπίζουν υψηλή φορολογία, έλλειψη επενδυτικού προϊόντος αλλά και ανταγωνισμό από μη εισηγμένα funds.

Την ίδια στιγμή, όπως υποστηρίζουν τα στελέχη του εγχώριου real estate, η ανάπτυξη του κλάδου των ακινήτων θα στηριχθεί σε μεγάλο βαθμό στα κεφάλαια που θα μπορέσει να προσελκύσει η Ελλάδα από το εξωτερικό, κάτι ωστόσο για το οποίο δε φαίνεται να υπάρχει μία πιο οργανωμένη στρατηγική:

«Οι ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτές του τελικού προϊόντος, του ακινήτου», ανέφερε ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ κ. Αριστοτέλης Καρυτινός. Ωστόσο, διεθνώς ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων, τόσο στο κομμάτι των γραφείων όσο και στα εμπορικά καταστήματα περνά μία μεταβατική περίοδο λόγω της αυξανόμενης διείσδυσης της τεχνολογίας και του ηλεκτρονικού εμπορίου. Ενα ακόμη ζήτημα στο οποίο έχει μείνει συγκριτικά πίσω η Ελλάδα έχει να κάνει με την προσέλκυση ξένων επενδυτών που επηρεάζει και την αγορά ακινήτων, ώστε να αυξηθούν οι τελικοί χρήστες- μισθωτές και να απορροφήσουν τη ζήτηση σε χώρους γραφείων και καταστημάτων: «Αλλες χώρες όπως για παράδειγμα η Ρουμανία, η οποία ήταν πίσω από την Ελλάδα προ κρίσης, προχώρησαν σε ένα τεράστιο πρόγραμμα προσέλκυσης ξένων επενδυτών και τα έχουν ήδη κατάφερεε πολύ καλά. Το ίδιο έχει αρχίσει να κάνει η Βουλγαρία και η Σερβία. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος να δημιουργηθεί στη χώρα ανάπτυξη, ωστόσο δεν βλέπουμε να γίνεται καμία κίνηση προς αυτή την κατεύθυνση στη χώρα- πολύ περισσότερο από την στιγμή που η Ελλάδα είναι μία χώρα που στηρίζεται στις μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Ο τουρισμός και τα διαμερίσματα τύπου Airbnb στα οποία υπάρχει αυτή την στιγμή μεγάλη κινητικότητα έχει να κάνει με την ζήτηση από το εξωτερικό και γι' αυτό είναι ένας χώρος που παρουσιάζει αυτή την στιγμή ανάπτυξη»

Στο κομμάτι της φορολογίας στάθηκε ιδιαίτερα ο κ. Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia Properties AEEAΠ: «Ενώ οι ΑΕΕΑΠ ξεκίνησαν την προηγούμενη δεκαετία ως ένας θεσμός ανάπτυξης του κλάδου των ακινήτων, με φορολογικούς συντελεστές που θα μπορούσαν να προσελκύσουν περισσότερα κεφάλαια και από το εξωτερικό, πλέον, έχουμε φθάσει στο σημείο να φορολογούνται κατά 30% περισσότερο από μία Ανώνυμη Εταιρεία.

Αυτή την στιγμή δεν υπάρχει μία ελκυστική «πλατφόρμα» ώστε να έρθουν κεφάλαια από το εξωτερικό στην Ελλάδα για να επενδύσουν κεφάλαια στο ελληνικό real estate. Η Ελλάδα ήταν από τις πρώτες χώρς που θέσπισαν το θεσμό των ΑΕΕΑΠ, ωστόσο έχει μείνει πίσω σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές. Η χώρα μας έχει επιτύχει να συγκεντρώσει μόλις 3 δισ. ευρώ στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, όταν η Ισπανία που θέσπισε το θεσμό πολύ αργότερα έχει φθάσει ήδη στα 20 δισ. ευρώ. Πρέπει να δοθούν κίνητρα και να προσελκύσουμε κεφάλαια από το εξωτερικό. Τα κεφάλαια είναι υπομονετικά αλλά δεν είναι ...χαζά.

Το θέμα της φορολόγησης είναι το Α και το Ω κι επιπλέον θα πρέπει να αυξηθεί η ευελιξία όσον αφορά τις πρωτοβουλίες που μπορούν να αναλάβουν οι ΑΕΕΑΠ».

Στο κομμάτι των επενδύσεων και των προοπτικών για ενδεχομένως υψηλότερα μεγέθη λόγω της βελτίωσης της ψυχολογίας φέτος στάθηκε ο κ. Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Τrastor AEEAΠ: «Πέρυσι, πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις 55 εκατ. ευρώ κι ένα 40% αυτών των επενδύσεων έχει πραγματοποιηθεί από τις ΑΕΕΑΠ. Εμείς σαν Trastor θεωρούμε ότι φέτος θα γίνουν αντίστοιχου κι ενδεχομένως υψηλότερου ύψους επενδύσεις. Αξιόλογο στοιχείο είναι ότι αλλάζει η ψυχολογία της αγοράς και βρισκόμαστε σε μία καλύτερη φάση του κύκλου.

Από την άλλη πλευρά, κάτι που θα πρέπει να αντιμετωπίσουμε είναι ο ανταγωνισμός από μη εισηγμένα funds που αναζητούν ευκαιρίες προκειμένου να δραστηριοποιηθούν στην ελληνική αγορά. Αυτού του είδους οι επενδυτές έχουν δυνατότητα για επενδύσεις τουλάχιστον 300 εκατ. ευρώ και διαθέτουν συγκρικτικό πλεονέκτημα έναντι των ΑΕΕΑΠ και σαφώς μεγαλύτερη ευελιξία».

Ελλειψη προϊόντος στην αγορά εντοπίζει η κ. Αννα Αποστολίδου, διευθύνουσα σύμβουλος της Briq Properties του ομίλου Quest, η οποία παράλληλα χαρακτηρίζει ως μη φιλική προς τους επενδυτές την πλατφόρμα των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών: «Είναι γεγονός ότι σε αυτή την συγκυρία βλέπουμε, πράγματι, καλύτερη ψυχολογία στον κλάδο των ακινήτων κι ενδιαφέρον από ξένα funds. Ωστόσο, το πρόβλημα που έχουμε εμείς, ως μία μικρή ΑΕΕΑΠ, είναι ότι δεν υπάρχει νέο προϊόν προς επένδυση, παρά το γεγονός ότι παρακολουθούμε στενά και τις κινήσεις των τραπεζών που διαθέτουν τα περισσότερα ακίνητα».

Στον κλάδο της φιλοξενίας που επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από ζήτηση από το εξωτερικό, επικεντρώνεται η νεότερη Μπλέ Κεδρος ΑΕΕΑΠ, όπως επεσήμανε ο κ. Στέλιος Αλεξίου, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, η οποία συνδέεται με τον όμιλο Ευμορφίδη της Coco-mat, η εταιρεία έχει λάβει στρατηγικά την απόφαση να ασχοληθεί με το κομμάτι της φιλοξενίας. «Εχουμε 28 ακίνητα (σ.σ. καταστήματα κυρίως της Coco-mat), αλλά ο κύριος άξονας θα είναι τα ξενοδοχεία και ειδικά τα μικρά αστικά ξενοδοχεία, γύρω στα 50- 70 δωμάτια. Εξαίρεση αποτελεί το νέο ξενοδοχείο της Ακρόπολης, το οποίο θα λειτουργήσει έως το τέλος του έτους και διαθέτει 100 δωμάτια. Ο λόγος για τον οποίο αποφασίσαμε να επικεντρωθούμε στον συγκεκριμένο τομέα είναι ότι υπάρχει εισαγόμενη ζήτηση και ήδη τα νούμερα και οι αριθμοί των κρατήσεών από τα υφιστάμενα ξενοδοχεία του ομίλου κατά τη χειμερινή περίοδο μας έχουν εκπλήξει ευχάριστα. Πιστεύουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ, πέραν των όποιων δυσκολιών, είναι ένα ιδανικό εργαλείο επένδυσης με ζήτηση και από το εξωτερικό, δεδομένου ότι τα ξένα funds αναζητούν αποδόσεις σε επενδυτικά οχήματα που μπορούν να συνδυάσουν διττό ρόλο, αυτόν της μετοχικής επένδυσης και της επένδυσης σε real estate.