Αγορά ακινήτων: Τι σχεδιάζει η κυβέρνηση για το φόρο υπεραξίας

Ανάχωμα στους κινδύνους που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων και κατασκευών επιχειρεί να στήσει η κυβέρνηση με νέα παράταση του “παγώματος” του φόρου υπεραξίας. Άλλωστε η αύξηση των τιμών των πρώτων υλών και κατ’ επέκταση του κόστους κατασκευής, οι ελλείψεις εξειδικευμένου τεχνικού και εργατικού δυναμικού και η μετάβαση σε μία πιο πράσινη και βιώσιμη ανάπτυξη συντελούν ένα τρίπτυχο μεγάλων κινδύνων για τον κλάδο του real estate.

Συγκεκριμένα

στο τραπέζι είναι ένα νέο “πάγωμα” της επιβολής φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων για άλλα δύο έτη. Στόχος είναι να ενισχυθεί περαιτέρω η αγορά ακινήτων και να τηρηθεί η κυβερνητική δέσμευση για λιγότερους φόρους. Υπενθυμίζεται ότι ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και στην τιμή πώλησης κάθε ακίνητο. Επιβαρύνει τον πωλητή, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Βέβαια, είναι ένα μέσο διευκόλυνσης επενδύσεων που επιφέρουν πολλαπλασιαστικά οφέλη στην οικονομία.

Σημειώνεται ότι με βάση την ισχύουσα αυτή τη στιγμή νομοθεσία, οι διατάξεις του άρθρου 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) που προβλέπουν την επιβολή φόρου 15% επί της θετικής διαφοράς (επί της υπεραξίας) που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή υψηλότερη από την τιμή στην οποία αποκτήθηκε, έχουν ανασταλεί μέχρι τις 31-12-2022, δηλαδή θα τεθούν σε ισχύ από την 1η-1-2023Δηλαδή, η επιβολή φόρου 15% γίνεται εφόσον υπάρχει υπεραξία που προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης.

Με βάση πληροφορίες, η έναρξη ισχύος εξετάζεται να μετατεθεί για την 1η-1-2024 ή την 1η-1-2025. Έτσι, όσοι φορολογούμενοι θα πουλήσουν ακίνητα κατά τα επόμενα 1 με 2 έτη δεν θα πληρώσουν φόρο 15% επί της διαφοράς μεταξύ των τιμών στις οποίες απέκτησαν τα ακίνητα και των τιμών στις οποίες θα τα πωλήσουν.

Το ισχύον νομοθετικό καθεστώς προβλέπει ότι η επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων έχει ανασταλεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2022, πράγμα που σημαίνει ότι αν δεν υπάρξει νέα αναβολή το μέτρο θα ενεργοποιηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2023 προκαλώντας άνοδο των τιμών των ακινήτων αφού οι πωλητές θα μετακυλήσουν την φορολογική επιβάρυνση στους αγοραστές.

Παράδειγμα

Για παράδειγμα διαμέρισμα που αγοράστηκε το 2014 με δηλωθέν τίμημα 80.000 ευρώ και σήμερα πωλείται 130.000 ευρώ ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται σε 2.707 ευρώ αντί 7.500 ευρώ (50.000Χ15%) λόγω απομείωσης της υπεραξίας των 50.000 ευρώ με βάση το χρονικό διάστημα των 8 ετών που μεσολάβησε ανάμεσα στην αγορά και την πώληση και του αφορολόγητου ορίου.

Η ιστορία

Η σχετική ρύθμιση νομοθετήθηκε το 2013. Μάλιστα από την αρχή εντοπίστηκαν μια σειρά από δυσλειτουργίες στην εφαρμογή της, οι οποίες θα προκαλούσαν στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων κι έτσι ουσιαστικά δεν εφαρμόστηκε,

Σύμφωνα, δε, με διάταξη που δεν έχει εφαρμοστεί προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη. Επίσης υπάρχει απαλλαγή από τον “φόρο υπεραξίας” για ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους οι πωλητές πριν από το 1995.

Για τον υπολογισμό του φόρου οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια, ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά, η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση τον φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές-γονικές παροχές). Για την επιβολή του φόρου, ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας στον συμβολαιογράφο.

Σημαντική αγορά

Στο μεταξύ για τρεις μεγάλες προκλήσεις για την αγορά ακινήτων και τον κλάδο του real estate εντόπισε στην εναρκτήρια ομιλία του την Δευτέρα ο Υπουργός Οικονομικών κ. Χρήστος Σταϊκούρας στο 23ο συνέδριο της Prodexpo.

“Πλέον, η αγορά βρίσκεται σε ένα κομβικό σημείο, αφού, έχοντας αφήσει οριστικά πίσω μία δεκαετία οικονομικής κρίσης, καλείται να αντιμετωπίσει νέες προκλήσεις, με κυριότερη, φυσικά, τη σημαντική αύξηση των τιμών των πρώτων υλών και κατ’ επέκταση του κόστους κατασκευής, εξαιτίας του πολέμου στην Ουκρανία” τόνισε ο κ. Σταϊκούρας και προσέθεσε: “Παράλληλα, η αναζήτηση και η στελέχωση της αγοράς με εξειδικευμένο τεχνικό και εργατικό δυναμικό, καθώς και η ανάγκη για άμεση προσαρμογή στα νέα δεδομένα που έχουν δημιουργηθεί από τις διαδοχικές κρίσεις αλλά και από τη μετάβαση σε μία πιο πράσινη και βιώσιμη ανάπτυξη, αναμένεται να καθορίσουν την εικόνα του κατασκευαστικού κλάδου τα επόμενα έτη.”

Πάντως με βάση τον κ. Σταϊκούρα παρά τις προκλήσεις η κυβέρνηση θα συνεχίζει “τον κλάδο μέσα από μόνιμες μειώσεις φόρων, ουσιαστικές μεταρρυθμίσεις και στοχευμένες παρεμβάσεις, εκμεταλλευόμενοι και τους σημαντικούς πόρους από το Ταμείο Ανάκαμψης και το νέο ΕΣΠΑ.”

“Η υλοποίηση της πολιτικής μας πάνω σε αυτούς τους άξονες οδήγησε σε αναθέρμανση της αγοράς ακινήτων όπως αποτυπώνεται στην αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία το 2021 σημείωσε ρεκόρ δεκαετίας, καθώς και στη βελτίωση της θέσης της Ελλάδας ως επενδυτικού προορισμού, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα να επανέρχονται σταδιακά στα προ πανδημίας επίπεδα, τα οποία αποτελούσαν και επίπεδα ρεκόρ.

Η ανάπτυξη του κλάδου μπορεί να εξασφαλίσει σημαντικά, σταθερά και σε μακροχρόνια βάση έσοδα για το Ελληνικό Δημόσιο και τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται σε αυτόν, να μειώσει το ύψος του δημοσίου χρέους και να συνεισφέρει – καθοριστικά – στην αναπτυξιακή δυναμική των τοπικών κοινωνιών και συνολικά της ελληνικής οικονομίας” τόνισε ο κ. Σταϊκούρας στο συνέδριο της Prodexpo.

Γιώργος Αλεξάκης