Τα ψιλά γράμματα της απαλλαγής ΦΠΑ στα ακίνητα

Τα ψιλά γράμματα της απαλλαγής ΦΠΑ στα ακίνητα25.10.2019Οικονομία

Η αναδρομική φοροελάφρυνση στην οικοδομή πρέπει να περάσει στον αγοραστή και να μη μείνει μόνο στον κατασκευαστή

Ρεπορτάζ
Στέλιος Κράλογλου

Ο ΦΠΑ 24% στην πώληση ακινήτων μπορεί να «πάγωσε» για τρία χρόνια, όμως το όφελος στον αγοραστή θα φανεί εφόσον η «κατάργηση» του φόρου περάσει και στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Το κρίσιμο ζήτημα, δηλαδή, είναι να περάσει η

φοροελάφρυνση στην αγορά και να μην καρπωθούν τον ΦΠΑ οι κατασκευαστές, διατηρώντας αμετάβλητη την αξία των απούλητων ακινήτων. Υπάρχουν όμως και άλλα θέματα, τα οποία θα κρίνουν την απόδοση του μέτρου. 

Οπως έγινε γνωστό, η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει ως το 2022 για όλα τα ακίνητα που έχουν οικοδομική άδεια μετά το 2006 (έτος κατά το οποίο θεσπίστηκε ο ΦΠΑ στα ακίνητα). Θα καλύψει έτσι όχι μόνο όσα χτίζονται ή θα χτιστούν στο εξής, αλλά και τα περίπου 100.000 ακίνητα που έχουν ήδη χτιστεί αλλά παραμένουν απούλητα.

Με την απόφαση να εξαιρέσει και όλα τα νεόδμητα, ασχέτως τού πότε εκδόθηκε η οικοδομική άδεια, η κυβέρνηση απεγκλωβίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες και μικρούς ή μεγάλους κατασκευαστές, ενώ δίνει και ώθηση στην κτηματαγορά, που θα αναθερμανθεί, καθώς θα πωλούνται ευκολότερα ακίνητα που παρέμεναν στο «στοκ» των 100.000 απούλητων. Από την άλλη, αποδυναμώνεται ενδεχομένως το κίνητρο για να χτιστούν νεότερα και να αναθερμανθεί η οικοδομή, αφού το αγοραστικό ενδιαφέρον θα μοιραστεί και στα ήδη χτισμένα.

Ο άλλος «γόρδιος δεσμός» που καλείται να λύσει η κυβέρνηση είναι το εξής οξύμωρο: με τον όρο «νεόδμητα ακίνητα», που θα απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ, εννοούνται και ακίνητα που έχουν χτιστεί πριν από 5 ή 6 χρόνια, αλλά δεν έχουν πουληθεί και κατοικηθεί ακόμα.

Τα νεόδμητα

Για την ακρίβεια, από το 2007 και εφεξής, όσα ακίνητα έμειναν απούλητα μετά την έκρηξη που σημειώθηκε τη διετία 2004-2005 (λόγω χαμηλών επιτοκίων δανεισμού, αλλά και εν όψει επιβολής ΦΠΑ στα ακίνητα τότε) θεωρούνταν νεόδμητα, επειδή έμεναν απούλητα. Ετσι, για παράδειγμα, ένα ακίνητο με άδεια που εκδόθηκε το 2006 και παραμένει απούλητο μπορεί να πουληθεί το 2020 χωρίς ΦΠΑ ως νεόδμητο… δεκατετραετίας!

Πρακτικά, πάντως, η αγορά κύριας κατοικίας (για άγαμο ή νέο ζευγάρι κ.λπ.) απαλλάσσεται εξ ορισμού και εξαρχής από τον ΦΠΑ. Συνεπώς, από την αναστολή επωφελούνται όσοι αγοράζουν β΄ κατοικία ή επαγγελματική στέγη.

Σε κάθε περίπτωση, οι αγοραστές ακινήτων χωρίζονται σε δύο κατηγορίες:
• Σε αυτούς που θα αποκτούν το σπίτι ως πρώτη κατοικία και, ως εκ τούτου, δεν θα πληρώνουν καθόλου φόρο μεταβίβασης, αρκεί φυσικά η αξία του ακινήτου να μην ξεπερνά το σχετικό αφορολόγητο όριο (είναι 200.000 ευρώ για τον ανύπαντρο και προσαυξάνεται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση).
• Αυτούς που θα αποκτούν το σπίτι ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, οι οποίοι θα επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3% επί της αναγραφόμενης αξίας στο συμβόλαιο.
Χαμένοι βγαίνουν ενδεχομένως οι πωλητές παλαιών ακινήτων, προ του 2006, καθώς χάνουν το συγκριτικό πλεονέκτημα που είχαν έναντι των νεοτέρων που βαρύνονταν με ΦΠΑ.