Ανταλάσσει σπίτια το Δημόσιο!

Ανταλάσσει σπίτια το Δημόσιο!23.12.2018Παρασκήνιο

Τι προβλέπει το σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για τις αστικές αναπλάσεις

■ Στόχος, να επανασχεδιαστούν και να «πρασινίσουν» τμήματα των πόλεων που υποβαθμίζονται και ερημώνουν ■ Θα κατεδαφιστούν ολόκληρα οικοδομικά τετράγωνα με γερασμένα κτίρια και θα αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες

Σκέψεις για χαράτσι μέσω των δημοτικών τελών για να χρηματοδοτηθούν οι παρεμβάσεις

Η Θέση μας: Το περιεχόμενο των Χριστουγέννων

Διαβάστε επίσης:

►Τι δεν λέει ο Κυριτσάκης για τη θητεία του στην Επ. Ανταγωνισμού►Η «ΟΛΑ» που κάνει όλα τα χτυπήματά της από τέλη Νοεμβρίου έως αρχές Ιανουαρίου►Χάρης Θεοχάρης: Ο «μεταρρυθμιστής» που ερωτεύτηκε τις καρέκλες του Κοινοβουλίου►Χαλυβουργική: Ηξεραν τι έρχεται αλλά συνέχιζαν να δανείζονται►Ελ. Σκιαδας: Τότε που τα Χριστούγεννα «πάντρευαν» τη φωτιά►Οι πίσω μου σελίδες: Οταν ο 6ος Στόλος έφερε στην Ελλάδα το ροκ

Αναπλάσεις με ανταλλαγές ακινήτων, αποζημιώσεις, αλλά και χαράτσι

Τι προβλέπει το σχέδιο νόμου του υπ. Περιβάλλοντος που έχει στόχο να επανασχεδιαστούν τμήματα των πόλεων, να υπάρξει ενεργειακή αναβάθμιση και να αυξηθεί το πράσινο

Aπό τον
Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο

Ανταλλαγή ακινήτων ή αποζημιώσεις για τα κτίρια που θα κατεδαφιστούν, ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) για τη χρηματοδότηση των απαραίτητων παρεμβάσεων αλλά και ένα «πράσινο» χαράτσι, που θα εισπράττεται μέσα από τα δημοτικά τέλη, προβλέπει το φιλόδοξο μακρόπνοο σχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος για τις αστικές αναπλάσεις.

Στόχος είναι να επανασχεδιαστούν τμήματα των πόλεων που γηράσκουν, υποβαθμίζονται και ερημώνουν, να συνδυαστεί η ενεργειακή αναβάθμιση με τη διασφάλιση της στατικής αντοχής των κτιρίων και να αυξηθεί το πράσινο στις ελληνικές πόλεις. Είναι χαρακτηριστικό ότι η Αθήνα έχει το μικρότερο ποσοστό πρασίνου από όλες τις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες της Ευρώπης! Το ποσοστό ανά κάτοικο στην ελληνική πρωτεύουσα είναι γύρω στο ένα τετραγωνικό μέτρο, όταν η αναλογία πρασίνου στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες είναι 9 έως 10 τ.μ. ανά κάτοικο.

Ειδική επιστημονική ομάδα του υπουργείου Περιβάλλοντος επεξεργάζεται σχέδιο νόμου για την ανάπλαση της Αθήνας και άλλων μεγάλων αστικών κέντρων της χώρας με χρονικό ορίζοντα δεκαετίας, ενώ είναι πιθανό να απαιτηθεί και η αναθεώρηση κάποιων άρθρων του Συντάγματος. Βασικό πυλώνα του σχεδιασμού αποτελεί η απόσυρση κτιρίων και η κατεδάφιση μέρους ή ολόκληρων οικοδομικών τετραγώνων. Το γκρέμισμα θα εστιάσει σε παλαιά κτίρια (εκτός διατηρητέων), τα οποία δεν έχουν στατική επάρκεια και δεν υπάρχουν άλλοι λόγοι για να διατηρηθούν.

Τολμηρές λύσεις

Σύμφωνα με τον υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργο Δημαρά, το μακρόχρονο πρόγραμμα μπορεί να γίνει με ανάπλαση και ανασχεδιασμό των κέντρων των πόλεων υπερδιπλασιάζοντας το πράσινο. Απαιτείται, λοιπόν, ένα τολμηρό σχέδιο σε ελάχιστη κλίμακα οικοδομικού τετραγώνου και σε ευρύτερες περιοχές πολλών οικοδομικών τετραγώνων, που θα προβλέπει και κατεδαφίσεις κτιρίων.

Το πιο δύσκολο είναι το ζήτημα των πολλών μικρών ιδιοκτησιών και των εξ αδιαιρέτου οικοπέδων, όπου είναι αδύνατη η κοινή απόφαση για τέτοιες αλλαγές προκειμένου να γίνει παρέμβαση σε κλίμακα οικοδομικού τετραγώνου. Για παράδειγμα, σε οικοδομικό τετράγωνο 7.000 τ.μ. με Συντελεστή Δόμησης 4.2 η μεικτή δομήσιμη επιφάνεια είναι 29.400 τετραγωνικά, που κατανέμεται σε 400 με 500 ιδιοκτήτες. Φιλοσοφία του σχεδίου νόμου είναι να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες των προς απαλλοτρίωση ακινήτων. Η αποζημίωση θα είναι μεγαλύτερη από την πραγματική τιμή που έχουν σήμερα οι ιδιοκτησίες τους ή θα λάβουν ιδιοκτησίες μεγαλύτερης αξίας.

Εθελοντική απόσυρση

Ειδικότερα, το υπουργείο εξετάζει σχέδια εθελοντικής, υπό προϋποθέσεις, απόσυρσης κτιρίων, με συμφέρουσες αποζημιώσεις, οι οποίες προτείνεται να είναι 50% αυξημένες σε σχέση με τις αντικειμενικές τιμές. Οι παρεμβάσεις θα γίνουν σε επιλεγμένα υποβαθμισμένα αλλά και πολεοδομικά καίρια τμήματα πόλεων, για εφαρμογή ολοκληρωμένων προγραμμάτων ανάπλασης, με συνδυασμό κατοικίας - εμπορικών ή άλλων χρήσεων και κοινόχρηστων χώρων, που θα αποσκοπούν σε ποιοτική αναβάθμιση αλλά και υπεραξίες για την ευρύτερη περιοχή.

Πέρα από τις αποζημιώσεις, θα δίνεται στους ιδιοκτήτες η δυνατότητα μετακίνησης σε κατοικίες με ίση ή μεγαλύτερη επιφάνεια και καλύτερη ποιότητα από εκείνη στην οποία διέμεναν, μέσω μιας Τράπεζας Γης, με αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου ή του ευρύτερου δημόσιου τομέα (στρατιωτικά ακίνητα, ασφαλιστικά ταμεία κ.λπ.).

Στόχος λοιπόν του υπό κατάρτιση νομοθετικού πλαισίου είναι η απλούστευση και η επίσπευση των διαδικασιών, η μείωση της γραφειοκρατίας, η αξιοποίηση εθνικών και ευρωπαϊκών πόρων και η βελτίωση της συνεργασίας των συναρμόδιων φορέων για την επιτάχυνση της υλοποίησης μικρών και μεσαίων αστικών πολεοδομικών παρεμβάσεων. Παρεμβάσεις που κρίνονται κάτι παραπάνω από απαραίτητες, καθώς ο κακός πολεοδομικός σχεδιασμός των προηγούμενων δεκαετιών και η σχετική εγκατάλειψη δημιούργησαν συνθήκες ασφυκτικές στα κέντρα των πόλεων, συνθήκες που επηρέασαν και επηρεάζουν αρνητικά την ποιότητα ζωής και την ασφάλεια των πολιτών τους.

Ειδικά τα κέντρα των πόλεων, όπως της Αθήνας, έχουν δομηθεί μεταπολεμικά με βάση τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1955, που προέβλεπε ποσοστό κάλυψης 75% για τα μεσαία οικόπεδα και 85% για τα γωνιακά οικόπεδα. Ο μέσος όρος ακάλυπτης επιφάνειας των οικοπέδων στον Δήμο Αθηναίων είναι περίπου 23%.

Οι ακάλυπτοι αυτοί χώροι με τον ίδιο κανονισμό τοποθετούνταν στο πίσω μέρος των οικοπέδων και διαμόρφωναν «πηγάδια» στο κέντρο των οικοδομικών τετραγώνων, χωρίς δυνατότητα κυκλοφορίας του αέρα, αφού δεν επικοινωνούσαν με τους δρόμους και τους κοινόχρηστους χώρους.

----

Το «πράσινο» τέλος

Ενα ερώτημα που γεννάται είναι πώς θα χρηματοδοτηθούν όλες αυτές οι παρεμβάσεις. Στο υπουργείο υπάρχουν διάφορες σκέψεις, μεταξύ των οποίων η θέσπιση «πράσινου» τέλους στους δήμους.

Το τέλος αυτό θα επιβάλλεται στους δημότες είτε οριζόντια (π.χ. 1% του δημοτικού προϋπολογισμού) είτε μόνο για τις πυκνοκατοικημένες πολεοδομικές ενότητες.

Τα χρήματα που θα συγκεντρώνονται θα καταλήγουν σε έναν ειδικό δημοτικό «πράσινο» λογαριασμό, από τον οποίο θα αντλούνται οι απαραίτητοι πόροι για τις απαλλοτριώσεις.

Για τη χρηματοδότηση των προγραμμάτων ανάπλασης, το υπουργείο στοχεύει να αντλήσει κεφάλαια από τη νέα προγραμματική περίοδο του ΕΣΠΑ 2020-2027, ενώ σχεδιάζει να ενεργοποιήσει ευέλικτες συνεργασίες με τον ιδιωτικό τομέα.

Επίσης υπάρχουν σκέψεις για κατά προτεραιότητα χρηματοδότηση επισκευής διατηρητέων για τα οποία έχει εκδοθεί τίτλος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και χρηματοδότησή τους από Τράπεζα Γης.

----

Με ποια διαδικασία θα γίνεται η επιλογή των κτιρίων

Ενα ερώτημα που γεννάται εύλογα είναι πώς θα γίνει η επιλογή των κτιρίων που θα κατεδαφιστούν για να προχωρήσουν οι αναπλάσεις. Ο σχεδιασμός του ΥΠΕΝ προβλέπει τον καθορισμό αυστηρών προϋποθέσεων (π.χ. απουσία πράξεων νομής για διάστημα επτά ετών) για χαρακτηρισμό εγκαταλειμμένων (και πλέον μαζικά αδέσποτων - που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και περιέρχονται στο Δημόσιο), ειδικά για διατηρητέα, πολεοδομικώς ενδιαφέροντα σημεία, επικίνδυνα για κατάρρευση/δημόσια υγεία κ.λπ. και τη δυνατότητα παρεμβάσεων μόνο σε αυτά και όχι σε κενά, αγνώστου ιδιοκτήτη ή σε όλα τα κτίρια επιλεγείσας περιοχής.

Αυτή τη στιγμή υπάρχει δυσκολία επέμβασης του Δημοσίου σε ιδιωτικά ακίνητα λόγω της συνταγματικής προστασίας του δικαιώματος της ιδιοκτησίας. Γι' αυτό προτείνεται η αναγκαστική ανάληψη χρήσης και όχι κυριότητας των εν λόγω ακινήτων, κυρίως από τον δήμο, αλλά και από την περιφέρεια ή το Κεντρικό Κράτος, για ορισμένο διάστημα, βάσει των παραπάνω αυστηρών προϋποθέσεων, για την αξιοποίησή τους για λόγους υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος. Οσον αφορά τη ρύθμιση και την επίλυση ζητημάτων πολυϊδιοκτησίας, το ΥΠΕΝ προσανατολίζεται στη συναίνεση για επεμβάσεις με πλειοψηφία 60% των ιδιοκτητών.

Τα στοιχεία πάντως για τον συνολικό αριθμό και την κατάσταση διατηρητέων και εγκαταλειμμένων κτιρίων είναι ελλιπή, ενώ η αντιμετώπισή τους όλα αυτά τα χρόνια χαρακτηρίζεται αποσπασματική. Μία σκέψη είναι να προστεθούν στα καταγραφόμενα στην Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα Δήμου και η καταγραφή των εγκαταλειμμένων (και όχι μόνο των διατηρητέων) κτιρίων και η εξέτασή τους ακριβώς ως σύνολο για την κατάρτιση ολοκληρωμένων προγραμμάτων ανάπλασης.

Στις προτάσεις περιλαμβάνεται και γενικότερη δέσμη οικονομικών κινήτρων (δανειοδότηση για επισκευή και αποκατάσταση με ευνοϊκούς όρους, επιδότηση καλών χρήσεων π.χ. κέντρα πολιτισμού, παιδικοί σταθμοί κ.λπ., φορολογικές ελαφρύνσεις, υπαγωγή σε ΕΣΠΑ, χρηματοδότηση από Πράσινο Ταμείο κ.λπ.). Ακόμη διερευνάται η σκοπιμότητα ίδρυσης ειδικού ταμείου διατήρησης με δεσμευμένο ποσό από τον Κρατικό Προϋπολογισμό για τα διατηρητέα κτίρια.

Επίσης θα πρέπει να υπάρχει μέριμνα για την προστασία των μικροϊδιοκτητών, ενοικιαστών, παραδοσιακών χρήσεων/δραστηριοτήτων/δικτύων, ειδικά αξιοποιώντας τις δυνατότητες ποσοστώσεων χρήσεων του Π.Δ. 59/2018, και με επιχορηγήσεις για επανάχρηση με συγκεκριμένες χρήσεις, π.χ. για επαγγελματική στέγη παραδοσιακών επαγγελμάτων (κατά τα πρότυπα του Αναπτυξιακού Νόμου για τουριστική υποδομή σε παραδοσιακά ή διατηρητέα κτίρια). Κρίνεται επίσης απαραίτητο να υπάρχει συντονισμός όλων των συναρμόδιων φορέων για τον χαρακτηρισμό των διατηρητέων, πιθανώς μέσω της δημιουργίας υπερκείμενου φορέα, στελεχωμένου από εκπροσώπους κάθε υπουργείου και του εκάστοτε ΟΤΑ. Καλό θα ήταν ακόμα να εξεταστεί η δυνατότητα καθορισμού προσωρινών/μεταβατικών χρήσεων γης, ακόμη και δυσμενέστερων από τις ισχύουσες, έτσι ώστε να εξυπηρετούν την εφαρμογή του νέου σχεδίου για την περιοχή.

----

Δημιουργία της Τράπεζας Γης και Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης

Πέρα από το «πράσινο» τέλος, η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μπορεί να εξασφαλιστεί σε συνδυασμό με τη χρηματοδότηση από τον θεσμό της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και την Τράπεζα Γης. Ωστόσο υπάρχει ένα σημαντικό πρόβλημα.

Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης είναι ανενεργός. Γι' αυτό απαιτούνται η έκδοση των προβλεπόμενων υπουργικών αποφάσεων για ενεργοποίηση του θεσμού, η δημιουργία και ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης, όπως και ο καθορισμός των απαραίτητων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) ακόμη και στις επεκτάσεις των σχεδίων πόλης.

Ειδικότερα, σύμφωνα με τον αρχιτέκτονα πολεοδόμο Βασίλη Γκοιμίση, ο οποίος αποτελεί βασικό μέλος της ομάδας εργασίας του υπό κατάρτιση σχεδίου νόμου, ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης είναι ουσιαστικά ανενεργός, ύστερα από σχετική απόφαση του ΣτΕ ήδη από το 2007 (αδυναμία υλοποίησης τίτλων ΜΣΔ, αφού δεν έχουν ως σήμερα καθοριστεί Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή).

Με τον ν. 4495/2017 αναμορφώθηκε ριζικά προβλέποντας πλέον ως βασική δομή λειτουργίας την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων (ΔΔΚΧ), η οποία όμως ακόμη δεν έχει λειτουργήσει. Κρίνεται λοιπόν καίρια και απαραίτητη η ενεργοποίηση του θεσμού της ΜΣΔ μέσω της Τράπεζας ΔΔΚΧ, ώστε να μπορεί να χρηματοδοτήσει την αποζημίωση διατηρητέων και μνημείων (αποκλειστικός τρόπος) αλλά και τη συντήρηση-αποκατάσταση αυτών, τις απαλλοτριώσεις, την απόσυρση κτιρίων, τη δημιουργία δικτύου κοινόχρηστων χώρων στις εκτός σχεδίου περιοχές κ.ά.

Τι απαιτείται για να γίνει αυτό; Οπως εξήγησε ο κ. Γκοιμίσης, καταρχάς η έκδοση των προβλεπόμενων Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων ενεργοποίησης του θεσμού, που προβλέπονται στον ν. 4495/2017.

Επίσης, η δημιουργία και ενεργοποίηση της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων, ο καθορισμός Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή μέσω των τοπικών χωρικών σχεδίων ή και αυτοτελώς, όπως και η διασύνδεση των παραπάνω με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό.

Διερεύνηση

Θα πρέπει ακόμα να διερευνηθεί η δυνατότητα καθορισμού ΖΥΣ στις επεκτάσεις των σχεδίων πόλης, εντός των οργανωμένων υποδοχέων (ΠΟΑΠΔ, ΠΟΤΑ, ΠΕΡΠΟ κ.ά.), στην περιοχή κόμβων μέσων μαζικής μεταφοράς, σε πόλους ανάπτυξης, αλλά και η υποχρέωση εξασφάλισης 15% του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης μέσω τίτλου μεταφοράς και σε περιοχές Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων. Χρειάζεται, τέλος, η συμπλήρωση των διατάξεων του ν. 4495/2017 για τη δυνατότητα αποζημίωσης με τίτλο ΜΣΔ (βαρυνόμενα) κτιρίων ακατάλληλων στατικά ή/και ενεργειακά και ασύμφορων για επισκευή, μέσω εθελοντικής διαδικασίας απόσυρσης, ή και, όπου απαιτείται για την εύρυθμη λειτουργία της πόλης, η δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μέσω αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.

----

Στατική ενίσχυση κτιρίων

Στον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας περιλαμβάνεται επίσης και ένα παράλληλο πρόγραμμα για την αποκατάσταση της στατικής αντοχής παλαιών κτιρίων, τα οποία θα κριθεί ότι δεν πρέπει να κατεδαφιστούν, με παράλληλη βελτίωση της ενεργειακής συμπεριφοράς τους.

Συγκεκριμένα, θα παρέχονται κίνητρα για έλεγχο, στατικό-ενεργειακό, αλλά και για την πυρασφάλεια κτιρίων, γενικά, αλλά και ειδικά σε περιοχές υπό ανάπλαση, βάσει ειδικών εδαφολογικών και κλιματολογικών μελετών και προτεραιοποίησης της περιοχής στην οποία βρίσκονται.

Στη συνέχεια θα υπάρχει παροχή κινήτρων για βελτίωση ειδικά για λόγους στατικής ενίσχυσης ή απόσυρση των κτιρίων που θα κριθούν από τους παραπάνω ελέγχους ως ακατάλληλα, π.χ. με χρηματοδότηση από την Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων.

Ταυτόχρονα θα «τρέξουν» πρότζεκτ για την αισθητική αναβάθμιση στις γειτονιές της πόλης με παρεμβάσεις χαμηλού κόστους, όπως η αύξηση του πρασίνου και οι εικαστικές παρεμβάσεις καλλιτεχνών από τα κέντρα τεχνών των δήμων επίσης, για την ανάπλαση αξιόλογων δρόμων, πλατειών και σημείων ιστορικής και πολιτισμικής αναφοράς, σε συνδυασμό με το σχέδιο ενοποίησης των αρχαιολογικών χώρων, την ενοποίηση ακάλυπτων χώρων και τη συνέχεια με τους κοινόχρηστους χώρους, όπως και την ανάπλαση κομβικών σημείων, για παράδειγμα της περιοχής της σιδηροδρομικής εισόδου της πρωτεύουσας (Σιδηροδρομικοί Σταθμοί Λαρίσης - Πελοποννήσου).