Το πρόβλημα με τα ακριβά ενοίκια

Η ραγδαία και παρατεταμένη αύξηση των ενοικίων στην Ελλάδα έχει εξελιχθεί σε έναν από τους πλέον ανησυχητικούς παράγοντες για την οικονομία και την κοινωνική συνοχή της χώραςΣύμφωνα με την έκθεση της Morgan Stanley, που δόθηκε προχθές στη δημοσιότητα, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των ενοικίων στην αγορά κατοικίας έχει φτάσει το +10,5%, έναντι μόλις +2,9% του μέσου όρου της Ευρωζώνης. Η διαφορά αυτή δεν αποτελεί μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά συμπύκνωση ευρωπαϊκών τάσεων με τη γνωστή και αναμενόμενη… ελληνική υπερβολή.Το πρόβλημα επιτείνεται από το γεγονός ότι περίπου το 35% των ελληνικών νοικοκυριών δεν διαθέτει δική του κατοικία, αλλά μισθώνει. Για τα πλέον ευάλωτα εισοδηματικά στρώματα, το ενοίκιο απορροφά μέχρι και το 22% του διαθέσιμου εισοδήματος, στερώντας πόρους από βασικές ανάγκες. Η επιβάρυνση αυτή θέτει σε άμεσο κίνδυνο την πραγματική κατανάλωση των νοικοκυριών και υπονομεύει τις προσπάθειες τόνωσης της εσωτερικής ζήτησης.Η κυβέρνηση του Κυριάκου Μητσοτάκη έχει αναγνωρίσει το πρόβλημα, γι’ αυτό άλλωστε αποφάσισε και θα εφαρμόσει από τον προσεχή Νοέμβριο της επιστροφή μίας μηνιαίας δόσης στους ενοικιαστές. Είναι ένα μέτρο που σίγουρα θα βοηθήσει, αν και πολλοί είναι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι θα πάει «μαύρη» στους ιδιοκτήτες αντί να βοηθήσει τους ενοικιαστές. Σε κάθε περίπτωση το ζήτημα δεν αντιμετωπίζεται στη βάση του, καθώς αφήνει αμετάβλητη τη σχέση προσφοράς και ζήτησης και άρα ο νόμος της αγοράς θα εξακολουθήσει να λειτουργεί σε βάρος των ενοικιαστών. Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», που αφορά χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας, κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά επίσης έχει περιορισμένη εφαρμογή (περίπου 10.000 σπίτια) και επίδραση στην αγορά ενοικίων. Κυρίως στοχεύει στην ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης και όχι στην αναχαίτιση των τιμών μίσθωσης, όπως και τα φορολογικά κίνητρα που θεσπίστηκαν για την ανακαίνιση ακινήτων.Τα παραπάνω μέτρα ίσως θα έπρεπε να συνοδεύονται, για παράδειγμα, από τη ρύθμιση των ενοικίων σε ζώνες μεγάλης ζήτησης, την αυστηρή εποπτεία της βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb ή την ανάπτυξη μαζικών προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας μέσω ΣΔΙΤ και Δημοσίου - πολιτικές που σε άλλες χώρες έχουν αποδειχθεί καθοριστικές. Συνολικά η αντιμετώπιση του προβλήματος υπήρξε έως σήμερα αποσπασματική, αργή και προσανατολισμένη σε μεσοπρόθεσμα μέτρα με περιορισμένο κοινωνικό αντίκτυπο. Λείπει το ευρύτερο σχέδιο για να γίνει προσιτή προς ενοικίαση η στέγη.Αντίθετα, πολλές δυτικοευρωπαϊκές χώρες, που επίσης αντιμετωπίζουν στεγαστική κρίση, αντέδρασαν δραστικά. Στη Γερμανία η κυβέρνηση πάγωσε τα ενοίκια στο Βερολίνο για ορισμένα χρόνια, παρά τις δικαστικές προσφυγές. Παράλληλα, έχει επενδύσει σημαντικά σε κοινωνική στέγη μέσω κρατικών και δημοτικών φορέων. Στη Βιέννη ανέπτυξαν ένα εκτεταμένο σύστημα δημοτικών κατοικιών υψηλής ποιότητας με χαμηλό ενοίκιο και ρύθμιση της αγοράς ώστε να μη φτάνουν οι τιμές σε υψηλά επίπεδα. Στη Γαλλία έχουν νομοθετήσει ταβάνι αύξησης ενοικίου σε μεγάλες πόλεις όπως το Παρίσι και η Λυών. Επίσης, υπάρχουν φόροι και περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε τουριστικές περιοχές. Οι παραπάνω χώρες δεν φοβήθηκαν να παρέμβουν στην αγορά κατοικίας, αναγνωρίζοντας ότι η στέγη είναι δημόσιο αγαθό και όχι μόνο επενδυτικό προϊόν.Η πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη αποτελεί θεμελιώδες δικαίωμα. Η αδράνεια σήμερα θα μεταφραστεί σε αύξηση της φτώχειας αύριο, κοινωνική έκρηξη και επιδείνωση του δημογραφικού προβλήματος στη χώρα μας. Στην έκθεσή της η Morgan Stanley προτρέπει για την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσω στοχευμένων επενδυτικών κινήτρων, απλούστευσης των διαδικασιών αδειοδότησης και χρηματοδότησης έργων κοινωνικής κατοικίας. Η αύξηση της προσφοράς μπορεί να δράσει ως «βαλβίδα ανακούφισης» στην αγορά, κρατώντας τις τιμές σε πιο ανεκτά επίπεδα.Η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν πρέπει, όμως, να περιοριστεί σε ποσοτικές παρεμβάσεις. Απαιτείται ένα ολοκληρωμένο πλαίσιο πολιτικής, το οποίο θα συνδυάζει πολεοδομικούς και φορολογικούς μηχανισμούς μαζί με το πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου που ανακοινώθηκε ήδη. Η εμπλοκή του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα, με την υποστήριξη των ευρωπαϊκών ταμείων χρηματοδότησης, μπορεί να καταστήσει δυνατή την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών χωρίς να επιβαρυνθεί υπέρμετρα ο κρατικός προϋπολογισμός.Η Ελλάδα χρειάζεται επειγόντως εθνική στρατηγική για τη στέγαση με ορίζοντα δεκαετίας, δημόσιες επενδύσεις στην κοινωνική κατοικία, ρύθμιση της αγοράς ενοικίων σε επιλεγμένες περιοχές, περιορισμούς και φορολόγηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η λύση δεν είναι ούτε ιδεολογική ούτε θεωρητική - είναι πολιτική και τεχνικά υλοποιήσιμη. Το μόνο που χρειάζεται είναι πολιτική βούληση.