Σαν... μανιτάρια ξεφυτρώνουν (και) στην Ελλάδα οι εταιρείες διαχείρισης για μισθώσεις τύπου Airbnb

Της Στεφανίας Σούκη

Αύξηση τόσο στους Ελληνες ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να μισθώσουν για μικρή περίοδο σε ξένους επισκέπτες τα σπίτια τους μέσω της δημοφιλέστερης, διεθνώς, πλατφόρμας, της Airbnb, όσο και στις εταιρείες οι οποίες, πλέον, αναλαμβάνουν την επαγγελματική διαχείριση των εν λόγω κατοικιών διαπιστώνουν τα στελέχη της εγχώριας αγοράς ακινήτων, θέτοντας πλέον το ερώτημα αν οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις ακινήτων αποτελούν μόδα ή επενδυτική ευκαιρία.

Ως επενδυτική ευκαιρία

πάντως φαίνεται ότι την αντιμετωπίζουν χιλιάδες Ελληνες οι οποίοι, έχοντας υποστεί δραματική συρρίκνωση των εισοδημάτων τους, προσπαθούν να αποκομίσουν έξτρα εισόδημα από τις εν λόγω μισθώσεις, αφενός εν μέσω διαμαρτυριών των τουριστικών φορέων, αφετέρου εν αναμονή του νομοθετικού πλαισίου που θα ρυθμίζει την αγορά και εξαγγέλθηκε μία ακόμη (πολλοστή) φορά από τον αρμόδιο υπουργό Γ. Σταθάκη την περασμένη εβδομάδα.

Τη ''χαρτογράφηση'' της εν λόγω αγοράς ανά την Ελλάδα επιχειρεί ο κ. Παναγιώτης Μερεκούλιας, διευθυντής τομέα μελετών και εκτιμήσεων της γνωστής εταιρείας συμβούλων ΔΑΝΟΣ, η οποία συνεργάζεται για τη χώρα μας με την BNP Paribas Real Estate.

"Από τον Νοέμβριο του 2015 απελευθερώθηκε στην Ελλάδα η βραχυπρόθεσμη εκμίσθωση ακινήτων, με το ΦΕΚ 94Α/2015, όπου επιτρέπεται η βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτου σε ιδιώτες χωρίς την έκδοση Ειδικού Σήματος ΕΟΤ. Πριν από το εν λόγω ΦΕΚ το διάστημα βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης οριζόταν στους τρεις μήνες.

Το μόνο που χρειάζεται πια να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να μπει σε μία από τις παγκόσμιες πλατφόρμες ενοικίασης ακινήτων, να καταχωρήσει τα στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου και να ξεκινήσει να λαμβάνει εισόδημα.

Το θέμα της φορολογίας, εν τούτοις, είναι αρκετά θολό αυτή τη στιγμή, γεγονός που προκαλεί ιδιαίτερα έντονες αντιδράσεις. Πιο συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν να καταχωρούν ηλεκτρονικά τα στοιχεία των μισθωτηρίων συμβολαίων στο δικτυακό τόπο www.gsis.gr για τη λήψη του μοναδικού αριθμού καταχώρησης της μίσθωσης. Η μίσθωση αυτή δηλαδή, αντιμετωπίζεται φορολογικά όπως κάθε αστική σύμβαση μίσθωσης κατοικίας. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, ο οποίος δεν έχει υποχρέωση για έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου, καταχωρείται στο σύστημα ο αριθμός διαβατηρίου, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας του και η χώρα προέλευσης του".

Οπως αναφέρεται στη σχετική ανάλυση, η πιο γνωστή πλατφόρμα βραχυπρόθεσμης ενοικίασης ακινήτων είναι η Airbnb. "Στη χώρα μας ενοικιάζονται γύρω στα 30.000 σπίτια μέσω του διαδικτύου. Συγκεκριμένα μόνο η Airbnb φιλοξενεί περίπου 2.500 καταχωρήσεις στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Για κάθε κράτηση η Airbnb κρατά το 10% (το 3% από τον ιδιοκτήτη και το υπόλοιπο από τον ενοικιαστή). Σύμφωνα με στοιχεία της εν λόγω εταιρείας το μέσο εισόδημα για κάθε καταχώρηση ανέρχεται σε 753 ευρώ ανά μήνα με περίπου 177 διαμονές ανά έτος. Η πληρότητα δηλαδή για κάθε καταχώριση υπολογίζεται σε 48,6% με πιο δημοφιλή περιοχή της Αθήνας το Κουκάκι. Υπάρχει βέβαια και η περίπτωση των καταχωρήσεων που έχουν μικρότερη πληρότητα της τάξης του 29,6% με μέσω ετήσιο εισόδημα 466 ευρώ το μήνα", αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας.

Η αξία της Airbnb εκτιμάται σε σε περισσότερα από 20 δισ. ευρώ. "Αυτό τοποθετεί την εταιρεία σύμφωνα με την αξιολόγηση της αγοράς πιο μπροστά από μεγάλες ξενοδοχειακές αλυσίδες όπως η Marriott και η Starwood. Το οξύμωρο βέβαια έγκειται στο γεγονός ότι δεν έχει ούτε ένα ιδιόκτητο ακίνητο".

Στο πλαίσιο αυτό λοιπόν, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που είδαν επιχειρηματικά αυτή τη νέα τάση και έσπευσαν να την εκμεταλλευτούν. Υπάρχουν μάλιστα και επενδυτές που αγόρασαν παλιά ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, προχώρησαν σε κάποιες εργασίες ανακαίνισης και ξεκίνησαν να τα μισθώνουν μέσω της εν λόγω διαδικτυακής πλατφόρμας.
"Έλληνες, αλλά κυρίως ξένοι επενδυτές, αγόρασαν ακίνητα σε περιοχές όπως Κουκάκι, Πλάκα, Ψυρρή, Γκάζι κλπ μεγάλης παλαιότητας και με κόστος έως και 100.000 ευρώ προκειμένου να επωφεληθούν αυτής της νέας τάσης.

Σ' αυτό το πλαίσιο έχουν δημιουργηθεί ακόμη και εταιρείες που διαχειρίζονται για λογαριασμό ενός ιδιοκτήτη τα ακίνητα, που μισθώνει μέσω Airbnb. Μία από αυτές είναι η eazybnb.

Πρόκειται για μια εταιρεία που αναλαμβάνει την πλήρη διαχείριση του ακινήτου στο Airbnb, από την επαγγελματική φωτογράφιση για την καταχώριση και τη διαχείριση των κρατήσεων μέχρι τη συντήρηση και καθαριότητα του χώρου, έναντι ποσοστού της τάξης του 15-20% επί του μισθώματος. Έτσι λοιπόν, κάποιος παραδίδει τα κλειδιά των ακινήτων του σε μια τέτοια εταιρεία, κάθεται και έναντι μικρής αμοιβής λαμβάνει κάθε μήνα εισόδημα από το ακίνητο που είτε δεν χρησιμοποιούσε έως τώρα, είτε το μίσθωνε πολύ φθηνότερα με μακροπρόθεσμο συμβόλαιο.

Βέβαια, δεν πρόκειται για τη μοναδική εταιρεία τέτοιου είδους στην Ελλάδα. Μεταξύ άλλων αναφέρουμε την guesteasy, την Airbnb management in Greece και πλήθος άλλων που ο επίδοξος ιδιοκτήτης μπορεί να βρει με μια απλή αναζήτηση στην πλατφόρμα Google. Προς το παρόν δεν υπάρχει περιορισμός για τον αριθμό των ακινήτων που μπορεί να μισθώνει βραχυπρόθεσμα ένας ιδιοκτήτης με αποτέλεσμα να υπάρχουν ιδιοκτήτες που μισθώνουν διαμερίσματα μιας ολόκληρης πολυκατοικίας".

Στην Αθήνα, αναφέρει ο κ. Μερεκούλιας, το ποσοστό των πολλαπλών καταχωρήσεων ανέρχεται σε 43%. Η περίπτωση των πολλαπλών καταχωρήσεων μαρτυρά ότι ο ιδιοκτήτης των εν λόγω καταχωρήσεων αντιμετωπίζει την βραχυπρόθεσμη μίσθωση των ακινήτων του καθαρά επιχειρηματικά.

"Δεν είναι λίγοι μάλιστα οι ιδιοκτήτες ακινήτων που παρασύρονται από αυτή τη μόδα και πιστεύοντας ότι μπορούν να κερδίσουν περισσότερα χρήματα μέσω Airbnb, ζητούν από τους υπάρχοντες μισθωτές τους να τους δώσουν περισσότερα χρήματα για το χώρο που νοικιάζουν ή προχωρούν ακόμη και σε εξώσεις, προκειμένου να μισθώνουν το ακίνητο βραχυπρόθεσμα. Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση της περιοχής των Χανίων, όπου οι καταχωρήσεις στην Airbnb αυξήθηκαν από 800 σε 1.600, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα για μακροπρόθεσμες μισθώσεις.

Το φαινόμενο βέβαια αυτό έχει ήδη παρατηρηθεί σε μεγάλες πόλεις όπως το Βερολίνο, η Νέα Υόρκη, το Παρίσι ή η Βαρκελώνη, όπου πολλά σπίτια δε διατίθενται πλέον για μόνιμους ενοικιαστές αλλά μόνο για ταξιδιώτες.

Σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Οργανισμό Τουρισμού, πλέον, τα 2/3 των τουριστικών προσφορών προέρχονται από την οικονομία διαμοιρασμού, έναντι του 1/3 που προέρχεται από τους κλασσικούς ταξιδιωτικούς παρόχους. Φυσικά, δεν είναι λίγες οι αντιδράσεις έναντι αυτής της νέας μορφής επιχειρηματικότητας".

Η ανάλυση της ΔΑΝΟΣ, τονίζει ότι σε αρκετά δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας οι μέσες τιμές δωματίων σε ξενοδοχεία σημείωσαν μείωση τον Ιούλιο του 2016 έναντι του Ιουλίου 2015, λόγω των μισθώσεων καταλυμάτων μέσω Airbnb. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Trivago στη Μύκονο, η μέση ξενοδοχειακή τιμή για φέτος τον Ιούλιο ήταν στα 335 ευρώ ανά διανυκτέρευση, μειωμένη κατά 5,9% σε σχέση με τα 356 ευρώ του Ιουλίου του 2015, ενώ στη Σαντορίνη φέτος το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 259 ευρώ, έναντι των 263 ευρώ του Ιουλίου 2015. Αντίστοιχα μειωμένες, παρά τις αυξημένες αφίξεις στο Ελ. Βενιζέλος, ήταν και οι τιμές των ξενοδοχείων της Αθήνας, από τα 113 ευρώ του 2015, στα 101 ευρώ του 2016.

"Αυτές οι μειώσεις έχουν προκαλέσει την αντίδραση των ξενοδόχων που μιλούν για αθέμιτο ανταγωνισμό. Σύμφωνα με μελέτες στις ΗΠΑ, κάθε αύξηση 10% στην προσφορά της Airbnb οδηγεί σε 0,35% μείωση στα μηνιαία έσοδα ανά δωμάτιο ξενοδοχείου. Αντίστοιχα, σύμφωνα με μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Λειτουργία και επίδραση της Οικονομίας Διαμοιρασμού στον ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα», ετησίως «χάνονται» φόροι ύψους 350 εκατ. ευρώ και 15.000 θέσεις εργασίας, εξαιτίας της λειτουργίας των άτυπων τουριστικών καταλυμάτων.

Προκειμένου να επιλυθούν κάποια προβλήματα προωθείται νομοσχέδιο, που προβλέπει δημιουργία Μητρώου, όπου θα εγγράφονται υποχρεωτικά όσοι νοικιάζουν καταλύματα μέσω διαδικτύου, ενώ τα στοιχεία τους θα διασταυρώνονται με εκείνα που διατηρούν οι διαδικτυακές πλατφόρμες ενοικίασης. θα επιβάλλεται 3% φόρος σε όσους εκμισθώνουν ακίνητα μέσω γνωστών ιστοσελίδων, όπως και αυτή του Airbnb, ενώ οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να δηλώνουν τα ποσά που λαμβάνουν στη φορολογική τους δήλωση προκειμένου να φορολογούνται με τους συντελεστές που επιβαρύνονται τα εισοδήματα από τα ενοίκια (με συντελεστή 15% για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, 35% για εισοδήματα έως 35.000 ευρώ και 45% για εισοδήματα από 35.000 ευρώ και άνω).

Επιπλέον εξετάζεται το γεγονός να επιτρέπονται μόνο τέσσερα καταχωρημένα ακίνητα ανά ιδιοκτήτη ακολουθώντας το παράδειγμα του Βερολίνου, που από Μάιο του 2016 απαγορεύει την ενοικίαση ολόκληρων κατοικιών μέσω υπηρεσιών τύπου Airbnb θεσπίζοντας μεγάλες χρηματικές ποινές για τους παραβάτες.

Σίγουρα, η τάση της "sharingeconomy" δημιουργεί πρωτόγνωρες συνθήκες και επιχειρηματικές ευκαιρίες όχι μόνο στην Ελλάδα άλλα παγκόσμια. Μένει να δημιουργηθεί το κατάλληλο νομοθετικό πλαίσιο και στη χώρα μας, ώστε να λειτουργήσει με θετικό και θεμιτό τρόπο", καταλήγει η ανάλυση της Δανός.