Έσοδα σε 461 ακίνητα ιδιοκτησίας του ψάχνει ο δήμος Αθηναίων

Της Στεφανίας Σούκη

Στο δρόμο που χάραξαν και άλλοι φορείς οι οποίοι συνδέονται με το Δημόσιο και διαθέτουν μεγάλη ακίνητη περιουσία επιχειρεί να κινηθεί ο δήμος Αθηναίων, ο οποίος θέλει να αξιοποιήσει την επόμενη τριετία όσα από τα ακίνητά του είναι αξιοποιήσιμα, έχοντας προκηρύξει για τον σκοπό αυτό διαγωνισμό για την πρόσληψη συμβούλου, που θα αναλάβει το ιδιαίτερα δύσκολο και χρονοβόρο εγχείρημα.

Ο διαγωνισμός που «τρέχει» ήδη, με -αρχική- καταληκτική ημερομηνία στις 26 Ιανουαρίου, έχει προσελκύσει το ενδιαφέρον των μεγαλύτερων εταιρειών συμβούλων της χώρας,

δεδομένου ότι πρόκειται για ένα από τα μεγαλύτερα έργα των τελευταίων ετών στο συγκεκριμένο τομέα, συνολικού προϋπολογισμού 3,8 εκατ. ευρώ, με δικαίωμα προαίρεσης 100% επί της εκτιμώμενης αξίας της σύμβασης 3,8 εκατ. ευρώ δηλαδή συνολικής εκτιμώμενης αξίας σύμβασης 7,6 εκατ. ευρώ συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ. Η χρηματοδότησή της σύμβασης προέρχεται από ίδιους πόρους του δήμου και η διάρκειά της ορίζεται σε 36 μήνες, ενώ ανοικτό φαίνεται ότι είναι, στην παρούσα φάση, το ενδεχόμενο παράτασης της καταληκτικής ημερομηνίας λόγω της σημασίας του έργου αλλά και του αυξημένου ενδιαφέροντος.

Ο δρόμος, όπως είναι εύλογο, προδιαγράφεται ιδιαίτερα μακρύς και χρονοβόρος, με δεδομένο τον μεγάλο όγκο του έργου, που περιλαμβάνει την επιλογή των αξιοποίησιμων και «ωριμότερων» ακινήτων μέσα από μία (αρχική, αφού η τελική θα προκύψει από το ίδιο το έργο) λίστα 461 συνολικά ιδιοκτησιών από το χαρτοφυλάκιο του δήμου, το οποίο περιλαμβάνει τα πάντα, από ...κοιμητήρια και τα ίδια τα γραφεία του δήμου, μέχρι την Τεχνόπολη στο Γκάζι, τη Βαρβάκειο και τη Δημοτική Αγορά.

Επιπλέον, πέραν των μή αξιοποιήσιμων ιδιοκτησιών που μπορεί να χρησιμοποιούνται για τις λειτουργίες της πόλης και για κοινωφελείς σκοπούς, στο χαρτοφυλάκιο ακινήτων περιλαμβάνονται καταστήματα, διαμερίσματα, διατηρητέα κτίρια, οικόπεδα και πάρκινγκ (σ.σ. με μια από τις πλέον χαρακτηριστικές περιπτώσεις αφορά το πάρκινγκ της πλατείας Κλαυθμώνος για το οποίο υφίσταται δικαστική διένεξη του δήμου) που παρουσιάζουν τεχνικές, νομικές και οικονομικές δεσμεύσεις. «Πρόκειται για ακίνητα τα οποία είτε είναι μη αξιοποιήσιμα, είτε αξιοποιούνται (παλαιές μισθώσεις) αλλά είναι υποτιμημένα αναφορικά με την απόδοση τους. Η πλειοψηφία των ακινήτων δεν αξιοποιούνται λόγω τεχνικών, νομικών δεσμεύσεων ή άλλων δεσμεύσεων», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στη σχετική τεχνική έκθεση- εξ' ου και ο δήμος ζητεί τη βοήθεια των συμβούλων ώστε να αναπτύξει ένα πρόγραμμα διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας του με συγκεκριμένες ενέργειες ώστε να δημιουργήσει υπεραξίες.

Ενδεικτικά, στα υπό εξέταση σενάρια, ανάλογα με τη φύση, τη θέση και το είδος του ακινήτου, μπορεί να γίνουν πωλήσεις, παραχωρήσεις ακινήτων (π.χ. κοινωφελή ιδρύματα), αλλαγή χρήσεων, ανακαινίσεις και συντηρήσεις υφισταμένων κτιρίων, νέες κατασκευές, ή ενδεχόμενες εξαγορές κτιρίων ή γης.

Σύμφωνα μάλιστα με τους επιτελείς του δήμου, η κίνηση αυτή πραγματοποιείται υπό το πρίσμα της γενικότερης αξιοποίησης της δημόσιας ακίνητης περιουσίας της κεντρικής κυβέρνησης μέσω των διάφορων εταιρειών (ΤΑΙΠΕΔ, ΕΤΑΔ κλπ.) αλλά και της έντονης δραστηριοποίησης ιδιωτικών εταιρειών (π.χ ΑΕΕΑΠ) και της χρήσης σύγχρονων χρηματοοικονομικών εργαλείων για τη δημιουργία εσόδων. Στόχος είναι και η προσέλκυση εγχώριων αλλά και ξένων επενδυτών σε ένα τομέα που παρουσιάζει υψηλό ενδιαφέρον. «Η αξιοποίηση των ακινήτων αυτών θα δώσει τη δυνατότητα στο δήμο να χρηματοδοτήσει τα όποια ελλείμματα του, αλλά και να ασκήσει παράλληλα την κοινωνική πολιτική που αρμόζει σε ένα μητροπολιτικό δήμο όπως αυτόν της Αθήνας. Πρόθεση και κύριος στόχος του Δήμου, είναι η ενεργητική διαχείριση, προστασία και ανάδειξη των ακινήτων, μέσω μορφών αξιοποίησης που συνάδουν με τον χαρακτήρα του εκάστοτε ακινήτου, την μεγιστοποίηση του οικονομικού ανταλλάγματος για τον δήμο και παράλληλα την άσκηση κοινωνικής πολιτικής».

Σημειώνεται εδώ, ότι διεθνείς μελέτες έχουν δείξει ότι τα δημοτικά ακίνητα είναι ένας από τους πλέον ανεπαρκώς αξιοποιούμενους τοπικούς πόρους σε πολλούς δήμους σε όλο τον κόσμο. Το κόστος ευκαιρίας της μη στρατηγικής διαχείρισης είναι μεγάλο με συνέπειες στους δημοτικούς προϋπολογισμούς και υπηρεσίες: υπερβολική δαπάνη για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για δημόσιες λειτουργίες, απώλεια εισοδήματος από την υποεκμετάλλευση του πλεονάσματος ακινήτων και κακή ποιότητα υπηρεσιών λόγω αναποτελεσματικής χρήσης της ακίνητης περιουσίας.

Οσον αφορά ειδικά στο δήμο Αθηναίων, στις προτεραιότητες είναι η ανάπτυξη των υποβαθμισμένων περιοχών, με το σκεπτικό ότι η ευρύτερη περιοχή του Δήμου Αθηναίων υφίσταται μία πρωτόγνωρη υποβάθμιση λόγω της κρίσης των τελευταίων ετών αλλά και του μεγάλου όγκου παράνομων δραστηριοτήτων σε περιοχές του κέντρου. «Η ανάπλαση του ιστορικού κέντρου αποτελεί πρωταρχική προτεραιότητα για τον Δήμο ώστε να ενισχυθεί η τοπική οικονομία και να προσδώσει δυναμική ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή μαζί με τις δράσεις που είναι σε εξέλιξη».

Μία ιδιαίτερα σημαντική παράμετρο για την Αθήνα αποτελούν και τα κοινωνικό – οικονομικά χαρακτηριστικά της περιοχής. Πέραν από το αυτονόητο, δηλαδή της αναβάθμισης και αξιοποίησης του ακινήτου, οι όποιες παρεμβάσεις θα πρέπει να στοχεύουν και σε δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, συμβάλλοντας έτσι στην καταπολέμηση της ανεργίας και μετανάστευσης, κυρίως νέων ηλικιακά ομάδων, που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια.

Ο σύμβουλος θα αναλάβει καταρχάς την αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης με τη συστηματική καταγραφή από εξειδικευμένη νομική, τεχνική, οικονομική άποψη, ώστε στη συνέχεια να υποβάλλει το Στρατηγικό Σχέδιο Αξιοποίησης της Ακίνητης Περιουσίας. Η τρίτη φάση του έργου περιλαμβάνει το αναλυτικό Στρατηγικό Σχέδιο και τα τεύχη δημοπράτησης για την αξιοποίηση τριών ακινήτων.

Κι ενώ ήδη έχουν ακουστεί επιχειρήματα περί «ξεπουλήματος» και επικρίσεις για την ανάθεση σε τρίτους συμβούλους της εκπόνησης του προγράμματος αξιοποίησης, οι επιτελείς του δήμου αναφέρουν ότι σύμφωνα και με την πρόσφατη μελέτη του Ινστιτούτου Τοπικής Αυτοδιοίκησης για την «Τριετή στρατηγική μεταρρυθμίσεων στη Δημόσια Διοίκηση και την Τοπική Αυτοδιοίκηση 2016-2018» ακόμη και δήμοι σε χώρες με οικονομική ανάπτυξη προσφεύγουν συνεργασία με εξωτερικούς συνεργάτες, οι δε υπηρεσίες σε τρίτους (outsourcing) αποτελούν κοινό τόπο καλής πρακτικής και έχουν υιοθετηθεί από οργανισμούς που εκτελούν ένα ευρύ φάσμα λειτουργιών Διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων. «Περαιτέρω το αντικείμενο της σύμβασης είναι τέτοιο που η ανάθεσή του σε έναν οικονομικό φορέα είναι η μόνη ενδεδειγμένη λύση για την ορθή εκτέλεση των υπηρεσιών. Η απαιτητική και πολυσύνθετη αυτή διαδικασία καθίσταται προφανές ότι δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί από τους υπαλλήλους του ίδιου του δήμου, καθώς η αξιοποίηση απαιτεί αφενός μεν συγκεκριμένες επιστημονικές ειδικότητες και τεχνογνωσία (δικηγόρους, μηχανικούς, οικονομολόγους κά), αφετέρου διαρκή και αποκλειστική σχεδόν απασχόληση για την εντός των προβλεπομένων χρονοδιαγραμμάτων ολοκλήρωση της σύμβασης».