PwC: Ανάγκη για επενδύσεις €6,2 δισ. στα ξενοδοχεία την περίοδο 2018- 2022

Παρά την συστηματική αύξηση των τουριστικών αφίξεων, οι συνολικές ανάγκες για επενδύσεις στον ξενοδοχειακό τομέα για την περίοδο 2018-2022 είναι λελογισμένες και ανέρχονται σε 6,2 δισ. ευρώ.

Συνολικά, ο τουρισμός είναι, και θα παραμείνει, μια μεγάλη οικονομική δύναμη στην Ελλάδα, χωρίς να αντιμετωπίζει σημαντικούς κινδύνους. Σε γενικές γραμμές είναι παγκοσμίως ανταγωνιστικός και η απόδοσή του βελτιώνεται, ενώ η κάμψη του τουριστικού κύκλου αναμένεται να είναι ήπια, χωρίς να προσδιορίζεται πότε μπορεί να ξεκινήσει αυτή

Αυτό επισημαίνει η μελέτη που εκπόνησε η PricewaterhouseCoopers με τίτλο "Ο Ελληνικός Τουρισμός- η Επόμενη μέρα», σε συνέχεια της έτερης μελέτης το Ιnsete Ιntelligence, του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων για τον ξενοδοχειακό κλάδο. Οπως επισημαίνεται στη μελέτη του Insete η ανάπτυξη του κλάδου τα τελευταία χρόνια, έχει επικεντρωθεί στις υψηλότερες κατηγορίες, των 5 αστέρων, ενώ η σημασία της ελληνικής ξενοδοχίας για την Ελλάδα είναι δεδομένη, αν ληφθεί υπόψη ότι αυτή την στιγμή λειτουργούν περί τις 10.000 μονάδες, με κοντά στις 400.000 δωμάτια.

Οσον αφορά τις απαιτούμενες επενδύσεις για την επόμενη πενταετία, από το σύνολο των 6,2 δισ. ευρώ, οι συνολικές ξενοδοχειακές ανάγκες υπολογίζονται σε περίπου 6,2 δισ. ευρώ για μια περίοδο 5 ετών και κατανέμονται σε 1 δισ. ευρώ για την κατασκευή επιπλέον κλινών, 4,8 δισ. ευρώ\για την αναβάθμιση της υπάρχουσας χωρητικότητας και 0,3 δισ. ευρώ για συντήρηση.

Γενικότερα, ο ελληνικός τουρισμός δεν αντιμετωπίζει μεγάλους κινδύνους, ενώ όπως επισημαίνεται, τέσσερις πολιτικές θα διευκολύνουν την υλοποίηση των επενδυτικών στρατηγικών και θα προσθέσουν αξία στην οικονομία:

-Προσέλκυση τουριστών με υψηλό εισόδημα (+ 6,9 δισ. τουριστικές εισπράξεις)
-Εισαγωγή συμπληρωματικών προϊόντων (+ 2,6 δισ. ευρώ τουριστικές εισπράξεις)
-Επέκταση ζήτησης σε δευτερεύοντες προορισμούς (+ 2,1 δισ. ευρώ έσοδα ξενοδοχείων σε δευτερεύοντες προορισμούς)
-Αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος (+ 4,3 δισ. ευρώ πρόσθετο ΑΕΠ ανά έτος)

Οσον αφορά τις επιδόσεις της ξενοδοχειακής βιομηχανίας, σχεδόν το 77% της συνολικής χωρητικότητας κλινών συγκεντρώνεται σε κύριους προορισμούς. Ενδιαφέρον είναι το στοιχείο της έρευνας της PwC, σύμφωνα με την οποία, το Airbnb και άλλες πλατφόρμες οικονομίας διαμοιρασμού, στην παρούσα μορφή τους, προσθέτουν περίπου 10-12% προσφοράς στην αγορά χωρίς να τη διαταράσσουν. Η προσφορά αυτή συγκεντρώνεται στην Κρήτη, την Αθήνα και τα νησιά του Αιγαίου.

Η οικονομική απόδοση των ξενοδοχείων αντικατοπτρίζει τις αναντιστοιχίες ζήτησης/προσφοράς καθώς και τη σχετική ανταγωνιστικότητα των ξενοδοχειακών μονάδων. Η οικονομική απόδοση διαφέρει ανάλογα με την περιοχή, την κατηγορία αστέρων και το μέγεθος της μονάδας. Η ανταγωνιστικότητα, η οποία είναι ευρύτερη από οποιαδήποτε μεμονωμένη χρηματοοικονομική μέτρηση, κινείται παράλληλα με την απόδοση

Περίπου το 50% όλων των ξενοδοχείων είναι Stars (διεθνώς ανταγωνιστικά) και λιγότερο από το 25% είναι Zombies. Τα Stars αποτελούν την πλειοψηφία στους κύριους προορισμούς, και τείνουν να βρίσκονται στην κατηγορία 4* και να είναι μονάδες μικρότερου μεγέθους. Τα περισσότερα ξενοδοχεία Zombie βρίσκονται σε δευτερεύοντες προορισμούς και τείνουν να είναι μεγάλα ξενοδοχεία 5*.

Ανάπτυξη και κεφαλαιακές ανάγκες

Τα ελληνικά ξενοδοχεία απαιτούν κυρίως επενδύσεις ανακαίνισης αφού υπάρχει άφθονη διαθέσιμη χωρητικότητα. Μόνο κατά την περίοδο αιχμής, στους κύριους προορισμούς, ενδέχεται να υπάρξουν ελλείψεις χωρητικότητας έως το 2022. Μέχρι τότε, αναμένεται να χρειαστούν 24.000 νέες κλίνες, ενώ μέρος αυτής της δυναμικότητας θα προέλθει από έργα που σχεδιάζονται εκ του μηδενός (greenfield) που βρίσκονται στη διαδικασία λήψης αδειών.

Ειδικότερα, υπάρχουν 14 έργα greenfield, που εκτελούνται από τον ιδιωτικό τομέα, τα οποία στοχεύουν σε κύριους προορισμούς. Ακόμη 12 τουριστικά έργα έχουν συμπεριληφθεί στη διαδικασία.

Σύμφωνα με την PwC, ένα τυπικό έργο greenfield χρειάζεται πάνω από 15 χρόνια για να προχωρήσουν από το στάδιο του σχεδιασμού στο στάδιο της υλοποίησης.
Υπάρχουν περίπου 400 ξενοδοχεία στη λεγόμενη «γκρίζα» ζώνη το οποία απαιτούν οικονομική αναδιάρθρωση πριν προσελκύσουν νέες επενδύσεις. Αυτό μπορεί να απαιτεί διαγραφή χρεών ύψους 2,6 δισ. ευρώ.

Εξαγορές και συγχωνεύσεις

Οπως επισημαίνει η ανάλυση της PricewaterhouseCoopers, η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά εξαγορών και συγχωνεύσεων θα έπρεπε να είναι περισσότερο ενεργή. Τα οικονομικά των ξενοδοχείων δεν οδηγούνται από το ελληνικό ΑΕΠ (είναι οδηγούμενα κυρίως από το ευρωπαϊκό), τα ξενοδοχεία είναι ανταγωνιστικά και βρίσκονται σε καλή οικονομική κατάσταση. Παρόλα αυτά, η συνολική αξία 18 αναφερόμενων ξενοδοχειακών συναλλαγών το 2017 και το 2018, όλα σε κύριους προορισμούς, ανήλθε σε 310 εκατ. ευρώ.
Υπάρχουν 65 λειτουργικές ξενοδοχειακές εταιρείες και 35 ξενοδοχειακά ακίνητα προς πώληση που αντιπροσωπεύουν περίπου το 3% του συνολικού διαθέσιμου ξενοδοχειακού δυναμικού

Οι ξενοδοχειακές εταιρείες προς πώληση, βρίσκονται κυρίως σε κύριους προορισμούς και παρουσιάζουν ένα σημαντικό χάσμα (100%) μεταξύ ζητούμενης τιμής και αξίας. Τα ξενοδοχειακά ακίνητα προς πώληση, βρίσκονται και αυτά σε κύριους προορισμούς και διατιμώνται περίπου στο 60% των επενδύσεων νέων κατασκευών. Τα κενά αυτά, υποδεικνύουν μια αναντιστοιχεία προσδοκιών μεταξύ πωλητών και πιθανών αγοραστών

Επιχειρηματικές στρατηγικές για τον ξενοδοχειακό κλάδο

Οσον αφορά τις επενδυτικές στρατηγικές που είναι εφαρμόσιμες στον ξενοδοχειακό κλάδο αυτές είναι βασικά τρείς: Η πρώτη από αυτές έχει να κάνει με την ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, εστιάζοντας κυρίως σε ''Star'' 5* ξενοδοχεία στη Θεσσαλία, Δυτική Ελλάδα, Δυτική Μακεδονία και Βόρειο Αιγαίο. Επιπλέον, με την προσθήκη χωρητικότητας σε κυρίους προορισμούς, εστιάζοντας σε ξενοδοχεία ''Star'', με τα ξενοδοχεία 3* να αποτελούν ένα συμπαγή στόχο, αλλά και την αναβάθμιση των ξενοδοχειακών μονάδων στην επόμενη κατηγορία, ιδιαίτερα από 4* σε 5*.

Η περισσότερα υποσχόμενη επενδυτική στρατηγική από πλευράς αξίας φαίνεται να είναι η ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών, ακολουθούμενη από την προσθήκη χωρητικότητας σε κύριους προορισμούς και ξενοδοχεία 3*, αλλά και από την αναβάθμιση ξενοδοχειακών μονάδων από 4* σε 5*.
Η εξαγορά παγιδευμένων Zombie ξενοδοχείων είναι μια αμφίβολη στρατηγική, παρόλο που θα μπορούσε να αποδειχθεί αποδοτική σε ορισμένες περιπτώσεις

Ισχυρή δύναμη στην οικονομία

Οι προοπτικές του ελληνικού τουρισμού διαφαίνονται καλές τηρουμένων των διαρθρωτικών περιορισμών του κλάδου. Οι αφίξεις αυξάνονται, η διάρκεια παραμονής δε μειώνεται γρήγορα, η μέση ημερήσια δαπάνη είναι σταθερή, ο αριθμός της σημαντικής τουριστικής προέλευσης αυξάνεται. Από την άλλη πλευρά, οι αφίξεις παραμένουν «αιχμηρές», η ημερήσια δαπάνη παραμένει περιορισμένη, αλλά και οι ίδιοι προορισμοί προέλευσης προσελκύουν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης

Ο ξενοδοχειακός κλάδος παρουσιάζει τάσεις υπερπροσφοράς με εξαίρεση την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο και τα νησιά του Ιονίου.

Ο τουρισμός συμβάλλει σημαντικά στην ανάπτυξη της οικονομίας, με περισσότερες από 27 εκ. αφίξεις τουριστών και τουριστικές εισπράξεις που έφτασαν τα 14,6 δισ. ευρώ το 2017 έχοντας άμεση συνεισφορά 8% στο ΑΕΠ και συμβάλλοντας κατά περίπου 1-1,2π.μ. στην οικονομική ανάπτυξη. Η Ελλάδα, μάλιστα, βρίσκεται στη μέση της παγκόσμιας τουριστικής ανταγωνιστικής κατάταξης, σε περίπου παράλληλη πορεία με τους άμεσους ανταγωνιστές της

Η τουριστική ζήτηση στην Ελλάδα αυξάνεται σταθερά από το 2012 και διαθέτει τέσσερα βασικά χαρακτηριστικά:

-το 35% του συνόλου προέρχεται από 4 χώρες της ΕΕ
-είναι πολύ «αιχμηρή» σε μία περίοδο 3 μηνών η οποία αντιστοιχεί στο μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης
-η μέση διαμονή μειώνεται συστηματικά, αλλά οι ημερήσιες τουριστικές εισπράξεις παραμένουν ισχυρές
-η τουριστική δαπάνη και τα ποσοστό πληρότητας είναι υψηλότερα στους κύριους προορισμούς

Η ανάλυση της PwC, επισημαίνει ότι ο τουρισμός συνεχώς αυξάνεται διεθνώς. «Ο ελληνικός τουρισμός αναπτύσσεται επίσης ταχέως λόγω αύξησης της κατανάλωσης των χωρών προέλευσης και υποστηρίζεται από τη δική του συστηματική βελτίωση. Δεν υπάρχουν σημαντικοί κίνδυνοι και η κάμψη του τουριστικού κύκλου αναμένεται να είναι ήπια. Ο τουριστικός κλάδος βρίσκεται σε καλή οικονομική κατάσταση, είναι σε γενικές γραμμές ανταγωνιστικός αλλά παράλληλα είναι υπερεπενδεδυμένος και με υποχρησιμοποιούμενο δυναμικό. Για να ενισχυθεί η δυναμική του στη δημιουργία αξίας, πρέπει να διατυπωθεί μια νέα σειρά πολιτικών για την αντιμετώπιση των ελλείψεων», αναφέρεται χαρακτηριστικά.