Οι νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση ανοίγουν «παράθυρα» για ακόμα περισσότερες κατασκευές

Οι νέες ρυθμίσεις δείχνουν την πρόθεση της κυβέρνησης να ενισχύσει την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς θα επιτρέπουν υπό προϋποθέσεις την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών σε κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα (κάτω των 4 στρεμμάτων), κάτι που προβλέφθηκε ότι θα σταματήσει με νόμο του 2020 (ν. 4759), ενώ παράλληλα τροποποιούνται περίπου δέκα πολεοδομικοί νόμοι, ανάμεσα στους οποίους και ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός του 2012, με την προσθήκη πλήθους αλλαγών και ρυθμίσεων.

Όπως προβλέπει η νέα ρύθμιση, για να εκδώσει κάποιος άδεια

σε ένα τέτοιο οικόπεδο αρκεί να είχε λάβει ένα έγγραφο όπως από τα Συμβούλια Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων ή να είχε υποβάλει αίτηση σε έναν συναρμόδιο για την έκδοση άδειας φορέα. Στην περιοχή θα πρέπει να προϋφίστανται τουλάχιστον δύο νομίμως υφιστάμενα κτίρια και δεύτερον, η απόσταση της νέας οικοδομής από αυτά να μην ξεπερνά τα δύο χιλιόμετρα.

Σύμφωνα με πληροφορίες της «Καθημερινής», με τις νέες ρυθμίσεις «πριμοδοτούνται» κατηγορίες γεωτεμαχίων, οι οποίες υπό άλλες συνθήκες δεν θα μπορούσαν να δομηθούν.

Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» από το 1985 έως το 2003. Αυτά επιτρέπεται να χτιστούν είτε αν έχουν «πρόσωπο» 25 μέτρων σε οδό που φαίνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977 και έχει με κάποιον τρόπο «αναγνωριστεί» εμμέσως από το Δημόσιο (λόγου χάριν ασφαλτοστρώθηκε). Εδώ τίθεται και ο νέος «περιορισμός», της ύπαρξης τουλάχιστον δύο κατοικιών σε απόσταση δύο χιλιομέτρων. Είτε, αποκλειστικά για κατοικίες, αν έχουν «πρόσωπο» έστω και 3,5 μέτρων σε δρόμο που «αναγνωρίστηκε» με τον ίδιο τρόπο έως το 1977 και βρίσκεται σε απόσταση 250 μέτρων από ακόμη μία κατοικία.

Η προσθήκη της ελάχιστης απόστασης από άλλες κατοικίες έχει στόχο να μη χτίζονται νέα σπίτια «στη μέση του πουθενά», αλλά φαίνεται ότι δεν πρόκειται για ρύθμιση που θα παίξει ρόλο, με δεδομένη την εξάπλωση της εκτός σχεδίου δόμησης. Τέλος, δυνατότητα οικοδόμησης δίνεται και σε αγροτεμάχια με δουλεία διόδου (δηλαδή ιδιωτική συμφωνία) προ του 1985, ανεξαρτήτως λοιπών προϋποθέσεων.

Τα οικόπεδα που «δημιουργήθηκαν» προ του 1985 για τα οποία είτε έχουν δοθεί προεγκρίσεις, οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις αυτών, είτε πωλήθηκαν τα τελευταία πέντε χρόνια και στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφέρεται ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα. Στις περιπτώσεις αυτές δεν απαιτείται άλλη προϋπόθεση (πλην της αρτιότητας).

Στη ρύθμιση προστίθεται και μια διευκρίνιση, ότι τα γεωργοκτηνοτροφικά κτίσματα, οι δεξαμενές και κάποιες άλλες βοηθητικές κατασκευές θα εξακολουθούν να χτίζονται χωρίς προϋπόθεση αρτιότητας και «προσώπου».

Η επιβολή κυρώσεων και κατεδαφίσεων

Μέσα από τις ρυθμίσεις του επίμαχου νομοσχεδίου το υπουργείο Περιβάλλοντος τροποποιεί τη διαδικασία ελέγχου της αυθαίρετης δόμησης, επιβολής κυρώσεων και κατεδαφίσεων. Η βασικότερη αφορά τη μεταφορά της αρμοδιότητας ελέγχου από τις πολεοδομίες στους επιθεωρητές Περιβάλλοντος και από εκεί σε ιδιώτες ελεγκτές δόμηση, ενώ η μεταφορά των κατεδαφίσεων από τις αποκεντρωμένες διοικήσεις στο υπουργείο Υποδομών. 

Το σύνολο της αρμοδιότητας ελέγχου μεταφέρεται στη Γενική Διεύθυνση του Σώματος Επιθεωρητών του υπουργείου Περιβάλλοντος. Οι επιθεωρητές μπορούσαν έως σήμερα να κάνουν μόνο περιβαλλοντικούς ελέγχους, ενώ για πολεοδομικούς προβλέφθηκε το 2023 η σχετική δυνατότητα.

Οι επιθεωρητές θα πρέπει να εκπονούν και να υποβάλλουν στον υπουργό ετήσιο πρόγραμμα ελέγχων (τακτικών, έκτακτων και δειγματοληπτικών) και να συγκροτούν τα κλιμάκια που θα διενεργούν τους ελέγχους. Οι έλεγχοι μπορούν να διεξάγονται όχι μόνο από το Σώμα Επιθεωρητών και άλλες διευθύνσεις του ΥΠΕΝ, αλλά και από ιδιώτες ελεγκτές δόμησης που θα καθορίζονται με κλήρωση.

Η Διεύθυνση Εφαρμογής Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος (ΔΕΣΕΔΠ), αναλαμβάνει τον εντοπισμό των αυθαιρέτων, αυτεπαγγέλτως ή κατόπιν καταγγελίας. Παράλληλα, συστήνεται θέση «ειδικού επιθεωρητή» για τα αυθαίρετα, ο οποίος δεν θα είναι απαραίτητα δημόσιος υπάλληλος – μπορεί να προσληφθεί από τον υπουργό.

Σημαντικό ρόλο στη διαχείριση των αυθαιρέτων αναλαμβάνει το συλλογικό όργανο των μηχανικών, το οποίο πλέον μετά την ανάληψη της πλατφόρμας για τα αυθαίρετα, της πλατφόρμας για τις οικοδομικές άδειες, τον ψηφιακό χάρτη και πολλών ακόμη, μετατρέπεται σταθερά σε παράρτημα του υπουργείου Περιβάλλοντος. Το ΤΕΕ (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας) αναλαμβάνει να φτιάξει ένα πληροφοριακό σύστημα εντοπισμού αυθαιρέτων και ένα ηλεκτρονικό σύστημα υποβολής καταγγελιών για αυθαίρετα. 

Σχετικά με την υποβολή καταγγελιών για αυθαίρετα προβλέπεται ότι πλέον δεν θα επιτρέπονται οι ανώνυμες καταγγελίες, καθώς η ταυτότητα του καταγγέλλοντος (πολίτη ή αντ’ αυτού δικηγόρου ή μηχανικού) θα πρέπει να ταυτοποιείται (πχ μέσω Τaxis). Για την υποβολή καταγγελίας θα πρέπει να δίνεται εγγύηση 300 ευρώ, η οποία θα επιστρέφεται αν αποδειχθεί η καταγγελία έστω και εν μέρει σωστή.

Σημειώνεται ότι η έκδοση οικοδομικής άδειας σε όλες τις περιπτώσεις θα επιβαρύνεται με ένα τέλος που ονομάζεται «περιβαλλοντικό ισοδύναμο», το ύψος του οποίου θα διευκρινιστεί σε Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργείων Οικονομικών και Περιβάλλοντος. Τα έσοδα θα διατίθενται για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.