Αγαμέμνων Σταυρόπουλος: Διευκρινίσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Την Πέμπτη 11 Απριλίου 2024, πέντε μήνες μετά την ψήφιση του Νόμου 5073 και 102 μέρες μετά την έναρξη εφαρμογής των νέων διατάξεων, δημοσιεύθηκε η απόφαση Ε.2024/2024 της ΑΑΔΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Διαβάστε εδώ το Business Voice Week

Τα σημαντικά που διευκρινίζονται είναι τα ακόλουθα:

Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση ασκείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα, κάθε κατάλυμα που διατίθεται λογίζεται είτε ως έδρα είτε ως υποκατάστημα. Ισχύουν οι διατάξεις της ΠΟΛ. 1156/2017 που ορίζουν ότι ξεχωριστά ακίνητα που ανήκουν στο ίδιο κτίριο ή στο ίδιο συγκρότημα κατοικιών, δεν λογίζονται ως ξεχωριστές εγκαταστάσεις, δηλαδή όλα μαζί λογίζονται ως μια έδρα ή ένα υποκατάστημα ανά περίπτωση. Υπενθυμίζουμε ότι τα υποκαταστήματα επιβαρύνονται με το ανάλογο τέλος επιτηδεύματος (Περίπτωση 15 της απόφασης).Φυσικό πρόσωπο που διαθέτει μέχρι δύο ακίνητα, ακόμα και αν κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, εξακολουθεί να είναι εκτός ΦΠΑ ενώ φορολογείται ως ιδιώτης και όχι ως επιχείρηση. Αυτό πέρα από οξύμωρο, δημιουργεί και απορίες που δεν διευκρινίζονται. Τι γίνεται λοιπόν όταν μέσα στην χρήση τα ακίνητα γίνονται 3 για λίγους μήνες και επανέρχονται μετά στα 2; (Περίπτωση 34 της απόφασης).Διευκρινίζεται ότι ως ακίνητο υπολογίζεται κάθε ξεχωριστό ΑΜΑ, ωστόσο αποσαφηνίζεται ότι ΑΜΑ που αποτελείται από άθροισμα άλλων ξεχωριστών ΑΜΑ δεν λογίζεται ως επιπλέον ακίνητο. Π.χ. αν υπάρχουν ξεχωριστοί ΑΜΑ για δύο ξεχωριστά δωμάτια αλλά υπάρχει και ένας ΑΜΑ για ενοικίαση των δύο αυτών δωματίων μαζί, ο τρίτος αυτός ΑΜΑ δεν υπολογίζεται ως τρίτο ακίνητο (Περίπτωση 5 της απόφασης).Ένα από τα πιο περίεργα πράγματα που έχω διαβάσει, είναι αυτό που ορίζεται στην περίπτωση 16, όπου όταν ένα ακίνητο έχει παραπάνω από έναν διαχειριστή (δηλαδή ιδιοκτήτες ή μισθωτές) τότε το εισόδημα χαρακτηρίζεται ως επιχειρηματική δραστηριότητα, ανάλογα με την ιδιότητα του κάθε διαχειριστή σύμφωνα με το ποσοστό του. Συνάγεται λοιπόν, και αυτό είναι το περίεργο, ότι αντίστοιχα θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ ποσοστό του μισθώματος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανάλογα με το ποσοστό ιδιοκτησίας που έχουν οι διαχειριστές που είναι επιχειρήσεις, ακριβώς γιατί η περίπτωση αυτή δεν ερμηνεύεται στην απόφαση και από πλευράς ΦΠΑ.Γίνεται σαφές ότι όλοι, είτε είναι επιχειρήσεις είτε όχι, θα πρέπει να ενημερώνουν ανά κράτηση το μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης της ΑΑΔΕ ακόμα και για βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός πλατφορμών. Ωστόσο, θα πρέπει να το επανεξετάσει αυτό η ΑΑΔΕ, καθώς οι επιχειρήσεις εκδίδουν παραστατικό για κάθε κράτηση, ενώ και οι ιδιώτες εκδίδουν την ειδική απόδειξη είσπραξης για το τέλος ανθεκτικότητας, οπότε δεν υπάρχει πλέον λόγος για την ενημέρωση του μητρώου αυτού. Δημιουργεί απλά δηλωτική υποχρέωση χωρίς κανένα απολύτως νόημα. (Περίπτωση 7 και 8 της απόφασης). Το νόημα της υποχρέωσης αυτής μέχρι τώρα ήταν ο έλεγχος, ότι οι κρατήσεις δηλώνονται πριν γεννηθεί η υποχρέωση της ετήσιας δήλωσης εισοδήματος που γίνεται πολλούς μήνες μετά τις κρατήσεις. Πλέον όμως υπάρχει η υποχρέωση της μηνιαίας δήλωσης του τέλους ανθεκτικότητας, του ΦΠΑ και της έκδοσης παραστατικών που διαβιβάζονται στην πλατφόρμα My Data, οπότε διασφαλίζεται και η φορολογική αρχή ότι οι κρατήσεις δηλώνονται.