Ρεύμα αγοραστών για μικρά σπίτια στο κέντρο της Αθήνας

Της Στεφανίας Σούκη

Η... Airbnb δημιουργεί κινητικότητα για τα μικρά και παλιότερα σπίτια στο κέντρο της Αθήνας, την ίδια στιγμή που τα πρωτοκλασάτα ακίνητα στις λεγόμενες «καλές περιοχές» του κέντρου αλλά και των νοτίων προαστίων δείχνουν να προσελκύουν Ελληνες μεγαλοεπενδυτές αλλά και ξένους αγοραστές.

Αυτά είναι τα καλά νέα για την κτηματαγορά στην Αττική, γιατί τα κακά είναι ότι η ζήτηση συνολικά σε όλα τα προάστια της

Αθήνας παραμένει στο ναδίρ, με τους μεγάλους χαμένους της πτώσης των τιμών να είναι τα ανατολικά προάστια, αφού η μέση πτώση φτάνει σωρευτικά από τις αρχές της κρίσης το 46%. Στο κέντρο της Αθήνας η πτώση από τα προ κρίσης επίπεδα έως το τέλος του 2016 ξεπερνά κατά τι το 40%, ενώ μικρότερες είναι οι απώλειες στα βόρεια και στα νότια προάστια, με τη συνολική πτώση ως προς τις αξίες κοντά στο 37%. Στο 40% κατά μέσο όρο φτάνει η σωρευτική μείωση των τιμών στη δυτική Αθήνα, ενώ αυτό που καταγράφουν τα στελέχη της αγοράς είναι ότι τα ακίνητα που έχουν παρουσιάσει αντοχές είναι κυρίως αυτά που διαθέτουν καλή συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση, κυρίως κοντά σε στάσεις του μετρό. Aντίθετα, στα σπίτια που έχουν χτιστεί προ του 1985 η πτώση είναι πολύ μεγαλύτερη - σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνά το 50%. Αντίστοιχα, στις περιοχές με τις χαμηλότερες τιμές αυτή τη στιγμή στην Αθήνα συγκαταλέγεται η Κυψέλη - από 250 έως 350 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα ηλικίας άνω των 30 ετών.

Ως προς τις λιγοστές αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται, κοινός παρονομαστής, τόσο για τις φθηνότερες όσο και τις ακριβότερες κατοικίες, είναι ότι όσοι πωλητές διαθέτουν λογαριασμούς στο εξωτερικό ζητούν εκεί την κατάθεση των χρημάτων για ευνόητους λόγους - έχουν να κάνουν με το σκηνικό της αβεβαιότητας στην Ελλάδα.

Το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής επιχείρησε και φέτος, όπως κάθε χρόνο, να ακτινογραφήσει την αγορά ακινήτων της Αθήνας μέσα από τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από μεγάλες εταιρείες του κλάδου και θυγατρικές των μεγάλων τραπεζών. Ποιες περιοχές, λοιπόν, κερδίζουν και ποιες χάνουν στην Αττική;

Ανατολικά προάστια

Είναι οι μεγάλοι χαμένοι αν ληφθεί υπόψη ότι οι μέσες μειώσεις φτάνουν στην οκταετία της κρίσης ακόμη και το 46%, ενώ τις μικρότερες απώλειες είχε η περιοχή της Αρτέμιδας - Λούτσας, όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 33% στη δύσκολη περίοδο 2009-2016, όπως προκύπτει από τα στοιχεία που συγκέντρωσε η θυγατρική του ομίλου της Alpha Bank, Αlpha Αστικά Ακίνητα.

Ειδικότερα, στις περιοχές όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 46% συγκαταλέγονται το Πόρτο Ράφτη, με μία μείωση τιμών στα νεόδμητα σπίτια από τα 2.667 ευρώ ανά τ.μ. το 2009 στα 1.450 ευρώ στο τέλος του 2016, η Παλλήνη από τα 2.535 ευρώ ανά τ.μ. στα 1.360 ευρώ ανά τ.μ. σήμερα, ενώ πτώση 45% σημειώνουν οι τιμές στα Γλυκά Νερά, με τις μέσες τιμές σήμερα να έχουν πέσει στα 1.400 ευρώ ανά τ.μ. από 2.550 ευρώ το 2009.

Οι υψηλότερες τιμές για την Ανατολική Αττική, όπως αυτές υπολογίζονται από την Alpha Aστικά Ακίνητα, καταγράφονται στη Σαρωνίδα, με μέση τιμή σήμερα τα 1.700 ευρώ από τα 3.033 ευρώ ανά τ.μ. όπου είχαν σκαρφαλώσει οι αξίες το 2009.

Οι περιοχές του Γέρακα, των Γλυκών Νερών, της Παιανίας και της Παλλήνης έχουν από τα υψηλότερα ποσοστά νεόδμητων (60%-70%) αλλά και κενών κατοικιών (20%- 30%) στην Αττική, ενώ το εύρος των ενοικίων κυμαίνεται 3-6 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα.

Δυτικά προάστια

Μικρότερες απώλειες έχουν σημειώσει μέσα στην κρίση οι αξίες των κατοικιών στη δυτική Αθήνα, όπου οι τιμές ούτως ή άλλως ήταν στις αρχές της κρίσης, εν έτει 2009, πιο χαμηλά.
Στην ευρύτερη περιοχή της Δυτικής Αττικής με βάση τα στοιχεία της θυγατρικής του ομίλου της Alpha Bank, Χαϊδάρι και Θρακομακεδόνες είναι οι περιοχές όπου καταγράφονται οι υψηλότερες μέσες τιμές - στα 1.530 ευρώ και 1.480 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα. Οι συγκεκριμένες περιοχές είναι αυτές που έχουν υποστεί τη χαμηλότερη αλλά και την υψηλότερη πτώση μέσα στην κρίση: -33% για το Χαϊδάρι και -40% για τους Θρακομακεδομένες, γεγονός που τις αναδεικνύει σε πρωταθλητές της κρίσης στην ευρύτερη περιοχή. Ως ακριβότερη περιοχή στη δυτική Αθήνα καταγράφεται το Χαϊδάρι, με τις ανώτερες τιμές στο Δάσος Χαϊδαρίου να φτάνουν τα 1.900 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι χαμηλότερες μέσες τιμές σημειώνονται στα Ανω Λιόσια (1.050 ευρώ ανά τ.μ.), με πτώση 38% κατά την περίοδο 2009-2016. Το ποσοστό των κενών κατοικιών στη δυτική Αθήνα φτάνει το 20%.

Κέντρο και βόρεια προάστια

Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας τη δεκαετία 2007-2016 η πτώση φτάνει σωρευτικά το 41% και όπως επισημαίνει στο «business stories» η κυρία Ανδριανή Πελτσεμή, αρχιτέκτων μηχανικός στη Eurobank Property Services, «βλέπουμε μικρή πτώση με τάσεις σταθεροποίησης». Τη διαφορά εν προκειμένω, ειδικά για τα παλιά ακίνητα, κάνουν το τελευταίο διάστημα η... Airbnb και η τάση της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών σε αναζήτηση συμπληρωματικού εισοδήματος από τους ιδιοκτήτες λόγω και της φοροκαταιγίδας. Υπάρχει ζήτηση για μικρής επιφάνειας διαμερίσματα προς εκμετάλλευση για τουρίστες, με κύρια σημεία ενδιαφέροντος τις περιοχές σε ακτίνα 500 μέτρων από την Ακρόπολη και πέριξ των σταθμών του μετρό Ευαγγελισμός και Μέγαρο Μουσικής.

Συνολικά στην Αθήνα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services και των κτηματομεσιτικών γραφείων με τα οποία συνεργάζεται, υπάρχει σχετική ομοιογένεια στις αξίες των διαμερισμάτων, με εξαίρεση την περιοχή του Κολωνακίου (Ανάκτορα), η οποία παραμένει η πιο ακριβή με μεγάλη διαφορά. Οι δρόμοι με τις πιο υψηλές αξίες παραμένουν η Ηρώδου Αττικού και η Διονυσίου Αρεοπαγίτου. Ενδεικτικά ως προς το Κολωνάκι, για τα διαμερίσματα έως 30ετίας οι τιμές πώλησης στα ακριβότερα σημεία φτάνουν μέχρι 3.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στις πιο οικονομικές περιπτώσεις οι αξίες κυμαίνονται από 1.500 έως 1.900 ευρώ ανά τ.μ. Πλεονεκτικότερα σηµεία είναι η πλατεία Φιλικής Εταιρείας (Κολωνακίου) και τα πρώτα οικοδοµικά τετράγωνα πέριξ της πλατείας, η πλατεία Δεξαμενής, ο Λυκαβηττός και η περιοχή της Μονής Πετράκη, ενώ οι αξίες των κατοικιών είναι χαμηλότερες στο τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Ακαδημίας, Πινδάρου, Σόλωνος, Ηρακλείτου, Σκουφά και Λυκαβηττού και στην περιοχή που συνορεύει µε τη Νεάπολη.

Στο Παγκράτι τα διαμερίσματα 30ετίας και πάνω πωλούνται 400-500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ οι υψηλότερες τιμές για διαμερίσματα 10ετίας κυμαίνονται πέριξ των 1.600 ευρώ ανά τ.μ. Αντίστοιχα, 500-700 ευρώ ανά τ.μ. κυμαίνονται τα οικονομικά σπίτια 30ετίας στα Εξάρχεια, ενώ στην Κυψέλη καταγράφονται πολύ χαμηλές τιμές -μεταξύ 250-350 ευρώ ανά τ.μ.- για διαμερίσματα άνω των 30 ετών. Στα Πατήσια το αντίστοιχο νούμερο για τις κατοικίες 30ετίας και πάνω είναι μεταξύ 250-400 ευρώ.

Στα βόρεια προάστια οι τιμές φαίνεται να περνούν σε φάση σταθεροποίησης, με το συνολικό ποσοστό πτώσης μεσοσταθμικά να διαμορφώνεται κοντά στο 36%-37%. Από τα στοιχεία που έχει επεξεργαστεί η Eurobank Property Services προκύπτει ότι πλέον την αξία των κατοικιών δεν την ορίζει ο πωλητής αλλά ο αγοραστής, που έχει το κεφάλαιο και θα κάνει τη διαπραγμάτευση, δεδομένου ότι η ζήτηση αφορά κυρίως μεγαλύτερες και πολυτελέστερες κατοικίες. «Υπάρχει σχετική ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες, για κατοικίες κοντά σε σταθμούς μετρό και με καλή πρόσβαση στην Αττική οδό. Το αγοραστικό ενδιαφέρον στα βόρεια προάστια περιορίζεται στο ελληνικό κοινό, το οποίο είναι λιγοστό και αναζητά ευκαιρίες και ποιοτικά ακίνητα», αναφέρει η κυρία Πελτσεμή. Ως προς τις αξίες υπάρχει σχετική ομοιογένεια, με ακριβότερες περιοχές τη Φιλοθέη, το Παλαιό Ψυχικό και το Κεφαλάρι. Ενδεικτικά, στη Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό ο μέσος όρος της αξίας των διαμερισμάτων 10ετίας είναι κοντά στα 3.700 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στην Κηφισιά κοντά στα 3.800 ευρώ.

ειονεκτικότερες περιοχές στην περιοχή του Π. Ψυχικού θεωρούνται το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας λόγω θορύβου και το τµήµα που βρίσκεται δυτικά της οδού ∆άφνης (πλατεία Πίνδου) λόγω µικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Στο Μαρούσι οι ακριβές περιοχές είναι αυτές που συνορεύουν µε την Πεύκη (Αγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αµαλίειο). Το ίδιο συμβαίνει με τη Νέα Φιλοθέη και τη Νέα Λέσβο, με τα νεόδμητα διαμερίσματα έως 10 ετών να φτάνουν έως τα 2.700 ευρώ ανά τ.μ.

Νότια προάστια και Πειραιάς

Στις κερδισμένες περιοχές της Αθήνας, με τη χαμηλότερη πτώση των αξιών, συγκαταλέγονται τα νότια προάστια, όπου οι αξίες των ακινήτων κινούνται στα άνω όρια του εύρους αξιών στην Αττική. Με βάση τα στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας και του εκπρόσωπού της Γιάννη Γόρδιου, οι πράξεις που πραγματοποιούνται στην ευρύτερη περιοχή αφορούν μεσαίου μεγέθους κατοικίες (80-120 τ.μ.), ηλικίας έως 30 ετών, ενώ στις μεγάλου μεγέθους πολυτελείς κατοικίες καταγράφεται μεγαλύτερη πτώση τιμών.

Πλεονεκτική θέση σε σχέση με τη θάλασσα, σχετικά χαμηλοί συντελεστές δόμησης και επάρκεια κοινόχρηστων χώρων, καλή συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση (γραμμή μετρό μέχρι το Ελληνικό και γραμμή τραμ μέχρι τη Βούλα), καλής ποιότητας και μικρής ή μέσης ηλικίας κτιριακό δυναμικό (μικρού και μεσαίου μεγέθους κτίρια) και σημαντικός αριθμός κατοικιών προς διάθεση, κυρίως νεόδμητων, πολύ καλής ή πολυτελούς κατασκευής είναι τα στοιχεία που ουσιαστικά συγκράτησαν την πτώση των τιμών μέσα στην κρίση στη νότια Αθήνα.
Η Βουλιαγμένη αναδεικνύεται πρωταθλήτρια ως προς τις μέσες τιμές για νεόδμητα ακίνητα έως 10 ετών, με τις αξίες να κυμαίνονται πέριξ των 4.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα ηλικίας άνω των 30 ετών στην ίδια περιοχή οι τιμές φτάνουν έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ. Στη Γλυφάδα οι υψηλότερες αξίες για τα νεόδμητα έως 10 ετών είναι τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τα ηλικίας 30 ετών και άνω το αντίστοιχο νούμερο ανεβαίνει στα 1.400 ευρώ ανά τ.μ.

Αντίθετα, στον Πειραιά οι αξίες των ακινήτων, πλην εξαιρέσεων, κινούνται στα κάτω όρια του εύρους αξιών στην Αττική, ενώ οι λίγες πράξεις που πραγματοποιούνται αφορούν μικρού και μεσαίου μεγέθους κατοικίες (70-100 τ.μ.), ηλικίας έως 30 ετών, αλλά και παλαιότερες. Η πτώση των τιμών είναι μεγαλύτερη στις κατοικίες παλαιότητας άνω των 30 ετών, ενώ αρκετές είναι αδιάθετες - κυρίως σε μεγάλα συγκροτήματα μέτριας κατασκευής. Στον Πειραιά οι υψηλότερες τιμές (έως 2.700 ευρώ ανά τ.μ.) καταγράφονται στην Καστέλλα για τα νεόδμητα έως 10 ετών, ενώ οι χαμηλότερες (από 400- 800 ευρώ ανά τ.μ.) στο Πέραμα και τα Καμίνια για τα σπίτια άνω των 30 ετών.

*Αναδημοσίευση από το Business Stories της 19ης Μαρτίου