Φορο-σοκ στις Εταιρείες Επενδύσεων Ακινήτων

Της Στεφανίας Σούκη

Καίριο πλήγμα στην ανταγωνιστικότητα των εγχώριων Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας και αποκλεισμό τους από τους διεθνείς επενδυτές επιφέρει ο σχεδόν ...οκταπλασιασμός της φορολογίας επενδύσεων και διαθεσίμων τους, με βάση τις νέες διατάξεις του πολυνομοσχεδίου. Κι αυτό, την ίδια στιγμή που στην Ισπανία ετοιμάζονται 40 Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας, με βασικό στόχο την προσέλκυση ξένων επενδυτών στην ισπανική αγορά επαγγελματικών ακινήτων.

Η τροποποίηση της φορολογικής αντιμετώπισης των ΑΕΕΑΠ

με την επιβολή σταθερού συντελεστή, 0,75% επί του συνόλου του ενεργητικού τους, ουσιαστικά τινάζει στον αέρα τις όποιες προσδοκίες για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά ακινήτων, σε μία περίοδο μάλιστα κατά την οποία και το ίδιο το κυβερνητικό επιτελείο υποστηρίζει ότι η ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας θα επέλθει μέσα από τα κεφάλαια που θα πέσουν στην εγχώρια αγορά.

«Τέτοιες κινήσεις στρέφουν τους επενδυτές, θεσμικούς και άλλους, σε ξένες, αντίστοιχες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας στην Ιταλία, τη Γερμανία κ.τ.λ., πλήττοντας έναν κλάδο στην Ελλάδα, ο οποίος λειτουργεί αυτή την στιγμή σε ένα ικανοποιητικό πλαίσιο, έστω κι αν δεν έχει επιτευχθεί η ανάπτυξή του λόγω και των γενικότερων συγκυριών», αναφέρουν χαρακτηριστικά στελέχη της αγοράς.

Οπως αναφέρουν τα ίδια στελέχη σε επενδυτικά οχήματα, τα οποία λειτουργούν σε πιο μακροπρόθεσμη βάση όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ, θα πρέπει να υπάρχει απόλυτη σταθερότητα και να μή δημιουργούνται συνθήκες αναξιοπιστίας, πολύ περισσότερο όταν ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ αποτελεί παγκόσμιο θεσμό και πρέπει να λειτουργεί με βάση τους διεθνείς κανόνες. Αυτή την στιγμή ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ αποτελεί πανευρωπαϊκό θεσμό και οι περισσότερες χώρες στην Ε.Ε. έχουν θεσπίσει ειδικό πλαίσιο λειτουργίας για τις εν λόγω εταιρείες. Στη συντριπτική πλειονότητά τους, σε όλη την Ε.Ε., τα εν λόγω επενδυτικά οχήματα στηρίζονται σε ειδικό φορολογικό καθεστώς ότι δηλαδή τα έσοδα από μισθώματα απαλλάσσονται από τη φορολογία και στις περισσότερες περιπτώσεις απαλλάσσονται και τα κεφαλαιακά κέρδη. Υπάρχουν μικρές παραλλαγές, για παράδειγμα, στην Ισπανία, από τους κύριους ανταγωνιστές της Ελλάδας, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται από τη φορολόγηση, με εξαίρεση τα έσοδα από μισθώματα και τα κεφαλαιακά κέρδη που προέρχονται από επενδύσεις που πωλούνται πριν από ένα χρονικό ορίζοντα τριών ετών, τα οποία φορολογούνται με φόρο εισοδήματος νομικών προσώπων με συντελεστή 30%.

Τώρα, ο νέος τρόπος φορολόγησης των εν λόγω εταιρειών στην Ελλάδα αντιστοιχεί αντιστοιχεί σε σχεδόν οκταπλάσια αύξηση του σημερινού φόρου- κυρίως από την αύξηση του φορολογικού συντελεστή από 0,1% σε 0,75%.

Σημειώνεται ότι ο θεσμός των Εταιρειών Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας ξεκίνησε να λειτουργεί στη χώρα μας εν έτει 1999 και αρχικά οι εν λόγω εταιρείες είχαν φορολογικό συντελεστή 0,3% επί της εύλογης αξίας των επενδύσεών τους πλέον των διαθεσίμων. Το 2006 θεσπίστηκε η τρέχουσα μέθοδος υπολογισμού (ήτοι φορολογικός συντελεστής: 10% * (επιτόκιο αναφοράς ΕΚΤ + 1%) επί της εύλογης αξίας των επενδύσεων πλέον των διαθεσίμων) και παραμένει σταθερή έκτοτε.

Επίσης, ένας πρόσθετος ''πονοκέφαλος'' μέσα στην κρίση για τις εν λόγω εταιρείες, οι οποίες έχουν από τη φύση τους κεντρική δραστηριότητα τον κλάδο των ακινήτων, ήρθε με την επιβολή του ΕΝΦΙΑ κι ενώ αρχικά προβλεπόταν η ρητή απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Με βάση τα στοιχεία που έχουν γνωστοποιήσει οι ίδιες οι εταιρείες οι δύο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ, Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ και Grivalia Properties, πληρώνουν μαζί ετησίως περί τα 10 εκατ. ευρώ μόνο σε ΕΝΦΙΑ.

Οι προτάσεις των ΑΕΕΑΠ

Δεδομένης της δύσκολης σημερινής συγκυρίας, οι προτάσεις από πλευράς εκπροσώπων του κλάδου εστιάζονται σε δύο βασικά σημεία, τα οποία μάλιστα μπορεί να αποφέρουν και περισσότερα έσοδα στα δημόσια ταμεία. Καταρχάς, να επανέλθει ο σταθερός συντελεστής φορολογίας 0,3% επί της εύλογης αξίας επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ που αποφέρουν εισόδημα (συντελεστής ο οποίος ίσχυε πριν την τροποποίηση του ν.2778/1999 από τον ν. 3522/2006) και επιπλέον, για τα επόμενα 2 με 3 έτη να θεσπιστεί έκτακτη εισφορά με συντελεστή 0,2% επί των επενδύσεων της ΑΕΕΑΠ που αποφέρουν εισόδημα.

Σημειώνεται εδώ ότι αυτή την στιγμή λειτουργούν τρείς εισηγμένες ΑΕΕΑΠ στην ελληνική αγορά, η Eθνική Πανγαία, η οποία μάλιστα περιλαμβάνει στα πλάνα της και μεγάλη αύξηση κεφαλαίου άνω των 250 εκατ. ευρώ, η Grivalia Properties με βασικό μέτοχο τον όμιλο της Fairfax και η Trastor AEEAΠ, του ομίλου Πειραιώς, ο οποίος επίσης βρίσκεται σε φάση επαναπροσδιορισμού του ρόλου της εισηγμένης του εταιρείας. Στο δρόμο για το ΧΑ βρίσκεται η Intercontinental International ΑΕΕΑΠ του ομογενούς επιχειρηματία Α. Χαλίκια, ενώ τις διαδικασίες έχουν ξεκινήσει και οι όμιλοι Quest και Viohalco.

Η πτώση του εγχώριου real estate δεν έχει ευνοήσει μέχρι σήμερα τον κλάδο, ωστόσο ακόμη και οι λίγες επενδύσεις που έχουν υλοποιηθεί στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων μέσα στην κρίση προέρχονται από τις εγχώριες Εταιρείες Επενδύσεων Ακινήτων.

Με τις νέες φορολογικές επιβαρύνσεις ουσιαστικά τινάζονται στον αέρα και τα σχέδια των υφιστάμενων ΑΕΕΑΠ για επέκτασή τους σε νέους κλάδους: Ενδεικτικά, από πλευράς της Grivalia ήδη έχει γνωστοποιηθεί η πρόθεσή της να αναπτύξει τον κλάδο των ξενοδοχειακών ακινήτων και να μπεί στον τομέα των logistics, μέσω της διαγωνιστικής διαδικασίας για το εμπορευματικό κέντρο στο Θριάσιο, διαγωνισμό για τον οποίο πιθανότατα να εκδηλώσει ενδιαφέρον και η Εθνική Πανγαία.