Ακίνητα: Στα όρια της... ακινησίας μεταβιβάσεις και νέες κατοικίες

Της Στεφανίας Σούκη

Στα όρια της... ακινησίας βρέθηκαν οι μεταβιβάσεις ακινήτων και η οικοδομική δραστηριότητα για το 2016 σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ και τις εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς.

«Η ανέγερση νέων κατοικιών για εμπορικούς σκοπούς έχει πρακτικά σταματήσει, την ίδια στιγμή που οι μεταβιβάσεις το 2016, με βάση τις εκτιμήσεις των παραγόντων της αγοράς, τοποθετούνται μεταξύ 15- 20 χιλιάδων για το σύνολο του έτους», ανέφερε χαρακτηριστικά ο Ι. Γόρδιος, αναλυτής της Εθνικής Τράπεζας

Προς επίρρωση των παραπάνω ήρθαν χθες και τα στοιχεία από την ΕΛΣΤΑΤ σύμφωνα με τα οποία, κατά την περίοδο Ιανουαρίου- Δεκεμβρίου 2016, το μέγεθος της συνολικής οικοδομικής δραστηριότητας (ιδιωτικής-δημόσιας), μετρούμενο με βάση τις εκδοθείσες οικοδομικές άδειες, στο σύνολο της χώρας, ανήλθε μόλις σε 12.526 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 2.416,6 χιλιάδες τ.μ. επιφάνειας.

Σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2015 παρατηρήθηκε περαιτέρω μείωση κατά 5,5% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, κατά 12,8 % στην επιφάνεια. Αντίστοιχα, κατά την ίδια χρονική περίοδο, Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2016, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, εμφανίζει στο σύνολο της χώρας, μείωση κατά 5,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών και κατά 5,2% στην επιφάνεια, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου - Δεκεμβρίου 2015.

«Το 2005 που υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα ήταν συνολικού εμβαδού 29.516.800 τ.μ. σε επίπεδο χώρας και 8.586.100 τ..μ. στην Αττική, ανέφερε ο κ. Γόρδιος, εκτιμώντας παράλληλα ως προς την πορεία των τιμών ότι πρακτικά μπαίνουμε σε μία «φάση σταθεροποίησης των τιμών. Η καταγραφείσα πτώση από το 2008 είναι της τάξης του 40%, ενώ η καταγραφείσα πτώση της αγοραίας αξίας των οικιστικών ακινήτων από την Τράπεζα της Ελλάδος για το 2016 ανέρχεται στο 2,2% και αναλύεται σε 2,9% για τις κατοικίες πενταετίας και σε 1,8% για παλαιότερες της πενταετίας κατοικίες».

Σύμφωνα με τον κ. Γόρδιο, ειδικά στα νεόδμητα ακίνητα οι τιμές έχουν ισορροπήσει, ενώ οι κατασκευαστές φαίνεται να έχουν πετύχει κάποιες πωλήσεις και να κρατούν στάση αναμονής.

Παρά τα αρνητικά στοιχεία της αγοράς (χαμηλό εισόδημα, φορολογία, μεγάλο απόθεμα αδιάθετων νεόδμητων κατοικιών, υψηλός βαθμός- άνω του 80%- ιδιοκατοίκησης κ.τ.λ.) ο ίδιος εκτίμησε ότι η αγορά το 2017 και τα αμέσως επόμενα έτη μπορεί να εξισορροπήσει. «Η αγορά θα αρχίζει να εμφανίζει ανοδικές τάσεις με μικρή άνοδο του αριθμού των πράξεων, με δεδομένα το κλείσιμο το πτωτικού κύκλου της οικονομίας της χώρας και τη μεγάλη πτώση μέχρι σήμερα των τιμών που οδηγεί σε αρκετές περιπτώσεις σε μη δίκαιες αξίες», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Η πορεία της αγοράς

Τα βασικότερα σημεία από την εκδήλωση του ΕΛΙΕ για την πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων σταχυολόγησε ο τ. Πρόεδρος του Ινστιτούτου κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος.

Συνολικά, για το 2016, συνεχίστηκε η πτώση τιμών σε όλες τις κατηγορίες των ακινήτων, με συγκρατημένη πτώση σε σχέση με το 2015 και περισσότερο «χαμένους», τα καταστήματα σε δευτερεύοντες οδικούς άξονες, τα γραφεία, τις μεγάλες κατοικίες και τους χώρους αποθηκών παλαιότητας. Σε ελάχιστες περιπτώσεις παρατηρήθηκε σταθεροποίηση ή και ελαφρά αύξηση τιμών.

Μείωση παρατηρήθηκε και στα ενοίκια με τις ίδιες κατηγορίες χαμένων, αλλά είχαμε και αύξηση σε περιοχές της Αττικής σε γραφεία ποιοτικά, όπως και στο κέντρο της Θεσσαλονίκης σε διαμερίσματα.

Σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών, αλλά, παρ' όλα αυτά, η ζήτηση ήταν αναιμική.

Ως αποτέλεσμα, υπάρχει συνεχιζόμενη στροφή στο ενοίκιο σε λογικά για την περίοδο ενοίκια και συμβιβασμός κατοίκησης σε λιγότερα τ.μ.. Το ίδιο πράττουν και οι επιχειρήσεις.

Αντίστοιχα, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:

-Στη συνεχιζόμενη υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας, η οποία θα πρέπει σταδιακά να προσαρμοστεί σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα που να τα αντέχουν οι φορολογούμενοι. Είναι γνωστό εξ άλλου ότι η ΕΕ προτιμά την ετήσια σταθερή φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και όχι τόσο τη φορολόγηση κατά τη μεταβίβαση.
-Στην ανεργία που παραμένει υψηλή παρότι εμφανίζεται ελαφρά μειωμένη (~23%) αλλά τούτο κυρίως οφείλεται στη μερική απασχόληση.
-Στη συνεχιζόμενη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών
-Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες (με το σταγονόμετρο δίνονται ...)
-Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του... τούνελ
-Στα capital controls που παραμένουν και προβληματίζουν

«Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει, πολλοί Ελληνες, περί τις 450.000, μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας, ενώ επίσης πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. Επιπλέον, τα δημογραφικά της χώρας είναι αρνητικά επί σειράν ετών (μείωση γεννήσεων).

«Άρα... περισσεύουν πολλές χιλιάδες τ.μ.. Το 2017 φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δυσκολίες για την αγορά ακινήτων, η οποία δεν είναι ανεξάρτητη από την πορεία της οικονομίας της χώρας. Υπό προϋποθέσεις μπορεί να αποτελέσει σημείο σταθεροποίησης – φρεναρίσματος στην πτώση τιμών - αλλά τούτο είναι πάρα πολύ δύσκολο (κόκκινα δάνεια, κεφαλαιακοί έλεγχοι, διαδικασίες με ΕΕ και ΔΝΤ κλπ). Αν όμως δε ρυθμιστούν αυτά τα ζητήματα, ο δρόμος θα είναι ... μακρύς, από το 2020 και μετά.
Αν δεν αρχίσει η χώρα να παράγει, σιγά σιγά, προϊόντα που να υποκαθιστούν εισαγωγές και να μπορούν να εξάγονται, πολύ δύσκολα θα ανατραπεί η κατάσταση αυτή.
Τούτο σημαίνει ότι πρέπει να επικρατήσει ένα κατάλληλο μείγμα πολιτικής που θα βοηθά τον Έλληνα να «επιχειρήσει», πράγμα που, όπως βλέπουμε, δεν συμβαίνει διότι έχουμε υπέρμετρη επιβάρυνση με φόρους και εισφορές των ελευθέρων επαγγελματιών. Οι ξένοι έχουν να διαλέξουν που να επενδύσουν, ανάμεσα σε πολλές χώρες με ευνοϊκότερο επενδυτικό καθεστώς», καταλήγει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.