ΑΚΙΝΗΤΑ: Τις γερμανικές πόλεις προτιμούν οι αγοραστές- Τρίτο το Λονδίνο

Οι γερμανικές πόλεις φαίνεται να παρουσιάζουν τις μεγαλύτερες προοπτικές στον κλάδο των ακινήτων στην Ευρώπη καθώς οι επενδυτές εξακολουθούν να προτιμούν τις πιο ασφαλείς αγορές, όπως αποκαλύπτει η ετήσια έρευνα που διεξήγαγε η PwC και το Urban Land Institute (ULI) με θέμα τις τάσεις στον κλάδο των ακινήτων στην Ευρώπη το 2013 (Emerging Trends in Real Estate® Europe

Σύμφωνα με τις προσδοκίες των συμμετεχόντων στην έρευνα, όσον αφορά στις επιδόσεις της αγοράς ακινήτων το 2013, το Μόναχο καταλαμβάνει την πρώτη θέση σε κατάταξη 27 ευρωπαϊκών πόλεων, ενώ ακολουθεί το Βερολίνο στη δεύτερη θέση και το Αμβούργο στην πέμπτη θέση. Οι επενδυτές φαίνεται να αντλούν ασφάλεια από το ισχυρό τοπικό μικροοικονομικό περιβάλλον και την τάση γρήγορης ανάκαμψης που χαρακτηρίζουν την αγορά ακινήτων αυτών των πόλεων.

Το Λονδίνο, που θεωρείται από πολλούς ως η ασφαλέστερη ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, σημείωσε τη μεγαλύτερη άνοδο στη φετινή κατάταξη, σκαρφαλώνοντας στην τρίτη θέση. Οι επενδυτές συνεχίζουν να έλκονται από το μέγεθος και τη ρευστότητα της λονδρέζικης αγοράς ακινήτων, τη σταθερότητα της στερλίνας και την ικανότητας της αγοράς να παραμένει ανεπηρέαστη από τα οικονομικά προβλήματα που αντιμετωπίζει το Ηνωμένο Βασίλειο και η Ευρώπη.

Σε γενικές γραμμές, τις υψηλότερες θέσεις στην κατάταξη καταλαμβάνουν πόλεις που αποτελούν τα μεγαλύτερα κέντρα της δυτικής Ευρώπης, οι οποίες επικεντρώνουν το διεθνές ενδιαφέρον και παρουσιάζουν καλύτερες οικονομικές προοπτικές. Αντίθετα, τις χειρότερες επιδόσεις στην κατάταξη σημειώνουν οι πόλεις των χωρών που βρίσκονται στο επίκεντρο της οικονομικής κρίσης ή που αγωνίζονται για να αντιμετωπίσουν τις συνέπειες της χρηματοοικονομικής κατάρρευσης του 2008, όπως είναι η Αθήνα, η Λισαβόνα, το Δουβλίνο, η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη.

Περίπου το 80% των ερωτηθέντων υποστηρίζουν ότι η κρίση της ευρωζώνης έχει δημιουργήσει νέες ευκαιρίες για τις επιχειρήσεις τους. Παρ’ ολ’ αυτά, η σχετική αυτή αισιοδοξία μετριάζεται από τη γενική αίσθηση ότι δεν προβλέπεται να σημειωθεί ιδιαίτερη βελτίωση συνολικά στην ευρωπαϊκή οικονομία ή στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων μέσα στο 2013. Οι συμμετέχοντες στην έρευνα εμφανίζονται πιο απαισιόδοξοι όσον αφορά την αγορά ακινήτων σε σχέση με τις προηγούμενες χρονιές από το 2004 και μετά, και το 45% προβλέπει στασιμότητα στην κεφαλαιουχική αξία των ακινήτων μέχρι το 2017.

Σύμφωνα με τη μελέτη, η συγκρατημένη αισιοδοξία που επικρατεί οφείλεται στην αναδιάρθρωση που συντελείται στον κλάδο ακινήτων την τελευταία πενταετία, με τις εταιρείες του κλάδου να υιοθετούν νέες στρατηγικές με στόχο την πραγματοποίηση κερδών στις δύσκολες συνθήκες που επικρατούν τόσο στην οικονομία, γενικά, όσο και στην αγορά ακινήτων, ειδικότερα. Μέσα στα πλαίσια αυτής της προσαρμογής στη νέα κατάσταση, οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν τους κινδύνους όπου αυτό είναι εφικτό και τοποθετούν τα κεφάλαιά τους σε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία και ευκαιρίες, ενώ δεν πραγματοποιούν πια επενδύσεις σε όλη την επικράτεια ή σε συγκεκριμένους τομείς του κλάδου.

«Σχεδόν πέντε χρόνια μετά την έναρξη της χρηματοοικονομικής κρίσης, οι επενδυτές των ακινήτων παραμένουν επιφυλακτικοί όσον αφορά την τοποθέτηση των κεφαλαίων τους και τη επάρκεια των δανειακών κεφαλαίων», σχολιάζει ο διευθύνων σύμβουλος της ULI Ευρώπης, Joe Montgomery. «Κατά συνέπεια, οι επενδυτές αναζητούν τις πιο δυσεύρετες ευκαιρίες που υπάρχουν σε ασφαλέστερες αγορές όπως είναι το Μόναχο, το Βερολίνο, το Λονδίνο και το Παρίσι, παρά σε δευτερεύουσες περιοχές όπου θα μπορούσαν ενδεχομένως να επιτύχουν μεγαλύτερα κέρδη.»

Ο Simon Hardwick, επικεφαλής του κλάδου των ακινήτων στο νομικό τμήμα της PwC, δήλωσε: «Η έρευνά μας δείχνει ότι οι επενδυτές ακινήτων αντιμετωπίζουν τις ευκαιρίες με διαφορετική νοοτροπία, έχοντας συνείδηση του γεγονότος ότι το περιβάλλον στο οποίο δραστηριοποιούνται αποτελεί τη «νέα φυσιολογική κατάσταση», η οποία δεν προβλέπεται να αλλάξει σύντομα. Οι επενδυτές αντιμετωπίζουν διαρκείς προκλήσεις, όμως είναι συγκρατημένα αισιόδοξοι για τις προοπτικές που υπάρχουν, για πρώτη φορά μετά αρκετά χρόνια.

Κορυφαίες επενδυτικές αγορές για το 2013

Οι πέντε προβλεπόμενες κορυφαίες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων για το 2013 προβλέπεται να είναι οι ακόλουθες:

1. Μόναχο – Η ισχυρή αγορά του Μονάχου, η οποία χαρακτηρίζεται από υψηλή ρευστότητα, ελκύει τους επενδυτές που αναζητούν τοποθεσίες αξιόπιστες και ανθεκτικές στις οικονομικές διακυμάνσεις. Το Μόναχο φιλοξενεί μεσαίου μεγέθους επιχειρήσεις και πληθυσμό από διάφορες εθνικότητες, καθώς και αναπτυσσόμενες επιχειρήσεις στους τομείς της βιοτεχνολογίας, των περιβαλλοντικών επιστημών και των ΜΜΕ. Το περιορισμένο ποσοστό των διαθέσιμων ακινήτων και η χαμηλή προσφορά σημαίνει ότι οι επενδυτές αναμένουν αύξηση των ενοικίων εντός του 2013, ενώ ταυτόχρονα η ραγδαία αύξηση των αριθμών των τουριστών, ιδιαίτερα από τις χώρες BRIC, δημιουργεί μια θετική εικόνα για τη λιανική αγορά του Μονάχου.

2. Βερολίνο – Πολλοί το αποκαλούν Σίλικον Άλεϊ της Ευρώπης (κατά τη Σίλικον Άλεϊ (Silicon Alley) της Νέας Υόρκης, περιοχή στην οποία έχουν τα γραφεία τους πολλές εταιρείες τεχνολογίας και ίντερνετ). Το Βερολίνο έχει αποκτήσει φήμη τεχνολογικού κέντρου με πάνω από 15.000 εταιρείες τεχνολογίας οι οποίες πραγματοποιούν συνολικά έσοδα ύψους 19 εκ. ευρώ ετησίως. Η εισροή εξειδικευμένων εργαζομένων στον τομέα της τεχνολογίας έχει ενισχύσει την αγορά κατοικιών της πόλης και η αγορά πολυτελών διαμερισμάτων στο κέντρο της έχει σημειώσει αύξηση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως το Μίτε (Mitte) όπου έχουν σημειωθεί πολύ σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων. Η φήμη του Βερολίνου ως πολιτιστικού κέντρου εξασφαλίζει την υψηλή προσέλευση επισκεπτών ενισχύοντας τόσο την αγορά κατοικιών όσο και τον ξενοδοχειακό κλάδο.

3. Λονδίνο – Η πρωτεύουσα του Ηνωμένου Βασιλείου έχει σημειώσει μια από τις μεγαλύτερες ανόδους στην έρευνα του 2013, επειδή θεωρείται μια από τις ασφαλέστερες αγορές παγκοσμίως. Υπάρχουν κάποιες υποψίες ότι έχει ολοκληρωθεί η περίοδος ανάκαμψης των τιμών, ωστόσο πολλοί διακρίνουν ευκαιρίες σε κάποια μικρά τμήματα της αγοράς, ιδιαίτερα στην αγορά κατοικιών στην οποία προτιμώνται τα πολύ καλά σπίτια στις περιοχές φιλέτα και ο υπό ανάπτυξη τομέας των ακινήτων προς ενοικίαση σε ιδιώτες. Οι αγορές γραφείων στις περιοχές Σίτι και Κανάρι Γουόρφ εξακολουθούν να προσελκύουν κυνηγούς ευκαιριών, ωστόσο η ανοικοδόμηση νέων γραφείων για επιχειρήσεις παροχής χρηματοοικονομικών υπηρεσιών δεν προχωράει καθώς ο κλάδος συρρικνώνεται. Ευκαιρίες όμως φαίνεται να υπάρχουν όσον αφορά χώρους που μπορούν να στεγάσουν τους αναπτυσσόμενους κλάδους της τεχνολογίας και των δημιουργικών επαγγελμάτων.

4. Κωνσταντινούπολη – Ενώ όλες οι υπόλοιπες πόλεις που συγκαταλέγονται στην κορυφαία πεντάδα της έρευνας προσελκύουν τους επενδυτές λόγω της εγγενούς τους ασφάλειας, η Κωνσταντινούπολη παραμένει δημοφιλής λόγω των ευκαιριών που παρουσιάζει για μελλοντική ανάπτυξη. Οι προοπτικές ανάπτυξης του κλάδου των ακινήτων ενισχύονται από την οικονομική άνθηση, η οποία ανταγωνίζεται αυτήν της Κίνας, καθώς και από τα δημογραφικά στοιχεία σύμφωνα με τα οποία ο μέσος όρος ηλικίας στην Τουρκία είναι μόλις 29. Ακόμη, οι πρόσφατες αλλαγές που έχουν χαλαρώσει τους περιορισμούς όσον αφορά την ιδιοκτησία ακινήτων από αλλοδαπούς, σύμφωνα με τους υπολογισμούς του Τουρκικού Συνδέσμου Εταιρειών Επενδύσεων Ακινήτων, εκτιμάται ότι θα ενισχύσει τις επενδύσεις σε ακίνητα κατά 6 δισ. δολάρια ετησίως.

5. Αμβούργο – Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τη δεύτερη σε μέγεθος πόλη της Γερμανίας οφείλεται στο γεγονός ότι αποτελεί ασφαλές επενδυτικό καταφύγιο. Το Αμβούργο χαρακτηρίζεται από ένα ποικίλο μείγμα με κατοίκους πολλών εθνικοτήτων και εγχώριες μικρομεσαίες επιχειρήσεις. Οι επενδυτές δείχνουν να προτιμούν τα γραφεία, των οποίων οι εξαιρετικές αποδόσεις βρίσκονται στο 4,75%, στο χαμηλότερό τους επίπεδο από το 2002, καθώς είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν υψηλές τιμές με αντάλλαγμα τη σταθερότητα που προσφέρει η αγορά. Παρ’ ολ’ αυτά, καθώς η προσφορά γραφείων είναι περιορισμένη, τα ελκυστικά ακίνητα είναι πια δυσεύρετα και κάποιοι επενδυτές στρέφονται προς τον βιομηχανικό κλάδο της πόλης.

Ένας από τους παράγοντες που προκαλούν ανησυχία στον κλάδο είναι η χρηματοδότηση και το εκτιμώμενο χρηματοδοτικό κενό που αναμένεται να κυμανθεί μεταξύ 410-700 δισ. ευρώ και το οποίο οφείλεται στη αναδιάρθρωση που επιδιώκουν οι τράπεζες στη δομή των δανειακών τους απαιτήσεων με τη μείωση της χρηματοδότησης προς τον κλάδο των ακινήτων. Σύμφωνα με την έρευνα, περίπου το 43% των επιχειρήσεων αντιμετώπισαν μεγαλύτερη δυσκολία να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση το 2012, με το 56% των επιχειρήσεων του κλάδου να προβλέπει ότι το 2013 θα καταστεί ακόμη πιο δύσκολη η αναχρηματοδότηση καθώς και η χρηματοδότηση νέων επενδύσεων.

Η απαισιοδοξία είναι ιδιαίτερα αισθητή στην Πορτογαλία, την Ελλάδα, το Βέλγιο, το Λουξεμβούργο και την Ολλανδία, ενώ μείωση της χρηματοδότησης αναμένεται και στην Ισπανία, την Ιταλία και την Τουρκία. Αντίθετα, πάνω από το 60% των επιχειρήσεων στο Ηνωμένο Βασίλειο αναμένουν σταθερό ή και βελτιωμένο χρηματοδοτικό περιβάλλον, παρά το γεγονός ότι οι τράπεζες σε μεμονωμένη βάση παραμένουν επιφυλακτικές στην παροχή δανείων που υπερβαίνουν τα 50 εκ. στερλίνες.

«Για την Ελλάδα οι συνθήκες της αγοράς ακινήτων συνέχισαν και το 2012 να καθορίζονται από την αστάθεια που χαρακτηρίζει το ευρύτερο οικονομικό και πολιτικό περιβάλλον, ενώ οι ελπίδες για ανάκαμψη κινούνται κυρίως γύρω από το πρόγραμμα αποκρατικοποιήσεων και αξιοποίησης των ακινήτων του Δημοσίου γενικότερα, για το οποίο οι εξελίξεις εντός του 2013 αναμένονται με ενδιαφέρον», σχολιάζει ο Βασίλης Βύζας, Partner και επικεφαλής του κλάδου ακινήτων της PwC στην Ελλάδα.

Οι καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες σύμφωνα με τη μελέτη είναι:

Τοποθεσίες με προστιθέμενη αξία σε πόλεις-κλειδιά – Τα καλά ακίνητα ίσως είναι δύσκολο να βρεθούν όμως υπάρχουν περιοχές σε πόλεις-κλειδιά οι οποίες προσελκύουν τις επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στους κυρίαρχους κλάδους των τηλεπικοινωνιών, των ΜΜΕ, της τεχνολογίας και των δημιουργικών επαγγελμάτων.

Ακίνητα οργανισμών που βρίσκονται σε αδράνεια – Οι τράπεζες είναι διατεθειμένες να εκποιήσουν καλά ακίνητα που απαιτούν κεφαλαιουχικές δαπάνες και έξυπνη διαχείριση, πριν να μειωθούν περαιτέρω οι αξίες.

Ευκαιρίες στην Ιρλανδία και την Ισπανία – Ανάπτυξη επιχειρηματικών σχέσεων στα σωστά μέρη. Η Ιρλανδία ενδεχομένως να είναι πιο προσβάσιμη μέσω δανειστών εκτός της Εθνικής Υπηρεσίας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων (NAMA), ενώ στην Ισπανία τώρα είναι η στιγμή της προσέγγισης κάποιων σημαντικών παραγόντων όπως είναι η SAREB.

Ευκαιρίες από αγοραστές ακινήτων ευκαιρίας (distressed properties) – Αγορά δανειακών τίτλων και ακινήτων από μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια τα οποία έχουν αγοραστεί από επενδυτικά κεφάλαια αναζήτησης ευκαιριών, τα οποία παίρνουν θέσεις υψηλού ρίσκου/υψηλής απόδοσης (opportunity funds), με στόχο την αύξηση των εσόδων και της άξια μέσω της σωστής διαχείρισής τους.

Ο δρόμος του χρήματος – Η Ευρώπη αποτελεί δημοφιλή προορισμό για τους τουρίστες από την Κίνα και άλλες αναδυόμενες αγορές, κατά συνέπεια η υιοθέτηση μιας προσαρμοσμένης στρατηγικής επενδύσεων σε λιανικές πωλήσεις, ξενοδοχεία και υπηρεσίες αναψυχής θα μπορούσε να αποφέρει κέρδη.

Συνεργασία με τοπικό συνεργάτη με στόχο τη δραστηριοποίηση στην τοπική αγορά – Συνεργασία με εταιρεία σε δευτερεύουσα πόλη η οποία να γνωρίζει που υπάρχουν ευκαιρίες, ποια είναι τα ακίνητα προς πώληση και ποια από αυτά αξίζει να διερευνηθούν ή πρέπει να απορριφθούν και ποια ακίνητα πρόκειται να μπουν στην αγορά.

Ανακαίνιση κτιρίων σύμφωνα με τα πράσινα πρότυπα – Εντοπισμός καλών κτιρίων που χρειάζονται κάποιες επισκευές και μετατροπή αυτών σε υψηλής κατηγορίας πράσινα ακίνητα.