Οι προτάσεις της ΠΟΜΙΔΑ για εμπορικές μισθώσεις

Οι προτάσεις της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) για τη μεταρρύθμιση της νομοθεσίας των εμπορικών μισθώσεων, γενική τοποθέτηση επί του προβλήματος.

Η νομοθεσία περί προστασίας των μισθωτών εμπορικών μισθώσεων σε βάρος των εκμισθωτών θεσμοθετήθηκε κυρίως μετά τον Β΄Παγκόσμιο Πόλεμο σε διάφορες ευρωπαϊκές χώρες, όπου υπήρχε αδυναμία του τότε διαθέσιμου κτιριακού δυναμικού να καλύψει τις συνεχώς αυξανόμενες στεγαστικές ανάγκες του επιχειρηματικού κόσμου. Από εκεί (κυρίως Γαλλία, Βέλγιο κλπ.) μεταφυτεύτηκε

και στη χώρα μας (Ν. 1230/1972, 813/1978, 1229/82 κλπ.).

Κυρίαρχο στοιχείο ήταν οι συνεχείς νομοθετικές παρατάσεις όλων των υφισταμένων μισθώσεων, με αποτέλεσμα την αέναη δέσμευση των μισθωμένων ακινήτων. Από τις αρχές της δεκαετίας του 90 με τους αγώνες της ΠΟΜΙΔΑ τερματίστηκαν οι αναγκαστικές παρατάσεις με τη σταδιακή απελευθέρωση του 1995-1997, όμως παράλληλα αυξήθηκε η αρχική υποχρεωτική διάρκειά τους σε βάρος των ιδιοκτητών από 6 έτη σε 9, εν συνεχεία σε 12 (αρ. 5 π.δ. 34/1995) και τέλος ουσιαστικά σε 16 έτη (αρ. 60-61 π.δ. 34/1995 όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 7 ν. 2741/1999).

Μάλιστα θα πρέπει να επισημανθεί ότι ειδικά οι μισθώσεις θεάτρων και κινηματογράφων τελούν μέχρι και σήμερα υπό συνεχές καθεστώς ενοικιοστασίου και ουσιαστικά δεν λήγουν ποτέ, πέρα από κάθε έννοια ασφάλειας δικαίου, εφόσον παρατείνονται αδιαλείπτως από ειδικούς νόμους που προωθεί το Υπουργείου Πολιτισμού (για τελευταία φορά με την παρ. 11 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 με την οποία οι μισθώσεις αυτές παρατάθηκαν για πολλοστή φορά υποχρεωτικά μέχρι 31-12-2016). Κατά το ίδιο διάστημα μειώθηκε σταδιακά ο χρόνος υποχρεωτικής διάρκειάς τους για τους μισθωτές, από 6 έτη, σε 3 και από το 2010 σε μόλις 1 έτος, με συμβολική αποζημίωση των εκμισθωτών που σπάνια καταβάλλεται (άρθρο 43 π.δ. 34/1995 όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 17 ν. 3853/2010) .

Έτσι σήμερα στη χώρα μας, με το τεράστιο διαθέσιμο κτιριακό κεφάλαιο, η ισχύουσα νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων παρουσιάζει πλήρη ανισορροπία δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των δύο μερών, κατάφωρα σε βάρος των εκμισθωτών επαγγελματικής στέγης, οι οποίοι αναγκάζονται να δεσμεύουν απόλυτα τα περιουσιακά τους στοιχεία για μια ολόκληρη 16ετία, ενώ αντίστοιχα οι μισθωτές θεωρητικά δεσμεύονται μόνον για ένα (1) έτος, το οποίο και αυτό στην πράξη καταστρατηγείται συστηματικά από την πλειοψηφία τους, έχοντας την ευχέρεια της ανά πάσα στιγμή ανέξοδης εγκατάλειψης του μισθίου, όσο και της διεκδίκησης αλλεπαλλήλων μειώσεων του μισθώματος, με την απειλή της αποχώρησης από το μίσθιο.

Η ανισορροπία αυτή επιτείνεται ιδιαίτερα από το γεγονός ότι η ισχύουσα φορολογική νομοθεσία έχει επιρρίψει όλα τα φορολογικά βάρη επί των ιδιοκτητών των ακινήτων, και μάλιστα ανεξάρτητα αν έχουν εισόδημα από αυτά, απαλλάσσοντας πλήρως τους μισθωτές – χρήστες τους από κάθε σχετική υποχρέωση, σε αντίθεση π.χ. με το σχεδόν εξίσου βαρύ Γαλλικό φορολογικό σύστημα στο οποίο προβλέπεται ειδικός φόρος κεφαλαίου (tax d’ habitation) για το χρήση ακινήτου (ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή) που έχει ως αποτέλεσμα να κατανέμεται διακιότερα το φορολογικό βάρος μεταξύ των ιδιοκτητών και των χρηστών μισθωμένων ακινήτων. Τη στιγμή αυτή χιλιάδες ιδιοκτητών «ξενοίκιαστων» επαγγελματικών ακινήτων (καταστημάτων, γραφείων, αποθηκών κλπ.) είναι πλέον έτοιμοι να διαθέσουν τα ακίνητα αυτά με πολύ χαμηλότερα μισθώματα από αυτά που καταβάλλονταν μέχρι προ τετραετίας, αρκεί να μην τα δεσμεύσουν για μια ολόκληρη 16ετία, αλλά για όσο συμφωνήσουν με τους νέους ενοικιαστές τους.

Η υλοποίηση της ευχέρειας αυτής είναι σε θέση να αλλάξει συντομότατα την όψη της αγοράς, προς όφελος όλων. Δυστυχώς, η νομολογία των Ελληνικών Δικαστηρίων έχει κρίνει κατά το παρελθόν ότι είναι απολύτως άκυρη η συμφωνία με την οποία προβλέπεται ένα χαμηλό αρχικό μίσθωμα το οποίο μετά από ορισμένα χρόνια αυξάνεται πέραν της συνήθους σταδιακής αναπροσαρμογής, επειδή η συμφωνία αυτή εξαναγκάζει τον μισθωτή σε πρόωρη αποχώρησή του από το μίσθιο και ως εκ τούτου ενέχει έμμεση παραίτησή του από το δικαίωμα του περί προστασίας της διάρκειας της μίσθωσης. Συνεπώς, για να επιτευχθεί η επανεκκίνηση της αγοράς των μισθώσεων, θα πρέπει να αποκατασταθεί άμεσα η δυνατότητα ελεύθερης διαπραγμάτευσης των νέων μισθωτικών συμβάσεων με κύριο στοιχείο τον ελεύθερο καθορισμό όχι μόνον του ύψους του μισθώματος αλλά και της διάρκειας της σύμβασης μεταξύ των ενδιαφερομένων πλευρών.

Η αποκατάσταση της ελεύθερης λειτουργίας της αγοράς των μισθώσεων, θα αποβεί προς όφελος αμφοτέρων των πλευρών, και της κοινωνίας γενικότερα. Επιβάλλεται συνεπώς η το συντομότερο δυνατόν απαλλαγή της οικονομίας από τέτοιους αναχρονιστικούς προστατευτισμούς. Συγκεκριμένα επιβάλλεται η πλήρης κατάργηση της ισχύουσας νομοθεσίας περί εμπορικών μισθώσεων αμέσως για κάθε νέα μίσθωση και (αν αυτό είναι απαραίτητο) η σταδιακή απελευθέρωση για τις υπάρχουσες μισθώσεις, έτσι ώστε αυτές να ρυθμίζονται ως προς όλα τα στοιχεία τους από την ελεύθερη βούληση των συμβαλλομένων και όχι από μονομερείς νομοθετικές ρυθμίσεις, κατάλοιπα άλλων εποχών. Αλλωστε αν στη σημερινή περίοδο κάποιοι χρειάζονται μέτρα προστασίας, αυτοί σήμερα είναι αποκλειστικά οι εκμισθωτές ακινήτων, και εννοούμε μέτρα προστασίας από αφερέγγυους «μισθωτές» οι οποίοι εγκαθίστανται σε ένα ακίνητο με το εξ αρχής σχέδιο να μην πληρώσουν απολύτως τίποτε (ενοίκια, κοινόχρηστα, λογαριασμούς κλπ.), αλλά να διαμείνουν δωρεάν εις βάρος των θυμάτων τους. Τα άτομα αυτά επαναλαμβάνουν ανενόχλητα τη συμπεριφορά αυτή σε σειρά εκμισθωτών – θυμάτων, γιατί η συμπεριφορά τους αυτή είναι παράνομη, είναι αντισυμβατική, αλλά δεν είναι αξιόποινη.

Η δυνατότητα προελέγχου του ιστορικού τέτοιων υποψήφιων ενοικιαστών θα ήταν προς όφελος όχι μόνον των εκμισθωτών, αλλά κυρίως των συνεπών ενοικιαστών, προς τους οποίους άφοβα θα εκμισθώνονται τα ακίνητα και με χαμηλότερα μισθώματα. Είναι απαράδεκτο σήμερα το δικαίωμα του ελέγχου αυτού να το έχουν όσοι «ενοικιάζουν χρήματα», δηλαδή οι Τράπεζες, και να το στερούνται όσοι ενοικιάζουν ακίνητα, οι οποίοι καλούνται να εμπιστευτούν την περιουσία τους σε αγνώστους, κυριολεκτικά «στα τυφλά» και «ο Θεός βοηθός»!

Α. ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΩΣΗ ΤΩΝ ΝΕΩΝ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ:

Όπως ήδη επισημάναμε, οι ισχύουσες διατάξεις περί 16ετούς αναγκαστικής διάρκειας κάθε εμπορικής μίσθωσης για τους εκμισθωτές, αποθαρρύνουν πλήρως τους ιδιοκτήτες των δεκάδων χιλιάδων κενών επαγγελματικών ακινήτων που θα επιθυμούσαν να προβούν σε νέες μισθώσεις τους με χαμηλά μισθώματα, χωρίς όμως την αναγκαστική μακροχρόνια παγίδευσή τους, χωρίς δηλαδή να χάσουν την ελπίδα για δίκαιη και λογική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων αυτών, όταν σημειωθεί ανάκαμψη στην οικονομία και αποκατάσταση της οικονομικής ευστάθειας των επιχειρήσεων και των επαγγελματιών. Αυτό έχει ως αυτονόητο αποτέλεσμα την πλήρη απραξία στις επαγγελματικές μισθώσεις και συντελεί στην ερήμωση ακόμη και κεντρικών οδών των πόλεών μας σε όλη τη χώρα!

Πρακτικά, μισθώσεις επαγγελματικών χώρων που θα μπορούσαν να συναφθούν τώρα με χαμηλά ενοίκια, και οι οποίες θα επέφεραν αύξηση του τζίρου της αγοράς, της απασχόλησης, των φορολογικών εσόδων, και βελτίωση της εικόνας της αγοράς, δεν συνάπτονται επειδή με την υπογραφή του μισθωτηρίου, ο ιδιοκτήτης δεν αποδέχεται να δεσμεύσει το ακίνητό του υποχρεωτικά για 16 χρόνια, δηλαδή ουσιαστικά έως το 2030! Αντίθετα η απελεθέρωση της διάρκειας (ακόμα και των υφισταμένων) εμπορικών μισθώσεων δεν θα επέφερε σε καμία περίπτωση αύξηση των αγωγών απόδοσης ακινήτου λόγω λήξης της μίσθωσης, εφόσον κανένας απολύτως ιδιοκτήτης σήμερα δεν επιθυμεί να αποβάλλει τον φερέγγυο μισθωτή του και να μείνει με ένα ξενοίκιαστο ακίνητο στην παρούσα οικονομική συγκυρία και όταν ξέρει ότι το νέο μίσθωμα που μπορεί να επιδιώξει είναι κατά πάσα πιθανότητα σημαντικά χαμηλότερο από αυτό που ήδη εισπράττει.

Προκειμένου να αρθούν οι απόλυτα δικαιολογημένοι σήμερα δισταγμοί των εκμισθωτών να προσφέρουν στην αγορά τα ακίνητά τους (καταστήματα, γραφεία, αποθήκες κλπ.) με χαμηλότερα μισθώματα κατά τα πρώτα έτη, προτείνεται οι νέες εμπορικές μισθώσεις να διέπονται από τις περί μισθώσεων διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δηλαδή η διάρκεια και όλοι οι εν γένει όροι τους να καθορίζονται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Η ρύθμιση αυτή θα έχει ως συνέπεια να λειτουργήσει ελεύθερα και κατά πολύ δυναμικότερα η αγορά των εμπορικών μισθώσεων, χωρίς να τίθενται σε κίνδυνο τα συμφέροντα των νέων ενοικιαστών οι οποίοι έχουν σήμερα μεγαλύτερη δυνατότητα να διαπραγματευτούν υπέρ τους τους όρους των νέων μισθώσεων.

Παράλληλα θα έχει ως συνέπεια να αποκτήσουν και πάλι αξία οι μισθωτικές συμβάσεις, με τις οποίες θα ρυθμίζονται πλέον οι σχέσεις των συμβαλλομένων.

Β. ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

Η ΠΟΜΙΔΑ δεν θεωρεί ως χρήσιμη και παραγωγική την άμεση αποστέρηση των υπαρχόντων μισθωτών επαγγελματικής στέγης από το δικαίωμα της 12ετούς παραμονής στο μίσθιο, και για το λόγο αυτό προτείνει μια διαδικασία σταδιακής κατάργησης της υπάρχουσας νομοθεσίας ως προς τις ισχύουσες μισθώσεις, ώστε να υπάρξει ομαλή μετάβαση στη νέα πραγματικότητα, χωρίς οι μισθωτές που σύναψαν συμβάσεις κατά το παρελθόν έχοντας έναν επιχειρηματικό σχεδιασμό που απέβλεπε στη 12ετία να υποστούν οποιαδήποτε βλάβη από την ξαφνική κατάργησή της.

Ωστόσο, επιβαλλεται η άμεση κατάργηση της υποχρέωσης καταβολής αποζημίωσης 24 μισθωμάτων για δήθεν αποκατάσταση της «άυλης εμπορική αξίας» (αρ. 60 π.δ. 34/1995) η οποία πανθολομολογούμενα δεν υφίσταται πλέον, και συνεπώς και κατάργηση και της αυτόματης τετραετούς παράτασης του άρ. 61 π.δ. 34/1995 όπως αντικαταστάθηκε από το ν. 2741/1999.

ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΗ ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΤΩΝ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ:

Συγκεκριμένα ως προς τη διάρκεια των υφισταμένων μισθώσεων των οποίων έχει λήξει ο συμβατικός χρόνος, προτείνουμε τις εξής μεταβατικές ρυθμίσεις οι οποίες φυσικά δεν αφορούν τις μισθώσεις που διανύουν συμβατικό χρόνο, και αφορούν εξ ίσου τη δυνατότητα καταγγελίας μιάς μίσθωσης τόσο από τον εκμισθωτή όσο και από το μισθωτή:

1. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου έχουν συμπληρώσει τη 12ετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης με τρίμηνη προειδοποίηση, χωρίς καμία υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης από οποιοδήποτε από τα μέρη.

2. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου δεν έχουν συμπληρώσει τη 12ετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης και απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης με εξάμηνη προειδοποίηση, κατά τη συμπλήρωση της 12ετίας, επίσης χωρίς καμία υποχρέωση καταβολής αποζημίωσης από οποιοδήποτε από τα μέρη.

ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΗ ΠΡΟΤΑΣΗ, ΑΝ Η ΑΝΩΤΕΡΩ ΔΕΝ ΓΙΝΕΙ ΑΠΟΔΕΚΤΗ:

Στην περίπτωση που για οποιονδήποτε λόγο κριθεί ότι η απελευθέρωση θα πρέπει να αφορά και στις υφιστάμενες εμπορικές μισθώσεις (κάτι που όπως προαναφέρθηκε δεν εισηγούμαστε για λόγους ασφάλειας δικαίου και συναλλαγών), τότε η απελευθέρωση αυτή θα πρέπει να συντελεστεί σταδιακά, δίνοντας στον μισθωτή επαρκές χρονικό διάστημα προκειμένου να συνάψει νέα συμφωνία με τον εκμισθωτή του, ή ενδεχομένως να μεταστεγάσει την δραστηριότητά του, ως εξής:

1. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου έχουν συμπληρώσει τη 12ετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης με τρίμηνη προειδοποίηση.

2. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου έχουν συμπληρώσει την εννεαετία: Δυνατότητα καταγγελίας της μίσθωσης με εξάμηνη προειδοποίηση,

3. Για μισθώσεις που κατά τη δημοσίευση του νέου νόμου έχουν συμπληρώσει την εξαετία: Δυνατότητα καταγγελίας με ετήσια προειδοποίηση.

ΑΛΛΕΣ ΜΕΤΑΒΑΤΙΚΕΣ ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΙΣ ΙΣΧΥΟΥΣΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:

1. Μείωση των ισχυουσών προθεσμιών και αποζημιώσεων για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση στο ήμισυ των ισχυόντων.

2. Κατάργηση της 30μηνης εμπορικής ιδιότητας ως προυπόθεσης για καταγγελία της μίσθωσης λόγω ιδιόχρησης.

3. Απαράδεκτο άσκησης αγωγής αναπροσαρμογής (μείωσης ή αύξησης) του συμφωνημένου συμβατικού μισθώματος προ της παρόδου 2ετίας από την τελευταία αναπροσαρμογή που συντελέστηκε με ειδική συμφωνία πέραν της συμβατικής συμφωνίας αναπροσαρμογής που έχει συμπεριληφθεί στο μισθωτήριο. Η ρύθμιση αυτή ήταν πάγια κατά τις δεκαετίες του 70 και 80 και εναρμονίζεται με την διετή προθεσμία προσφυγής στην Επιτροπή Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων.

4. Κατάργηση των διατάξεων που ακύρωσαν αναδρομικά έγκυρες παραιτήσεις από μισθωτικά δικαιώματα.

5. Εναρμονισμός της διάρκειας των μισθώσεων θεάτρων και κινηματογράφων με αυτή των εμπορικών μισθώσεων σύμφωνα με τα παραπάνω, με την κατάργηση της παρ. 11 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 που παρέτεινε υποχρεωτικά όλες τις σχετικές μισθώσεις μέχρι τις 31-12-2016.

6. Μόνιμη θεσμοθέτηση των Επιτροπών Διακανονισμού Εμπορικών Μισθώσεων του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 σε όλη τη χώρα. Εναλλακτικά προτείνουμε την τριετή αυτοδίκαιη παράταση της διάρκειας της θητείας τους. Σημειώνουμε ότι η λειτουργία των επιτροπών αυτών σε πολλά μέρη της χώρας και ιδίως στην Αθήνα, οδήγησε δεκάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές να έρθουν σε συννενόηση μεταξύ τους, συμφωνώντας πολλές φορές σε σημαντικές μειώσεις μισθωμάτων πολύ μεγαλύτερες από αυτές που θα μπορούσαν να επιτευχθούν δικαστικά και μάλιστα χωρίς τη δαπάνη σε χρόνο και χρήμα της δικαστικής διαδικασίας. Με την ελπίδα ότι οι προτάσεις αυτές θα φανούν χρήσιμες για τις εργασίες της Επιτροπής μας.

Ο Πρόεδρος Στράτος Ι. Παραδιάς Δικηγόρος Α.Π. Αθηνών Πρόεδρος της Διεθνούς Ενώσεως Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI)