To χρηματιστήριο των κατοικιών

Μια παλιά ιδέα του πρώην υπουργού Οικονομικών Γιώργου Αλογοσκούφη θυμήθηκε πάλι η κυβέρνηση και σκοπεύει να εφαρμόσει από το 2013. Πρόκειται για τον φόρο υπεραξίας στις μεταβιβάσεις των ακινήτων που δεν είναι νεόδμητα. Ο φόρος θα επιβάλλεται επί της διαφοράς ανάμεσα στη σημερινή αντικειμενική αξία του ακινήτου και στην κατά πολύ χαμηλότερη τιμή (κάτω και από την εμπορική) που είχε όταν πρωτοαγοράστηκε από τον πωλητή. Ο νέος φόρος υπεραξίας θα μοιάζει πολύ με τον φόρο υπεραξίας που επιβάλλεται στην αγοραπωλησία των μετοχών και των επιχειρηματικών μεριδίων, μόνο που τώρα αφορά τις μεταβιβάσεις

μεταχειρισμένων ακινήτων και βαρύνει τον πωλητή και όχι τον αγοραστή.

Το σχετικό νομοσχέδιο προβλέπει εκπτώσεις ανάλογα με την παλαιότητα του ακινήτου. Με βάση τη νέα «ιδέα» του οικονομικού επιτελείου, αντί να φορολογείται η αξία του ακινήτου που μεταβιβάζεται, θα φορολογείται το «υπερκέρδος» που προκύπτει από την αύξηση της τιμής, στην οποία αγόρασε κάποιος το ακίνητο, μέχρι που το πούλησε. Από το 2013, κάθε πώληση ακινήτου θα φορολογείται με συντελεστή 20% επί της υπεραξίας του, δηλαδή επί της διαφοράς μεταξύ της αντικειμενικής αξίας που ίσχυε για το ακίνητο τη χρονική στιγμή της απόκτησης και της αντικειμενικής αξίας που θα ισχύει τη στιγμή της πώλησης από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Προβλέπεται απαλλαγή από τον φόρο για ποσό υπεραξίας μέχρι 25.000 ευρώ, σε περίπτωση πώλησης ακινήτου το οποίο είχε διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο από 5 χρόνια αφότου αποκτήθηκε.Ακόμα και αν το ακίνητο έχει αποκτηθεί με γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά και όχι από επαχθή αιτία (αγορά), θα επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης του και της σημερινής αντικειμενικής τιμής κατά την πώλησή του.

Το σχέδιο προβλέπει εκπτώσεις στον υπολογισμό της υπεραξίας έως 50%, αναλόγως της παλαιότητας που απαξιώνει το ακίνητο. Όσο μεγαλύτερο διάστημα έχει μεσολαβήσει μεταξύ της ημερομηνίας απόκτησης και της ημερομηνίας πώλησης του ακινήτου τόσο μικρότερος θα είναι ο φόρος, καθώς το ποσό της υπεραξίας θα μειώνεται με βάση συγκεκριμένη κλίμακα συντελεστών παλαιότητας. Προσοχή όμως! Το δημόσιο δεν χάνει ούτε λόγω παλαιότητας, ούτε λόγω της πτώσης των τιμών των ακινήτων στην κτηματαγορά. Οι εμπορικές τιμές σήμερα έχουν πέσει στα επίπεδα των αντικειμενικών αξιών ή και πιο κάτω από αυτές. Κατά συνέπεια, σε πολλές περιπτώσεις το Δημόσιο θα εισπράττει υψηλότερο φόρο από ό,τι στο παρελθόν.

Η Εφορία θα συγκρίνει μια υψηλή βάση τιμών (τις αντικειμενικές τιμές που ισχύουν σήμερα), με μια εξωπραγματικά χαμηλή -για τα δεδομένα της αγοράς- που ίσχυε στο παρελθόν (αντικειμενικές κάτω από τις εμπορικές τιμές). Θα υπολογίζει δηλαδή μεγαλύτερες «υπεραξίες» για να επιβάλει μεγαλύτερο φόρο. Άρα η Εφορία θα φορολογεί τον πωλητή για πλασματικές «υπεραξίες», υπολογίζοντας σαν «κέρδος» τη μεγάλη διαφορά της παλιάς από τη νέα αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Από το 1995 μέχρι το 2006, οι εμπορικές τιμές των ακινήτων τριπλασιάστηκαν (+200%), ενώ μέσα σε αυτά τα χρόνια οι αντικειμενικές τιμές της εφορίας διπλασιάστηκαν (αυξήθηκαν κατά 50%-100% στις περισσότερες περιπτώσεις). Μετά το 2007 και εδικά την τελευταία τριετία οι εμπορικές τιμές υποχώρησαν θεαματικά, λόγω κρίσης (σχεδόν κατά 25% με βάση στοιχεία της Τραπέζης τη Ελλάδος). Με άλλα λόγια, η «ψαλίδα» ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις εμπορικές τιμές «έκλεισε», αλλά το χάσμα ανάμεσα στις αντικειμενικές του παρελθόντος και του σήμερα φτάνει στο 50% της σημερινής αξίας τους.

Στόχος του μέτρου όμως είναι να εισπράξει το δημόσιο ό,τι έχασε επειδή δεν μπόρεσε να αυξήσει τα τελευταία πέντε χρόνια τις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων. Καθώς μάλιστα λόγω της κρίσεως οι αγοραπωλησίες έχουν παγώσει, το μέτρο αποσκοπεί στην τόνωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, αφού απαλλάσσει τον αγοραστή από τον «οριζόντιο» φόρο μεταβίβασης (9%-11% της αξίας του ακινήτου) και μεταφέρει βάρη στον ιδιοκτήτη που καλείται να υπολογίσει και να πληρώσει μόνος του το ποσό του φόρου, για την «υπεραξία» που απέκτησε το ακίνητο όσο το είχε αυτός στην κατοχή του.