Πολυδαίδαλο παζλ οι εκποιήσεις ακινήτων

Σε πολυδαίδαλο παζλ τείνει να μετατραπεί το ζήτημα των εκποιήσεων, με χιλιάδες παλαιές υποθέσεις βαλτώνουν δικαστικώς, καθώς αφενός δεν εμπίπτουν στη νέα νομοθεσία και στις γρήγορες διαδικασίες εκποίησης και, αφετέρου, το ενδιαφέρον για αγορές είναι υποτονικό.

Όσον αφορά στις παλαιές υποθέσεις, η πρωτόδικη απόφαση του Δικαστηρίου Λάρνακας, σύμφωνα με την οποία δεν μπορεί να ισχύσει το νέο νομικό καθεστώς για όλες αυτές τις υποθέσεις, προκάλεσε

αμηχανία, τόσο στους τραπεζικούς, όσο και στους νομικούς κύκλους, με το θέμα να αναμένεται να ξεκαθαριστεί στο Ανώτατο Δικαστήριο.

Ενδιαφέρουσα όμως αναμένεται να είναι και η απόφαση του Δικαστηρίου Λεμεσού, αναφορικά με μια ανάλογη υπόθεση, η οποία αν και επρόκειτο να ανακοινωθεί σήμερα Δευτέρα, η ανακοίνωσή της αναβλήθηκε έτσι ώστε να μπορέσει να καταθέσει ενώπιον της Δικαιοσύνης ο αγοραστής τού υπό εκποίηση ακινήτου.

Σημειώνεται ότι σε τέτοιου είδους υποθέσεις, η πώληση των υποθηκών των εν λόγω δανείων που παραμένουν για αρκετά χρόνια απλήρωτα, θα γίνει αργότερα από την πώληση ενυπόθηκων ακινήτων που είναι την τελευταία τριετία μη εξυπηρετούμενα και αυτό κυρίως λόγω της κρίσης.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση υπάρχει μια ανισοτιμία, όπως συμβαίνει και για όσους με στερήσεις πληρώνουν τα δάνεια τους αλλά επωμίζονται υψηλότερο επιτόκιο λόγω του υψηλού ποσοστού μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Ωστόσο, σε ακόμα μεγαλύτερο αγκάθι μετατρέπεται το πενιχρό ενδιαφέρον κι αυτό διότι κατά την πρώτη φάση των δημοπρασιών που άρχισε τον Ιούλιο, προς πώληση βγήκαν 58 ακίνητα, εκ των οποίων μόνο τα οχτώ εκποιήθηκαν.

Σύμφωνα με τραπεζικούς κύκλους, υπάρχει ενδιαφέρον για τα καλής ποιότητας ακίνητα, αλλά προφανώς αναμένονται οι «ευκαιρίες».

Κατά την πρώτη φάση της διαδικασίας των εκποιήσεων ένα ακίνητο μπορεί να πωληθεί μέχρι και το 80% της αξίας του, ενώ κατά τη δεύτερη μέχρι και το 50%, ενώ κατά την τρίτη φάση μπορεί να φτάσει μέχρι και το 30%.

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία ενός φαύλου κύκλου, διότι οι τράπεζες υπολογίζουν τα ενυπόθηκα ακίνητα στα βιβλία και στα κεφάλαια τους, στο 70% της πραγματικής του αξίας, δηλαδή, υπολογίζουν τη ζημιά σε ύψος όχι πέραν του 30%. Έτσι, εκτιμάται ότι κατά τη φάση στην οποία θα επιτρέπεται στις τράπεζες και οι ίδιες να αγοράζουν τις υποθήκες θα παρεμβαίνουν για να συγκρατήσουν τις τιμές και κατ’ επέκταση τις ζημιές και τις ανάγκες τους σε κεφάλαια.

Σημειώνεται ότι, τα πολύ μεγάλα δάνεια προς τις τράπεζες έχουν εξοφληθεί, μέσω της διαδικασίας ανταλλαγής χρέους έναντι υποθήκης. Είναι χαρακτηριστικό το παράδειγμα της Τράπεζας Κύπρου η οποία ανέκτησε ακίνητα αξίας πέραν του 1,1 δις ευρώ μέσα από αυτή τη διαδικασία.

Κάτι τέτοιο, δημιουργεί συνθήκες για το σχηματισμό υπερ-τραπεζών ακινήτων. Ωστόσο, αξίζει να τονιστεί, ότι υπάρχει οδηγία της ΚΤ που αναφέρει πως σε τρία χρόνια από την ημέρα που ανακτούν ένα ακίνητο, οι τράπεζες θα πρέπει να το πωλήσουν εκτός και αν πρόκειται για πρώτη κατοικία.