Επενδύσεις στον «πάγο»

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΈντυπη Έκδοση

Από τις επενδύσεις και τους ξένους επενδυτές περιμένουμε να μας «ξελασπώσουν» και να ρίξουν χρήμα στη χώρα για να πάρει μπροστά η οικονομία, φαίνεται όμως ότι κάποιοι στην κυβέρνηση δεν έχουν ξεκαθαρίσει τους όρους του παιχνιδιού. Αποτέλεσμα: Ενώ ο πρωθυπουργός ζητάει στα ξένα fora από τους επιχειρηματίες να δουν «ζεστά» την ελληνική περίπτωση, πίσω στην Ελλάδα τα επενδυτικά προγράμματα κολλάνε το ένα μετά το άλλο σε ποικίλα διαδικαστικά εμπόδια, ενώ σε πολλές περιπτώσεις οι επιχειρηματίες

«δαιμονοποιούνται» από διάφορα «εσωτερικά» συμφέροντα.

Βεβαίως οι επενδύσεις πρέπει να περνούν από το κόσκινο, αλλά με μια... διαφορά: δεν μπορεί να είναι όλες προβληματικές και όλοι οι συμβαλλόμενοι απατεώνες. Ειδικά, λοιπόν, όταν τα πράγματα είναι καθαρά, οι δρόμοι για τους επενδύτες πρέπει να ανοίγουν. Διαφορετικά, θα παραμείνουμε στη «μαύρη λίστα» και το ξένο χρήμα θα βρει άλλους δρόμους. Τρεις υποθέσεις είναι ικανές να δείξουν το αλαλούμ: Πρόκειται για την υπόθεση της ΠΑΝΓΑΙΑ, τα περιφερειακά αεροδρόμια και τον Αστέρα. Περιπλοκή με την ΠΑΝΓΑΙΑΗ διαδικασία πώλησης σε ξένο fund της ΠΑΝΓΑΙΑ, θυγατρικής εταιρείας της Εθνικής Τράπεζας, η οποία είχε στο χαρτοφυλάκιό της 241 ακίνητα, σχεδόν δύο χρόνια μετά την ολοκλήρωσή της βρίσκεται στο μικροσκόπιο της Δικαιοσύνης σχετικά με το αντίτιμο, αλλά και τις διαδικασίες που ακολουθήθηκαν. Τα ερωτήματα που έχουν τεθεί, προκαλούν εντύπωση: u Το 2013 η Εθνική αποφάσισε την πώληση του πλειοψηφικού πακέτου μετοχών της ΠΑΝΓΑΙΑ, σε ποσοστό 66%, στο ισραηλινών συμφερόντων fund Invel Real Estate με έδρα την Ολλανδία. Για την υλοποίηση της αγοραπωλησίας συστήθηκε μία εταιρεία ειδικού σκοπού με αντικείμενο να πάρει δάνειο από την ΕΤΕ προκειμένου στη συνέχεια να χρηματοδοτήσει τη μητρική της, δηλαδή την Invel Real Estate, για να αγοράσει το 66% της ΠΑΝΓΑΙΑ. Η ΠΑΝΓΑΙΑ, πριν από την εξαγορά, πραγματοποίησε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, στην οποία συμμετείχε με ακίνητα καθαρής αξίας 72,2 εκατ. ευρώ η ΕΤΕ και με ακίνητα καθαρής αξίας 73,4 εκατ. ευρώ η Invel Real Estate. Η συμμετοχή του fund αντιστοιχούσε στο 7,4% του μετοχικού κεφαλαίου. Η εξαγορά του υπόλοιπου 58,6% (μέχρι το 66%) έγινε με καταβολή μετρητών 160,50 εκατ. ευρώ εξ ιδίων πόρων της Invel Real Estate και με δανεισμό από την ενδιάμεση θυγατρική της εταιρεία, ποσού 421 εκατ. ευρώ. Η ενδιάμεση εταιρεία είχε προηγουμένως λάβει ισόποσο ομολογιακό δάνειο από την ΕΤΕ. Το γεγονός αυτό σημαίνει ότι το Δημόσιο δεν εισέπραξε καν φόρους μεταβίβασης. Επίσης το επιτόκιο του δανείου που έλαβε η θυγατρική του αγοραστή από τον πωλητή ήταν 2,7%, δηλαδή πολύ χαμηλότερο από το μέσο επιτόκιο της αγοράς και πολύ μικρότερο από το επιτόκιο που η ίδια η τράπεζα δανειζόταν, καθώς το μέσο επιτόκιο της εποχής κυμαινόταν στο 6%. Είναι όμως έτσι τα πράγματα; Οι πληροφορίες του «Π» δείχνουν ότι κάποιοι πάνε να παρουσιάσουν την υπόθεση πολύ διαφορετικά από τις πραγματικές της διαστάσεις:1 Χρηματοδότηση: Η Εθνική δεν αποφάσισε τη χρηματοδότηση της Invel μεμονωμένα, αλλά τη μεταβίβαση ποσοστού της ΠΑΝΓΑΙΑ στην Invel, η οποία είναι ένα σχήμα εκπροσώπησης θεσμικών επενδυτών, όπως η York Capital. Το δάνειο ήταν μέρος της δόμησης και του τρόπου υλοποίησης της συναλλαγής και όχι ο στόχος των δύο συμβαλλομένων και δεν πρέπει να απομονώνεται από τη συνολική εικόνα. Επίσης το προϊόν του δανείου κατεβλήθη άμεσα στην ΕΤΕ, δεν πρόκειται για χρήματα που πήρε η Invel και χρησιμοποίησε για άλλους σκοπούς. Όσον αφορά το επιτόκιο του δανείου που έλαβε η Invel, αυτό δεν πρέπει να εξετάζεται μεμονωμένα, καθώς το επιτόκιο είναι αλληλένδετο με το τίμημα που έλαβε η ΕΤΕ για την αξία του ποσοστού της στην ΠΑΝΓΑΙΑ. Εφόσον η ΕΤΕ ήθελε να λάβει ένα τίμημα 660 εκατ. ευρώ, το επιτόκιο είχε συμφωνηθεί σε αυτό το επίπεδο. Η Invel θα προτιμούσε σαφώς να πληρώσει μικρότερο τίμημα στην Εθνική και να δανειστεί με υψηλότερο επιτόκιο, αλλά αυτό δεν εξυπηρετούσε την ΕΤΕ. Να σημειωθεί ότι η Εθνική ανέλυσε το κόστος δανεισμού της την εποχή που συνήφθη η συμφωνία και ήταν χαμηλότερο από το επιτόκιο που εγκρίθηκε για το δάνειο. 2 Εξασφαλίσεις: Η Εθνική έχει λάβει τις μετοχές που κατέχει η Invel στην ΠΑΝΓΑΙΑ ως εξασφάλιση του δανείου της. Συνεπώς το δάνειο είναι επαρκέστατα εξασφαλισμένο. Προσημείωση ή υποθήκη στα ακίνητα της ΠΑΝΓΑΙΑ δεν θα ήταν δυνατόν να εγγραφεί, καθώς το δάνειο το έλαβε η Invel και όχι η ΠΑΝΓΑΙΑ, η οποία είναι το αντικείμενο της συναλλαγής και σε κάθε περίπτωση επιτρέπεται να δανείζεται μόνο για την υλοποίηση των επενδύσεών της σε ακίνητα. Και βέβαια δεν πρέπει να ξεφεύγει της προσοχής το γεγονός ότι η Invel επένδυσε ίδια κεφάλαια ύψους 235 εκατ. ευρώ, τα οποία θα «χάσει» αν δεν εξυπηρετείται το δάνειο.Η κεφαλαιοποίηση των τόκων για 4,5 έτη ήταν το αποτέλεσμα της επιθυμίας της ΕΤΕ να μειώσει το αρχικά συμφωνηθέν ποσοστό χρηματοδότησης από 73,5% στο 65% του τιμήματος, ώστε να λάβει η ETE περίπου 73,5 εκατ. ευρώ επιπλέον κεφάλαια από την Invel σε μορφή εισφοράς σε είδος ακινήτου που χρειαζόταν η ΕΤΕ για λόγους κεφαλαιακής επάρκειάς της. Σε ό,τι αφορά την επιχειρηματολογία ότι η ΕΤΕ κατάφερε να αντλήσει κεφάλαια ύψους 1 δισ. για την ανακεφαλαιοποίησή της και συγχρόνως δάνεισε την Ιnvel με 440 εκατ. ευρώ, αυτή θα πρέπει να συνεκτιμάται στο πλαίσιο του ότι η συναλλαγή βελτίωσε την κεφαλαιακή επάρκεια της ΕΤΕ κατά 235 εκατ. ευρώ επειδή τα λεφτά του δανείου στην Ιnvel δόθηκαν πίσω στην ΕΤΕ ως κομμάτι του τιμήματος των 653 εκατ. για την εξαγορά του 66% της ΠΑΝΓΑΙΑ. Η Ιnvel, δηλαδή, έλαβε το δάνειο από την ΕΤΕ και μαζί με ίδια κεφάλαιά της ύψους 235 εκατ. ευρώ κατέβαλε το συνολικό τίμημα των 660 εκατ. στην Εθνική. Άλλωστε, όπως σημειώνουν τραπεζικοί κύκλοι, το ομολογιακό της Invel δεν ήταν ένα αυτοτελές δάνειο από το οποίο η Εθνική στόχευε να αποκομίσει κέρδος μεμονωμένα, αλλά για ένα μέρος του τρόπου δόμησης της συναλλαγής για τη μεταβίβαση ποσοστού συμμετοχής στην ΠΑΝΓΑΙΑ. Το επωφελές για την τράπεζα καταδεικνύεται από την άμεση ενίσχυση της κεφαλαιακής της επάρκειας κατά περίπου 40 μονάδες βάσης που βοήθησαν να αντιμετωπίσει τότε θέμα κεφαλαιοποίησής της. Πίσω από τις λεπτομέρειες της υπόθεσης, που δύσκολα διαβάζονται, το κυρίαρχο ερώτημα μένει: Ωφελήθηκαν η Εθνική και το Δημόσιο; Η απάντηση είναι θετική, διότι, από την ολοκλήρωση της συναλλαγής και μετά, η ΠΑΝΓΑΙΑ, εκμεταλλευόμενη την τεχνογνωσία της Invel στον χώρο του real estate, έχει αυξήσει το χαρτοφυλάκιό της κατά 500 εκατ., εκ των οποίων 300 εκατ. έχουν επενδυθεί στην ελληνική αγορά προσδίδοντας ρευστότητα στην ελληνική οικονομία και βοηθώντας ελληνικές εταιρείες στην ανάπτυξή τους, αυξάνοντας συγχρόνως την αξία του ποσοστού της ΕΤΕ στην ΠΑΝΓΑΙΑ.Ακόμη η Εθνική, διατηρώντας τον έλεγχο της ΠΑΝΓΑΙΑ, έχει επωφεληθεί στον τομέα της κεφαλαιακής επάρκειάς της, που ήταν άλλωστε ο βασικός στρατηγικός στόχος της συναλλαγής με την Invel.

Περιφερειακά αεροδρόμιαΣυγκριτικά με την πολυπλοκότητα της υπόθεσης ΠΑΝΓΑΙΑ, στα περιφερειακά αεροδρόμια τα πράγματα είναι πολύ πιο ξεκάθαρα. Εδώ ο ανάδοχος (η γερμανική Fraport) έχει προσφέρει ένα πολύ υψηλό τίμημα σε συνδυασμό με πρόσθετες παροχές για το Δημόσιο. Παρ’ όλα αυτά, το σχέδιο σύμβασης κόλλησε στα γρανάζια της κυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ στις αρχές του χρόνου, με πολλούς αρμόδιους παράγοντες να μιλούν για ακύρωση ή τροποποίηση του συμβολαίου. Τι συνέβη τελικά; Ο χρόνος λειτούργησε αρνητικά στο χρηματοδοτικό πακέτο που είχαν διασφαλίσει οι Γερμανοί, οι οποίοι τώρα «τρέχουν» να βρουν κεφάλαια για να τα ρίξουν σε μια χώρα της οποίας το ρίσκο έχει ενισχυθεί. Πώς βλέπουν κάποιοι στην κυβέρνηση την προσπάθεια αυτή; Σαν... πισωγύρισμα, που μπορεί να επιτρέψει επανεξέταση όλου του προγράμματος και ενδεχομένως επαναπροκήρυξη του διαγωνισμού. Πριν δούμε τι μπορεί να συμβεί σε αυτό το ενδεχόμενο, ας δούμε τι έδωσαν σε πρώτη φάση οι της Fraport για να πάρουν την εκμετάλλευση και αξιοποίηση των 14 αεροδρομίων (σ.σ.: προσοχή, δεν πρόκειται για πώληση) για 40 χρόνια. Με το που θα αρχίσει να «τρέχει» η σύμβαση, η κοινοπραξία:1 Θα καταβάλει το εφάπαξ τίμημα των 1,234 δισ. ευρώ που προβλέπεται σε πρώτη φάση. 2 Αναλαμβάνει την υποχρέωση να ολοκληρώσει επενδύσεις ύψους 330 εκατ. εντός των πρώτων τεσσάρων ετών και υπερπολλαπλάσιες (άνω του 1 δισ.) για τα επόμενα έτη της παραχώρησης. 3 Αναλαμβάνει να τα παραδώσει σε άριστη κατάσταση.4 Αναλαμβάνει να πληρώνει στο ελληνικό Δημόσιο σταθερό τίμημα ύψους 22,9 εκατ. κάθε χρόνο (αναπροσαρμοζόμενο βάσει πληθωρισμού) για 40 έτη. Επιπλέον, η προσφορά της κοινοπραξίας περιλαμβάνει και ένα πρόσθετο, ετήσιο μεταβλητό τίμημα της τάξης του 28,5% επί του EBITDA, και μάλιστα προ της πληρωμής του σταθερού τιμήματος των 22,9 εκατομμυρίων ευρώ, στοιχείο που κατοχυρώνει στο Δημόσιο ένα ακόμα μεγάλο ετήσιο έσοδο και, κυρίως, τη δυνατότητα να εισπράττει σημαντικό μερίδιο από την αναπτυξιακή προοπτική των αεροδρομίων ανεξαρτήτως της κερδοφορίας του όλου εγχειρήματος. Έτσι η συμμετοχή του Δημοσίου είναι επωφελής, μια και το μεταβλητό αυτό τίμημα αφορά τα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων των αεροδρομίων (EBITDA), χωρίς δηλαδή καμία επίπτωση για το Δημόσιο από τις τυχόν ζημιές που ενδεχομένως να υποστεί ο ανάδοχος – ιδιαίτερα τα πρώτα χρόνια της επένδυσής του – λόγω των αποσβέσεων και των χρεωστικών τόκων, αλλά και των πληρωμών προς το Δημόσιο, το οποίο όμως συνεχίζει να είναι ο ιδιοκτήτης. Σε επίπεδο παράλληλων ωφελημάτων η συμφωνία προβλέπει σημαντικά ποσά για την ΥΠΑ μέσω του Τέλους Ανάπτυξης Αεροδρομίων, αλλά και για την Πολεμική Αεροπορία. Αθροιστικά στο βάθος των 40 ετών της σύμβασης η κοινοπραξία υπολογίζει ότι τα επιμέρους έσοδα του ελληνικού Δημοσίου φτάνουν σε ποσό που ξεπερνάει τα 10 δισ. ευρώ σε ονομαστικούς όρους. Εάν τώρα από άστοχους χειρισμούς η συμφωνία δεν προχωρήσει «ως έχει», το πρόγραμμα για τα περιφερειακά αεροδρόμια θα «γυρίσει πίσω» και οποιαδήποτε νέα προσφορά, από τη Fraport ή άλλους ενδιαφερόμενους, θα είναι πολύ χαμηλότερη. Ας μην ξεχνάμε ότι και στον διαγωνισμό του 2014 η Fraport είχε προσφέρει τίμημα σχεδόν διπλάσιο από τους άλλους δύο υποψηφίους... Γκραν γκινιόλ ο ΑστέραςΣε θρίλερ εξελίχθηκε και η υπόθεση του Αστέρα, που εδώ και μήνες βρίσκεται υπό αίρεση μετά τη «βόμβα» του ΣτE που απειλεί να τινάξει στον αέρα την αποκρατικοποίηση του ξενοδοχειακού συγκροτήματος και μαζί με αυτήν τα 400 εκατ. ευρώ που θα εισπράξει η ελληνική πλευρά (Εθνική Τράπεζα και κράτος). Εδώ και μήνες η υπόθεση κρέμεται από μια κλωστή και μόνο το καλό κλίμα στην ομάδα εργασίας που συγκροτήθηκε μετά την παρέμβαση του δικαστηρίου κρατάει τους ξένους επενδυτές της AGC - Jeryn Street από την αποχώρηση. Όπως είναι γνωστό, το ΣτΕ με την παρέμβασή του ακύρωσε τη δυνατότητα της κοινοπραξίας να τροποποιήσει ουσιαστικά τη δόμηση στο κτηριακό συγκρότημα και απέρριψε το πολεοδομικό σχέδιο (EΣXAΔA), στο οποίο έχει βασιστεί το επενδυτικό πλάνο, συνολικού ύψους 1 δισ. ευρώ. Η αραβοτουρκική κοινοπραξία θεωρεί «ουσιώδη αλλαγή των όρων» την απόρριψη του σχεδιασμού και απείλησε με αποχώρηση, η οποία δεν επήλθε. Τώρα, με εγκαταλελειμμένο το σχέδιο για 100 κατοικίες, η ομάδα εργασίας δουλεύει στην κατοχύρωση των 14 πολυτελών βιλών δύο επιπέδων, που για την Jermyn αποτελεί τον «κορμό» απόδοσης του business plan, καθώς το μεγαλύτερο μέρος των εσόδων της επένδυσης θα προερχόταν ακριβώς από την πώληση των πολυτελών αυτών κατοικιών. Τι μπορεί να γίνει; Το πρώτο σενάριο είναι ένα διορθωτικό business plan, πιο «κοντά» στην αντίληψη του ΣτΕ, το οποίο όμως να «σώζει» τις 14 βίλες. Σε αυτήν την περίπτωση αναμένεται γρήγορη ολοκλήρωση του deal, προώθηση της ευρύτερης επένδυσης αλλά και διάσωση του τιμήματος των 400 εκατ. Το δεύτερο σενάριο είναι η εφαρμογή της απόφασης του ΣτE με περιορισμό της δομήσιμης επιφάνειας σχεδόν στο μισό του προβλεπόμενου και δυνατότητα χτισίματος μικρότερων κατοικιών και μόνο στην έκταση που σήμερα καταλαμβάνεται από τα ξενοδοχεία. Στην περίπτωση αυτήν η συμφωνία μάλλον ναυαγεί. Το τρίτο σενάριο είναι η «παράκαμψη» του ΣτE με τη φόρμουλα της «σύνθετης τουριστικής επένδυσης». Αυτό, με το υπάρχον πολεοδομικό πλαίσιο, επιτρέπει τη δόμηση όχι μόνο των αρχικών, αλλά και επιπλέον 15 κατοικιών, αλλά με εντελώς διαφορετικό χαρακτήρα για τις κατοικίες, που θα απέχουν πολύ από αυτό που είχαν κατά νου οι επενδυτές. Από την πλευρά της η Jermyn, όμως, σε οποιοδήποτε σενάριο δεν θα περιέχει τις 14 βίλες, όπως αρχικά είχαν σχεδιαστεί, εγείρει θέμα τιμήματος. Το κυρίαρχο ερώτημα είναι πώς αφέθηκαν τα πράγματα να φτάσουν σε αυτό το σημείο. Η απάντηση είναι μεικτή, με τη μια πλευρά των ευθυνών να «δείχνει» την προχειρότητα των διαγωνισμών της περιόδου Σαμαρά και την άλλη να καταγράφει ότι από την περίοδο της ανάληψης της κυβέρνησης από τον ΣΥΡΙΖΑ δεν έγινε ουσιαστική προσπάθεια να καθησυχαστούν οι ανησυχίες των επενδυτών, με συνέπεια τα αραβικά κεφάλαια να σκέπτονται σοβαρά την «έξοδο». Θεωρητικά το Δημόσιο μπορεί να επαναπροκηρύξει τον διαγωνισμό ή να διερευνήσει το ενδιαφέρον άλλων μνηστήρων (Πλέπι, Colony Capital, Lamda Development), αν η Jermyn αποχωρήσει, αλλά κάτι τέτοιο θα στείλει το τίμημα στην κλίνη του Προκρούστη. Ας μην ξεχνάμε ότι από την περίοδο επίτευξης της συμφωνίας η χώρα μας έχει «δει» την επιδείνωση των μακροοικονομικών μεγεθών της, την αύξηση του ρίσκου της χώρας αλλά και τη δραματική μείωση της κεφαλαιοποίησης της Aστήρ Παλάς σχεδόν στα μισά από τα από 226 εκατ. ευρώ του Δεκεμβρίου του 2013, όταν ανακηρύχθηκε ανάδοχος η Jermyn. Συνθήκες που αυτόματα οδηγούν το τίμημα σε ψαλίδι της τάξης του 30% - 40%. επενδύσειςΕλλάδαΠανγαίααεροδρόμιαIssue: 1885Issue date: 08-10-2015Has video: