Ελάχιστα ακίνητα θα σωθούν από τους πλειστηριασμούς!

Ελάχιστα ακίνητα θα σωθούν από τους πλειστηριασμούς!13.02.2019Άρθρα

Εκτεθειμένοι θα μείνουν σχεδόν όλοι οι «κόκκινοι» δανειολήπτες αν υιοθετηθεί η πρόταση των τραπεζών

Ρεπορτάζ
Φώτης Κόλλιας

Ελάχιστα ακίνητα, σε σύγκριση με τα δεκάδες χιλιάδες που επιβαρύνονται πλέον με «κόκκινα» δάνεια, θα προστατεύονται από τους πλειστηριασμούς, αν υιοθετηθεί η πρόταση, κυρίως των τραπεζών, για προστασία με βάση την εμπορική αξία τους και μόνο για κατοικίες εμπορικής αξίας έως 100.000 ή 120.000 ευρώ.

Βάσει έρευνας του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates, τα στοιχεία για την εμπορική αξία των ακινήτων στην Αττική είναι άκρως αποκαλυπτικά. Μόνο ορισμένα διαμερίσματα στα δυτικά προάστια και σε ορισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας έχουν σήμερα εμπορική αξία κάτω των 120.000 ευρώ ή κάτω των 100.000 ευρώ.

Στα προάστια

Αντίθετα, στα νότια και τα ανατολικά προάστια της Αττικής, καθώς και στα βόρεια προάστια, αν εφαρμοστούν τα συγκεκριμένα ανώτατα όρια προστασίας από πλειστηριασμούς, σχεδόν όλοι οι «κόκκινοι» δανειολήπτες θα είναι εκτεθειμένοι. Εμπορική αξία έως 120.000 ευρώ έχουν σε αυτές τις περιοχές ορισμένες παλαιές κατοικίες των δεκαετιών του ’80 και του ’90, που στη συντριπτική πλειονότητά τους δεν συνδέονται με «κόκκινα» δάνεια. Εκείνη την εποχή δεν είχε φουντώσει η στεγαστική πίστη από πλευράς τραπεζών, η οποία κορυφώθηκε στη δεκαετία του 2000.

Πολύ λίγοι

Οπως λέει ο πρόεδρος του Δικτύου E-Real Estates Θέμης Μπάκας, ένα ακίνητο που στεγάζει οικογένεια και σήμερα βαρύνεται με «κόκκινο» δάνειο είναι επιφάνειας 90-110 τ.μ. και αγοράστηκε μεταξύ 2000 και 2007, είτε ως νεόδμητο είτε ως κατασκευασμένο μετά το 1997. Οι περιοχές που εντάσσονται στο εύρος τιμών 100.000-120.000 ευρώ εμπορική αξία με χρονολογία κατασκευής του ακινήτου το διάστημα 1997-2007 «είναι πραγματικά πάρα πολύ λίγες, διότι απευθυνόμαστε σε περιοχές που δεν πρέπει η εμπορική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο να ξεπερνά τα 1.100 ευρώ». Εμπορικές τιμές από 100.000 έως 120.000 ευρώ στην Αττική εντοπίζονται για ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί την περίοδο 1970-1984 σε περιοχές των νοτίων, των βορείων και των δυτικών προαστίων των Αθηνών, καθώς και του Πειραιά. Αρα, στις παραπάνω περιοχές οι δανειολήπτες που αγόρασαν ακίνητα 90-110 τ.μ. και έτους κατασκευής από το 1997 έως το 2007 δεν θα μπορούν να ενταχθούν στην προστασία α΄ κατοικίας.

Ο κ. Μπάκας εξηγεί ότι, σύμφωνα με όσα ορίζονται στη σχετική απόφαση, αρμόδιος για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου είναι ο δικαστικός επιμελητής που έχει οριστεί από τον πλειστηριασμό. Ο τελευταίος, όμως, έχει τη δυνατότητα να ζητήσει από τον προϊστάμενο της υπηρεσίας που επισπεύδει τον πλειστηριασμό την πρόσληψη πιστοποιημένου εκτιμητή, ο οποίος περιλαμβάνεται στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών που τηρείται στη Διεύθυνση Οικονομικού Συντονισμού και Μακροοικονομικών Προβλέψεων της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικής Πολιτικής του υπουργείου Οικονομικών, ο οποίος θα υπολογίσει την εμπορική αξία.

Σε περίπτωση που η συνολική βασική οφειλή για την οποία επιβάλλεται η κατάσχεση υπερβαίνει το ποσό των 250.000 ευρώ, η τήρηση της ανωτέρω διαδικασίας είναι υποχρεωτική. Στελέχη της αγοράς ακινήτων, όπως ο κ. Μπάκας, υποστηρίζουν ότι κατά τον υπολογισμό της εμπορικής αξίας πρέπει να ληφθούν υπόψη κρίσιμα ζητήματα, όπως το γεγονός πως ο αριθμός των αγοραπωλησιών το 2017 ήταν περίπου 13.500 και το 2018 δεν ξεπέρασαν τις 15.000, άρα το δείγμα είναι πραγματικά πάρα πολύ μικρό για να μην είναι εσφαλμένο. Επιπλέον, υπάρχουν πάρα πολλές περιοχές στη χώρα μας στις οποίες δεν έχουν πραγματοποιηθεί αγοραπωλησίες τα τελευταία χρόνια, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν δεδομένα τιμών. Στα νότια προάστια των Αθηνών και κυρίως σε περιοχές όπου έχουν γίνει αγοραπωλησίες από αλλοδαπούς, με στόχο τη χρυσή βίζα, τα στοιχεία σε πολλές περιπτώσεις παρουσιάζουν στρεβλώσεις, διότι η πραγματική τιμή του ακινήτου είναι αρκετά χαμηλότερη από την τιμή που αναγράφηκε στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Πρόσφατες είναι οι υποθέσεις με τη χρυσή βίζα για Κινέζους μέσω πιστωτικών καρτών που οδήγησαν σε παρέμβαση της Δικαιοσύνης. Η εμπορική τιμή ενός ακινήτου δεν καθορίζεται αποκλειστικά και μόνο από το έτος κατασκευής και τον όροφο, αλλά και από τον τύπο κατασκευής, δηλαδή αν το δάπεδο είναι από μάρμαρο, αν έχει γίνει ανακαίνιση σε υδραυλικά - ηλεκτρολογικά κ.λπ. «Για τα ακίνητα που βρίσκονται στο στάδιο του πλειστηριασμού και πολλά από αυτά κατοικούνται και οι δανειολήπτες δεν επιτρέπουν την είσοδο σε εκπροσώπους του δανειστή, εκτιμητές, δικαστικούς επιμελητές, πώς θα πραγματοποιηθεί η εκτίμηση του ακινήτου;» αναρωτιούνται στην αγορά.

Αδύνατον

Ο κ. Μπάκας υποστηρίζει ότι «δεν είναι δυνατόν να είναι στη διακριτική ευχέρεια του δικαστικού επιμελητή η συνεργασία με εκτιμητή, διότι ο δικαστικός επιμελητής πώς μπορεί να γνωρίζει την εμπορική τιμή του ακινήτου; Θα έχει τηλεφωνικές επικοινωνίες με μεσιτικά γραφεία, όπου μέσα από ένα τηλεφώνημα θα καθορίζει την τιμή έναρξης του πλειστηριασμού; Ποια η αστική ή/και ποινική ευθύνη του μεσίτη για την τιμή που θα αναφέρει τηλεφωνικά;»

Χρυσή βίζα

Ο ίδιος θεωρεί πως η αναζήτηση τιμών πώλησης μέσω ιστοσελίδων ή/και εφημερίδων αγγελιών δεν μπορεί να αποτελέσει έγκυρο στοιχείο, διότι, πρώτα απ’ όλα, αναφέρουν τη ζητούμενη τιμή πώλησης του ιδιοκτήτη που σε πολλές περιπτώσεις είναι υπερτιμημένη, με στόχο το παζάρι, και, αν πρόκειται για τα νότια προάστια της Αττικής ή τουριστικούς προορισμούς, τότε στοχεύει αποκλειστικά στον αλλοδαπό για τη χρυσή βίζα. Μην ξεχνάμε την ευκολία του παρελθόντος με τις στημένες πανομοιότυπες αγγελίες σε εφημερίδες λίγους μήνες πριν από τον πλειστηριασμό ακινήτου με στόχο τη στρέβλωση της τιμής.
Γενικότερα, σε μια αγορά που έχει υποστεί στρεβλώσεις και δεν υπάρχουν έγκυρα δεδομένα τιμών πώλησης, είτε λόγω του μικρού αριθμού των αγοραπωλησιών είτε λόγω της σκόπιμης υπερτιμολόγησης με στόχο τη χρυσή βίζα ή μείωσης της πραγματικής αξίας στο συμβόλαιο, δεν μπορούμε να μιλάμε για αξιοκρατία όσον αφορά την εμπορική τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού.

Το «προφίλ» των σπιτιών αξίας 100.000 -120.000 ευρώ σε Αττική και Θεσσαλονίκη