Τα ποσοστά του φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων (ΦΜΑ) από επαχθή αιτία. Περιπτώσεις

Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου

(Επαχθής κατά το λεξικό σημαίνει «Ενοχλητικός, δυσάρεστος, αυτός που προξενεί μεγάλο βάρος στους άλλους». Στις μεταβιβάσεις ακινήτων, «Επαχθής Αιτία» είναι εκείνη που συντελείται, κυρίως, στις περιπτώσεις: Πώλησης, ανταλλαγής ή διανομής. Λέγεται «Επαχθής Αιτία» για να φαίνεται η αντίθεση της από την «Χαριστική Αιτία» στις περιπτώσεις, δωρεών, κληρονομιών, γονικών παροχών και προικών)

Στις μεταβιβάσεις από επαχθή αιτία

ακινήτων ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με διαφορετικά ποσοστά ανάλογα με την περίπτωση.

Ο ΕΦΑΡΜΟΖΟΜΕΝΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ Φ.Μ.Α. ΚΑΤΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ:

Ο φόρος μεταβιβάσεως επί της αξίας του ακινήτου ή του εμπραγμάτου επί του ακινήτου δικαιώματος υπολογίζεται με ποσοστό:

A. 3%

Mεταβίβαση με πώληση: με χρηματικό αντάλλαγμα μετρητοίς ή επί πιστώσει

B. 0,75% (δηλαδή: με συντελεστή 3% που μειώνεται εις το ¼)

Αυτούσια διανομή ακινήτων μεταξύ συγκυρίων:
(Αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε ισομερείς μερίδες-τμήματα αναλόγως των ιδανικών-πραγματικών μερίδων των συνιδιοκτητών. Παράδειγμα: σε ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 1.000 μ2 κατά τη διανομή χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα τμήμα είναι 750 μ2, το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου και το δεύτερο τμήμα, των 250 μ2 που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 250 μ2 και έτσι δημιουργούνται δύο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα. Εδώ συμπίπτουν τα ποσοστά των μερίδων της διανομής με τις ιδανικές μερίδες συμμετοχής των συγκυρίων στην συνιδιοκτησία)

Γ. 0,75% και 3% Φ.Μ.Α.

Αυτούσια διανομή όταν οι μερίδες διανομής μεταξύ συγκυρίων δεν είναι ίσες με τις ιδανικές και καταβάλλεται τίμημα για την διαφορά:
Εάν κατά την διανομή οι μερίδες των δικαιούχων δεν είναι ισομερείς με τις ιδανικές μερίδες και καταβάλλεται τίμημα για συμπλήρωση μιας ή περισσοτέρων μερίδων, ο φόρος μεταβιβάσεως που αναλογεί επί της αξίας του τμήματος της μερίδος, για το οποίο καταβάλλεται τίμημα, υπολογίζεται με συντελεστή 3%

Δ. 0,75% Φ.Μ.Α.

Μεταβίβαση ακινήτων εις τα μέλη, κατά την διάλυση Ομόρρυθμης ή Ετερόρρυθμης εταιρείας ή ΕΠΕ:
Επί μεταβιβάσεως κατά τη διάλυση Ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης εταιρίας ή Εταιρίας Περιορισμένης Ευθύνης της ακίνητης περιουσίας της εις μέλη της, κατά τον λόγο της εταιρικής τους μερίδας.
Εάν όμως εκτός εάν έχει λάβει χώρα εκχώρηση της εταιρικής μερίδας κατά το τελευταίο προ της διαλύσεως της εταιρίας έτος, τότε μειούται μόνο η αξία του ακινήτου η οποία αντιστοιχεί εις τα μη εκχωρηθέντα μερίδια.

Δ. 0,75% Φ.Μ.Α.

Μεταβίβαση ακινήτων εις τα μέλη κοινωνιών
Στην περίπτωση δημιουργίας μίας ή περισσότερων μερικότερων κοινωνιών για τα μερίδια που απαρτίζουν τις κοινωνίες αυτές.
Σε περαιτέρω αυτούσια διανομή των ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων της μερικότερης κοινωνίας, από το φόρο, που αναλογεί στη νέα αυτή διανομή, εκπίπτεται ο φόρος που καταβλήθηκε κατά τη δημιουργία της μερικότερης κοινωνίας.

Ε. 0,75% Φ.Μ.Α.

Απόληψη ακινήτου από αποσυρόμενο εταίρο
Επί απολήψεως μερίδων από την ακίνητη περιουσία εταιρείας από αποσυρόμενους από την εταιρεία εταίρους. Στις περιπτώσεις αυτές ο κατά τα ανωτέρω φόρος υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου ή τμήματος αυτού, που εξέρχεται της εταιρικής περιουσίας.

Ζ. 1,50% Φ.Μ.Α

Ανταλλαγή γειτνιαζόντων οικοπέδων:
Επί υποχρεωτικής, σύμφωνα με τον νόμο, ανταλλαγής τμημάτων γειτνιαζόντων οικοπέδων για να γίνουν οικοδομήσιμα

Η. 1,50% Φ.Μ.Α.

Συγχώνευση Ανωνύμων εταιρειών:
Επί συγχωνεύσεως ανωνύμων εταιρειών δια συστάσεως νέας και συντελείται μεταβίβαση ακινήτων ή πραγματικών επ' αυτών δικαιωμάτων

Θ. 1,50% Φ.Μ.Α.

Εξαγορά εταιρειών
Επί εξαγοράς μιας εταιρείας ή περισσοτέρων από άλλη, συνεπεία της οποίας συντελείται μεταβίβαση ακινήτων ή πραγματικών επ' αυτών δικαιωμάτων

Ι. 1,50% Φ.Μ.Α.

Συγχώνευση μεταξύ συνεταιρισμών συνεπεία της οποίας συντελείται μεταβίβαση ακινήτων ή πραγματικών επ' αυτών δικαιωμάτων

ΙΑ. 1,50% Φ.Μ.Α.

Συγχώνευση Ανωνύμου Εταιρείας με συνεταιρισμό συνεπεία της οποίας συντελείται μεταβίβαση ακινήτων ή πραγματικών επ' αυτών δικαιωμάτων

ΙΒ. 1,50% Φ.Μ.Α.

Απαλλοτρίωση ακινήτων για δημόσια ωφέλεια

ΙΓ. 1,50% Φ.Μ.Α.

Ανταλλαγή ακινήτων ίσης αξίας

(Α.Ν. 1521/1950 άρθρο 4)