Τι σημαίνουν οι αλλαγές στον ΝΟΚ για τους ιδιοκτήτες

Αναστάτωση στην αγορά ακινήτων και τον τεχνικό κόσμο έχουν φέρει οι πρόσφατες τροποποιήσεις στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), με επίκεντρο το περιβαλλοντικό ισοζύγιο, την αναδιάταξη των ορίων οικισμών και την ανατροπή θεμελιωμένων δικαιωμάτων.

Οι πρόσφατες αλλαγές στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχουν προκαλέσει σφοδρές αντιδράσεις σε όλο το φάσμα της αγοράς ακινήτων και των τεχνικών επαγγελμάτων. Η εισαγωγή του περιβαλλοντικού ισοζυγίου, η επαναχάραξη των ορίων οικισμών και η ανατροπή θεμελιωμένων δικαιωμάτων έχουν φέρει σε δυσχερή θέση μικροϊδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδύσεις, δημιουργώντας

Όσοι έχουν εκδώσει οικοδομική άδεια κάνοντας χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ και έχουν ξεκινήσει οικοδομικές εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, μπορούν να συνεχίσουν χωρίς υποχρέωση αναθεώρησης ή πρόσθετων επιβαρύνσεων. Υπάρχει, επίσης, δυνατότητα αναθεώρησης της άδειας χωρίς οικονομική επιβάρυνση, εφόσον το επιθυμούν. Όσοι δεν έχουν προχωρήσει σε εργασίες μέχρι την ημερομηνία αυτή θα χρειαστεί να προσαρμόσουν τις άδειές τους βάσει νέων μελετών, χωρίς τα επίμαχα άρθρα του ΝΟΚ.

Για ιδιοκτήτες που συμμετέχουν σε συγχρηματοδοτούμενα προγράμματα, προβλέπεται η εφαρμογή περιβαλλοντικού ισοζυγίου, ως αντιστάθμισμα για τη χρήση των ευεργετικών όρων του ΝΟΚ, προκειμένου να διασφαλιστεί η υλοποίηση των έργων. Η ρύθμιση αυτή θα εξειδικευτεί στο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων. Η ισχύς των οικοδομικών αδειών συνδέεται πλέον με την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της χώρας προς τους θεσμικούς εταίρους και με την ενίσχυση της επενδυτικής εμπιστοσύνης.

Αντίστοιχη πρόβλεψη για καταβολή περιβαλλοντικού ισοζυγίου ισχύει και για όσους ξεκίνησαν εργασίες πριν την 11η Δεκεμβρίου 2024 αλλά αντιμετωπίζουν νομικά ζητήματα που σχετίζονται με την ισχύ της άδειας. Σε περιπτώσεις όπου δεν έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός, η συνέχιση της κατασκευής θα αξιολογείται από τα αρμόδια πολεοδομικά συμβούλια, βάσει τεχνικών, νομικών, κοινωνικών και οικονομικών κριτηρίων.

Η εξίσωση της νόμιμης οικοδομικής άδειας με τις διαδικασίες τακτοποίησης αυθαιρέτων, μέσω της επιβολής περιβαλλοντικού ισοζυγίου, προκαλεί ερωτήματα σχετικά με την ισότιμη μεταχείριση ιδιοκτητών και τον σχεδιασμό του θεσμικού πλαισίου. Τίθενται ζητήματα που αφορούν την εφαρμογή των ίδιων κανόνων σε περιπτώσεις παλαιότερων κατασκευών που ωφελήθηκαν από τον ΝΟΚ, χωρίς μέχρι σήμερα να έχουν κληθεί να καταβάλουν αντίστοιχα αντισταθμιστικά.

Παράλληλα, σε ό,τι αφορά τους οικισμούς, προεδρικά διατάγματα καθορίζουν νέα όρια με βάση την εικόνα που υπήρχε το 1983. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μετατροπή πολλών αγροτεμαχίων σε μη οικοδομήσιμα, καθώς θεωρείται ότι η πολεοδομική επέκταση των οικισμών στα χρόνια που μεσολάβησαν δεν συνιστά μεταβολή της υφιστάμενης κατάστασης. Αν και η εφαρμογή των αλλαγών προβλέπεται να ξεκινήσει σε δύο έως τρία χρόνια, η αγορά έχει ήδη ενσωματώσει την προοπτική, με αποτέλεσμα οι σχετικές ιδιοκτησίες να έχουν χάσει μεγάλο μέρος της αξίας τους.

Η αβεβαιότητα για την ισχύ μελλοντικών οικοδομικών αδειών εντείνει την ανασφάλεια στον τεχνικό κόσμο και τους ιδιοκτήτες, καθώς δεν είναι σαφές αν άδειες που εκδίδονται σήμερα θα παραμείνουν έγκυρες στο άμεσο μέλλον. Οι μηχανικοί και οι μικροεργολάβοι καλούνται να διαχειριστούν τον κίνδυνο αμφισβήτησης των έργων τους, ενώ η πρόσβαση στα χρηματοδοτικά εργαλεία παραμένει δυσκολότερη για μικρές επιχειρήσεις και ιδιώτες.