Πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής: Φθηνό ενοίκιο με δυνατότητα εξαγοράς ακινήτου

5.000 νέα άτομα ηλικίας έως 39 ετών ή νέα ζευγάρια θα βρουν στέγη, είτε με «κοινωνικό» προσιτό ενοίκιο, είτε προς αγορά, είτε μέσω του μοντέλου «rent to own» (ενοικίαση με δυνατότητα εξαγοράς).

Εντός της εβδομάδας αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση το νομοσχέδιο για την βελτίωση των όρων και των προϋποθέσεων με στόχο τη σύμπραξη ιδιωτικού και δημόσιου τομέα για την ανέγερση ή την ανακατασκευή ακινήτων του δημοσίου μέσω του προγράμματος «κοινωνική

Σε διάταξη του νομοσχεδίου προβλέπεται ότι οι ιδιώτες κατασκευαστές που θα αποφασίσουν να συμπράξουν με το δημόσιο θα μπορούν να κρατήσουν για ίδιο όφελος έως και το 70% της επιφάνειας του ακινήτου.

Επιπλέον απόθεμα ακινήτων ιδιοκτησίας του δημοσίου ετοιμάζεται να ρίξει στην αγορά το επόμενο διάστημα το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης με στόχο τη μείωση των τιμών αγοράς των ακινήτων, των μηνιαίων μισθωμάτων, εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα στέγη σε ευάλωτα κοινωνικά ομάδες.

Στόχος του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας είναι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, η δημιουργία κοινωνικών κατοικιών, αλλά και η εξασφάλιση κοινωνικής μίσθωσης με δυνατότητα εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες. Σε βάθος χρόνου μέσω του προγράμματος θα πρέπει 5.000 νέα άτομα ηλικίας έως 39 ετών ή νέα ζευγάρια να βρουν στέγη, είτε με «κοινωνικό» προσιτό ενοίκιο, είτε προς αγορά, είτε μέσω του μοντέλου «rent to own» (ενοικίαση με δυνατότητα εξαγοράς).

Εντός του 2025 αναμένεται να «τρέξουν» οι πρώτοι διαγωνισμοί, να υπογραφούν οι σχετικές συμβάσεις και να διατεθούν κάποια από περίπου 1.600 αναξιοποίητα ακίνητα του δημοσίου, για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών ατόμων ή ζευγαριών που ανήκουν σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.

Με το σχέδιο νόμο αναμένεται να μπουν οι βάσεις, προκειμένου η κοινωνική αντιπαροχή να γίνει ελκυστική για τους κατασκευαστές. Για να υπάρξουν κοινωνικές κατοικίες, θα πρέπει οι κατασκευαστές να αναλάβουν το κόστος ανέγερσης των κατοικιών και στη συνέχεια από την εκμετάλλευση του 70% να καλύψουν το κόστος ανέγερσης, αλλά και το επιδιωκόμενο κέρδος. Στο πρόγραμμα «κοινωνικής αντιπαροχής» θα συμβάλει και η ΕΤΕπ, προσφέροντας μακροχρόνιες χρηματοδοτήσεις με εξαιρετικά ευνοϊκά επιτόκια

Οι ενδιαφερόμενοι κατασκευαστές θα εγγραφούν σε ειδικό μητρώο τη συγκρότηση του οποίου θα αναλάβει ο ΟΠΕΚΑ, ενώ στο όλο έργο θα εμπλακεί και το υπουργείο Οικονομικών με τη γενική γραμματεία Δημόσιας Περιουσίας η οποία και θα αναλάβει να «ξεμπλοκάρει» ακίνητα του δημοσίου προκειμένου να διατίθενται για την τροφοδότηση της κοινωνικής αντιπαροχής. Το μεγάλο στοίχημα, είναι να υπάρξει ανταπόκριση του ιδιωτικού τομέα (δηλαδή του κατασκευαστικού κλάδου) κάτι που θα φανεί αφού γνωστοποιηθεί ο κατάλογος των ακινήτων του δημοσίου που θα διοχετευτούν στην αγορά.

Σύμφωνα με τους αρμόδιους από το υπουργείο Οικογένειας, το πρόγραμμα «κοινωνική αντιπαροχή» αναμένεται να λειτουργήσει ως καταλύτης για την αύξηση του συνολικού αποθέματος της αγοράς, ασκώντας πίεση στις τιμές. Συγκεκριμένα, τα ανεκμετάλλευτα δημόσια ακίνητα που παραμένουν ανενεργά, θα μπουν στην παραγωγή νέων οικιστικών μονάδων, μέσω συνεργασιών με ιδιώτες αναδόχους για την εκμετάλλευσή τους. Το βασικό πλεονέκτημα αυτής της στρατηγικής είναι ότι αυξάνει την προσφορά κατοικιών.

Από την πρώτη καταγραφή που έχει γίνει, κυρίως από ακίνητα και οικόπεδα που έχει στη διάθεσή της η Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης λόγω του πρώην ΟΕΚ, εντοπίστηκαν 98 κατάλληλα οικόπεδα εντός σχεδίου, συνολικής επιφάνειας 627 στρεμμάτων. Από αυτά το ένα τρίτο είναι στην Αττική, αλλά και 10 οικόπεδα με οικοδομική άδεια επιφάνειας 75 στρεμμάτων τα οποία θεωρούνται τα πλέον ώριμα για αξιοποίηση. Στο σχεδιασμό εντάσσονται όμως και εκτάσεις εκτός σχεδίου όπως και αδιάθετες κατοικίες, διαμερίσματα, γραφεία. Το επόμενο διάστημα στη λίστα αναμένεται να «βγουν στην αγορά», 11 στρέμματα στη Κηφισιά, 20 στην Παιανία, 40 στη Λάρισα, 28 στρέμμα-τα στη Ξάνθη και 74 στρέμματα στο Βόλο, όπου και θα ανεγερθούν κοινωνικές κατοικίες.

Στο σχέδιο νόμου θα προβλέπεται η σύσταση ενός κεντρικού φορέα διαχείρισης των κοινωνικών κατοικιών, ο οποίος θα αναλαμβάνει όλη τη λειτουργία του προγράμματος: από τη διαχείριση και τη συντήρηση των ακινήτων μέχρι και την επιλογή των δικαιούχων.

Τρεις θα είναι οι τρόποι αξιοποίησης των έτοιμων πλέον κοινωνικών κατοικιών:

1. Η ενοικίαση σε ευνοϊκές τιμές για τους ευάλωτους

2. Η πώληση των ακινήτων

3. Η ενοικίαση με τελικό στόχο τη μεταβίβαση της κυριότητας (σ.σ πληρώνεις ενοίκιο το οποίο σε βάθος χρόνου συμψηφίζεται με την τιμή πώλησης του ακινήτου, μέτρο που έχει τον τίτλο rent to own).

Για την επιλογή των δικαιούχων θα ακολουθείται μοντέλο κατάταξης με βάση συγκεκριμένα κριτήρια. Ο ΟΠΕΚΑ θα είναι αυτός που θα αναλάβει τη συγκρότηση του σχετικού μητρώου, ώστε να καταγραφούν οι δυνητικοί δικαιούχοι.

Με τις αλλαγές που προωθεί το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας μέσω του νομοσχεδίου:

-Επεκτείνεται η έννοια της κοινωνικής αντιπαροχής, ώστε να καλύπτει όχι μόνο την ανέγερση νέων κτιρίων σε αδόμητα ακίνητα, αλλά και την ανακαίνιση ή επισκευή ήδη δομημένων χώρων.

-Θεσπίζεται ρητά η δυνατότητα ανάθεσης στον ανάδοχο της πλήρους διαχείρισης των κοινωνικών κατοικιών (εκμίσθωση, είσπραξη, συντήρηση) για προκαθορισμένη περίοδο.

-Προβλέπεται η μεταβίβαση «εξ αδιαιρέτου» ποσοστού επί του ακινήτου στον ανάδοχο, ενώ στην υφιστάμενη διάταξη ο ανάδοχος περιοριζόταν στη χρήση ή εκμετάλλευση κάποιων οριζοντίων ιδιοκτησιών.

-Δημιουργείται ηλεκτρονικό μητρώο στη Γενική Γραμματεία Δημογραφικής και Στεγαστικής Πολιτικής, με αναλυτική καταγραφή των διαδικασιών, διαγωνισμών και συμβάσεων, εξασφαλίζοντας διαφάνεια και καλύτερο έλεγχο.

-Ρυθμίζονται πιο αναλυτικά τα κριτήρια και η διαδικασία για την επιλογή δικαιούχων από τον ΟΠΕΚΑ, ενώ ενισχύονται οι ρήτρες για τη δυνατότητα «rent to own», αγοράς της κατοικίας μετά από συνεπή ενοικίαση (συγκεκριμένο χρονικό όριο και όροι συνέπειας).

-Αποσαφηνίζεται το ελάχιστο ποσοστό κοινωνικών κατοικιών (τουλάχιστον 30%), ενώ στην υφιστάμενη διάταξη αυτό βρισκόταν σε ένα εύρος (30% έως 60%), χωρίς λεπτομερή ρύθμιση των λοιπών όρων.

-Ορίζεται το υπουργείο, ως κεντρικός φορέας, ο οποίος κατά τρόπο οριζόντιο θα υλοποιήσει την κυβερνητική στεγαστική πολιτική σε σχέση με την κοινωνική αντιπαροχή.