Οι νέες αντικειμενικές αξίες «βάζουν φωτιά» στις μεταβιβάσεις: «Βροχή» δηλώσεων στο MyProperty

Αυξημένη κίνηση καταγράφεται στα γραφεία των συμβολαιογράφων, καθως πληθαίνουν όσοι σπεύδουν να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες ακινήτων προκειμένου να προλάβουν τις αυξήσεις στο φόρο, άρα και στα έξοδα μεταβίβασης, που θα φέρουν οι νέες αντικειμενικές αξίες από την 1 Ιανουαρίου 2022

Είναι ενδεικτικό ότι ενδιαφερόμενοι που δεν θα προλάβουν να ολοκληρώσουν τις διαδικασιες μεταβίβασης κινδυνεύουν να δουν τον φόρο ακόμα και να διπλασιάζεται. Ενδεικτικά για διαμέρισμα 100 τ.μ στο Μαρούσι η αύξηση του φόρου μεταβίβασης ξεπερνά το 50%. Αντίστοιχα διαμέρισμα 160 τ.μ στο Μοσχάτο ο φόρος αυξάνεται

Χαρακτηριστική είναι και η περίπτωση διαμερίσματος 90 τ.μ. στην Γλυφάδα όπου ο φόρος μεταβίβασης από 4.200 ευρώ θα αυξηθεί κατά 2.250 ευρώ και θα ανέρχεται πλέον στα 6.450 ευρώ αυξημένος κατά 53.58%.

Αυξημενος κατά 75% θα είναι ο φόρος μεταβίβασης για διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Δάφνη καθως το τελικό ποσό θα αυξηθεί στα 5.250 ευρώ από 3.000 ευρώ που είναι σήμερα. Για διαμέρισμα 90 τ.μ. στην Καισαριανή ο φόρος μεταβίβασης το 2022 θα φτάσει στα 4.200 ευρώ από 3.450 ευρώ που είναι σήμερα, καταγράφοντας αύξηση 21,73%.

Στην Μεταμόρφωση η νέα τιμή ζώνης διαμορφώνεται στα 1.700 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι ο νέος φόρος μεταβίβασης για το 2022 θα είναι 5.100 ευρώ από 3.450 ευρώ που είναι σήμερα, σημειώνοντας αύξηση 47,83%.

Με αυτά τα δεδομένα, τα αιτήματα για την μετάθεση της ημερομηνίας εφαρμογής των νέων αντικειμενικών αξιών πληθαίνουν, ενώ σε αυτά προστίθενται και τα αιτήματα μετάθεσης της ημερομηνίας εφαρμογής της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτιρίων.

Προσθετικά στην υψηλή κίνηση στα συμβολαιογραφικά γραφεία, έχει λειτουργήσει και η ψηφιοποίηση πολλών πιστοποιητικών κάνοντας ευκολότερη την έκδοση τους, όπως και η ενεργοποίηση της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ «myProperty» προκειμένου να προχωρήσει η ηλεκτρονική δήλωση για τις ηλεκτρονικές παροχές και δωρεές.

Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι κάθε μέρα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα «MyProperty» υποβάλλονται περίπου 1.000 ηλεκτρονικές δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων.

Η διαδικασία πλέον ολοκληρώνεται στο γραφείο του συμβολαιογράφου, χωρίς να χρειαστεί οι ενδιαφερόμενοι να συγκεντρώσουν δεκάδες χαρτιά και να επισκεφτούν την αρμόδια ΔΟΥ. Σε αυτό θα βοηθήσει και ο ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου. Η ενεργοποίηση του αναμένεται το επόμενο διάστημα και σε αυτόν θα υπάρχουν όλα τα απαραίτητα έγγραφα προκειμένου οι φορολογούμενοι να μην χρειάζεται να συγκεντρώνουν δεκάδες έγγραφα από διαφορετικές υπηρεσίες του Δημοσίου.

Σε λειτουργία είναι ήδη η ηλεκτρονική διαδικασία για τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το νέο σύστημα σε πρώτη φάση, επιβάλει οι δηλώσεις φόρου για αγοραπωλησίες κτισμάτων, οικοπέδων, αγροτεμαχίων και άλλων εδαφικών εκτάσεων θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω ΤΑXISnet, ενώ στη συνέχεια στόχος είναι το ηλεκτρονικό σύστημα να επεκταθεί και σε κάθε άλλη πράξη μεταβίβασης ακινήτων όπως οι κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων.

Προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης χωρίς προβλήματα, είναι η σωστή συμπλήρωση όλων των στοιχείων και να έχει ταυτοποιηθεί ο ΕΝΦΙΑ του ακινήτου. Και το πιστοποιητικό του ΕΝΦΙΑ εκδίδεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά και αποδεικνύει ότι έχει τακτοποιηθεί ο ΕΝΦΙΑ για την τελευταία πενταετία.

Σύμφωνα με διευκρινιστική απόφαση που έχει εκδόσει η ΑΑΔΕ:

1. Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. προσκομίζεται από τον φορολογούμενο, ο οποίος είχε την υποχρέωση να δηλώσει δικαίωμα επί ακινήτου στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) του οικείου έτους. Το πιστοποιητικό προσκομίζεται από όλους τους φορολογουμένους που συμβάλλονται στο ίδιο συμβολαιογραφικό έγγραφο, μόνο ως προς το δικαίωμα επί του ακινήτου το οποίο είχαν υποχρέωση να συμπεριλάβουν στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α. των αντίστοιχων ετών και το οποίο μεταβάλλεται, αλλοιώνεται ή μεταβιβάζεται με αυτό.

2. Αν απαιτείται πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. και ο φορολογούμενος είναι νομικό πρόσωπο το οποίο δεν έχει υποχρέωση δήλωσης ΕΝ.Φ.Ι.Α. με βάση την κείμενη νομοθεσία, για το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του, αντί του πιστοποιητικού για το έτος ή τα έτη αυτά, προσκομίζει υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986, με την οποία δηλώνει τα στοιχεία του ακινήτου.

3. Το δικαίωμα επί ακινήτου περιγράφεται στο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., όπως αυτό αναγράφεται κατ' έτος στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α.. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, στις δηλώσεις ΕΝ.Φ.Ι.Α., υπάρχει απόκλιση ως προς την αναγραφή των περιγραφικών στοιχείων του δικαιώματος επί ακινήτου ή δεν έχει δηλωθεί μέρος ή όλο αυτού, ενώ υπήρχε σχετική υποχρέωση, το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την υποβολή των απαιτούμενων δηλώσεων ΕΝ.Φ.Ι.Α. με την ορθή απεικόνιση του δικαιώματος και την καταβολή του συνόλου του αναλογούντος φόρου, τόκων και προστίμων. Αν υπάρχει απόκλιση ως προς την περιγραφή του δικαιώματος επί ακινήτου, γιατί μεταβλήθηκε η κατάστασή του ή γιατί ο φορολογούμενος ακολούθησε νομοθεσία, αποφάσεις ή εγκυκλίους που όριζαν άλλως, το πιστοποιητικό επισυνάπτεται, αφού ελεγχθεί η ορθότητά του από τον αρμόδιο για τη μνημόνευση, επισύναψη ή παραλαβή του. Δεν απαιτείται η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης σε περιπτώσεις στις οποίες στο ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ταυτίζεται ο νομός, ο δήμος ή η κοινότητα, το δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα και διαφοροποιείται η διεύθυνση του ακινήτου από την αναγραφόμενη στον τίτλο κτήσης, εφόσον είναι πρόδηλο στον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψή του ότι πρόκειται περί του ιδίου ακινήτου.

4. Τα μνημονευόμενα και επισυναπτόμενα στο συμβολαιογραφικό έγγραφο πιστοποιητικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. εκδίδονται για τα πέντε (5) προηγούμενα από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου έτη, ανεξάρτητα από τον χρόνο μεταγραφής του. Δεν απαιτείται πιστοποιητικό στις περιπτώσεις που ο φορολογούμενος απέκτησε δικαίωμα επί ακινήτου μετά την 1η Ιανουαρίου του έτους ή των ετών για τα οποία απαιτείται αυτό. Κατά τη μνημόνευση του πιστοποιητικού ΕΝ.Φ.Ι.Α. αναγράφονται υπο­χρεωτικά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο ο αριθμός, η ημερομηνία έκδοσης, τα έτη και ο Α.Φ.Μ. του υποχρέου, που περιλαμβάνονται σε αυτό.

5. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες έχει εκδοθεί πιστοποιητικό με παρακράτηση οφειλόμενου φόρου, δεν εκδίδεται άλλο πριν τη χρησιμοποίησή του, με εξαίρεση την περίπτωση που έχει ήδη εξοφληθεί μέρος ή το σύνολο του οφειλόμενου φόρου ή έχει υποβληθεί τροποποιητική δήλωση ή αυτό έχει απολεσθεί κατά δήλωση του φορολογουμένου, οπότε εκδίδεται νέο πιστοποιητικό.

6. Το πιστοποιητικό/υπεύθυνη δήλωση ΕΝ.Φ.Ι.Α. ισχύει μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του έτους έκδοσής του και δεν επιτρέπεται η χρήση κυρωμένου αντιγράφου αυτού.

7. Ηλεκτρονικό πιστοποιητικό ή πιστοποιητικό που χορηγείται από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ηλεκτρονικά, το οποίο έχει χρησιμοποιηθεί, ακυρώνεται ηλεκτρονικά από τον αρμόδιο για τη μνημόνευση και επισύναψη αυτού. Ο συμβολαιογράφος, πριν από τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου, δύναται να αντιπαραβάλει το προσκομιζόμενο από τον φορολογούμενο πιστοποιητικό με το εκδοθέν αναρτημένο στο διαδίκτυο και υποχρεούται να δηλώσει άμεσα την οριστικοποίησή του στην οικεία μηχανογραφική εφαρμογή, μετά τη μνημόνευση και επισύναψη του πιστοποιητικού στο οικείο συμβολαιογραφικό έγγραφο, συμπληρώνοντας τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου, την αντικειμενική αξία του ακινήτου ή του επ΄ αυτού δικαιώματος ανά Α.Τ.ΑΚ., όπως αυτή προσδιορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 41 του ν.1249/1982 (Α΄ 43) και των αποφάσεων του Υπουργού Οικονομικών που εκδίδονται κατ΄ εξουσιοδότησή του, τη συνολική αντικειμενική αξία και το συνολικό τίμημα του συμβολαίου. Στις περιπτώσεις που το είδος του εμπράγματου δικαιώματος ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας του ακινήτου διαφέρουν από τα αναγραφόμενα στο πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α., τότε στο πεδίο «Αντικειμενική Αξία του Α.Τ.ΑΚ.» αναγράφεται η αντικειμενική αξία που αναλογεί/αντιστοιχεί στο εμπράγματο δικαίωμα και στο ποσοστό συνιδιοκτησίας που μεταβιβάζεται. Εφόσον το πιστοποιητικό επισυνάπτεται σε οποιοδήποτε άλλο συμβολαιογραφικό έγγραφο εκτός από συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβίβασης με επαχθή αιτία, τα αντίστοιχα αριθμητικά πεδία συμπληρώνονται με τον αριθμό μηδέν. Στις περιπτώσεις κατά τις οποίες μεταβιβάζεται οικόπεδο εκτός Α.Π.Α.Α., στο πεδίο της αντικειμενικής αξίας αναγράφεται η αξία του ΕΝ.Φ.Ι.Α..

Το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. καθώς και η υπεύθυνη δήλωση, όπου αυτή απαιτείται, εκδίδονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά από τη διαδικτυακή εφαρμογή της ΑΑΔΕ μέσω του ΟΠΣ Περιουσιολογίου σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, ενεργό χρήστη των υπηρεσιών του Taxisnet, με τους προσωπικούς κωδικούς τους.

Ωστόσο υπάρχουν και εξαιρέσεις καθώς δεν απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ στις ακόλουθες περιπτώσεις:

1. Για διόρθωση συμβολαίου ως προς την περιγραφή των ορίων ακινήτου (π.χ. τα όρια προς Βορρά, Νότο κ.λπ.), εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα άλλο περιγραφικό στοιχείο, η διεύθυνση και οι προσόψεις αυτού.

2. Για σύσταση δουλείας διόδου σε κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου.

3. Για συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο συμφωνείται η άρση, η απαλοιφή ή η μη ισχύς τεθείσας διαλυτικής αίρεσης (π.χ. εξόφλησης του τιμήματος) και με την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλονται τα περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου καθώς και το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού Μητρώου συμβαλλομένου.

4. Για συμβόλαιο μονομερούς αποδοχής πρότασης δωρεάς αιτία θανάτου.

5. Για αποδοχή της κληρονομιάς οικοπεδούχου, για τα ακίνητα του εργολαβικού ανταλλάγματος, για τα έτη για τα οποία είναι υπόχρεος σε δήλωση ο εργολάβος.

6. Για δέσμευση ή αποδέσμευση θέσεων στάθμευσης.

7. Για μονομερή εξάλειψη υποθήκης και προσημείωση υποθήκης ή στην άρση κατάσχεσης.

8. Για παραχώρηση υποθήκης ή προσημείωσης για εξασφάλιση δικαιωμάτων του Ελληνικού Δημοσίου.

9. Για σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης κανονισμού πολυκατοικίας, με την προϋπόθεση ότι σε αυτόν δεν ορίζονται αποκλειστικές χρήσεις ή παρακολουθήματα οριζόντιων ιδιοκτησιών ή αλλαγή χρήσης ιδιοκτησίας ή δεν τροποποιούνται οι κοινόχρηστοι χώροι.

10. Για σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου για παράταση ισχύος προσυμφώνου ή αλλαγής του τιμήματος, με την προϋπόθεση ότι κατά τον χρόνο αυτόν το προσύμφωνο είναι σε ισχύ και δεν τροποποιούνται περιγραφικά στοιχεία του ακινήτου.

11. Για σύνταξη προσυμφώνου πώλησης μελλοντικού δικαιώματος.

12. Για παράταση αποκλειστικά της διάρκειας ισχύος μισθωτηρίου συμβολαίου και συμβολαίου χρηματοδοτικής ή χρονομεριστικής μίσθωσης, ενόσω αυτά είναι ακόμα σε ισχύ και εφόσον δεν επέρχεται καμία άλλη μεταβολή στη σύμβαση.

13. Όταν ο μισθωτής ακινήτου υπεκμισθώνει το ακίνητο σε τρίτο πρόσωπο με συμβολαιογραφικό έγγραφο, χωρίς να συμβάλλεται ο κύριος αυτού.

14. Για μεταγραφή πρακτικού συμβιβαστικής επίλυσης διαφοράς.

15. Για τροποποίηση συμβολαίου ως προς το τίμημα, εφόσον δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του ακινήτου, το ονοματεπώνυμο, το πατρώνυμο ή ο αριθμός φορολογικού Μητρώου συμβαλλόμενου.

16. Για μεταβίβαση ακινήτου από εργολάβο, μετά από τη μεταβίβαση των ποσοστών του εργολαβικού του ανταλλάγματος προς αυτόν από τον οικοπεδούχο, για τα έτη για τα οποία υποχρέωση δήλωσης του ακινήτου είχε ο οικοπεδούχος.