Οι τιμές των ακινήτων

Μελέτη της Alpha Bank για την κατοικία στην Ελλάδα -που συνοδεύεται και από δημοσκόπηση- δείχνει ότι η πλειοψηφία των ερωτηθέντων θεωρεί ανέφικτη την αγορά (54%), αλλά και την ενοικίαση κατοικίας στις σημερινές τιμές αγοράς (68%). Ειδικά για τους ενοικιαστές, τα αποτελέσματα της έρευνας αποκαλύπτουν ότι το 52% δαπανά περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός του αποκλειστικά για την πληρωμή του ενοικίου. Για όσους ιδιοκατοικούν και πληρώνουν στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό, διαμορφώνεται σε 42%.Πρόσφατα, ο υπουργός Οικονομικών σε πρόσφατη συνέντευξή του είπε πως από το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”, το οποίο έχει προϋπολογισμό 2 δισ., έχουν απορροφηθεί 520 εκατ. σε περίπου 3.500 δάνεια, ενώ οι προεγκρίσεις που έχουν δώσει οι τράπεζες υπερβαίνουν τις 25.000. Κατά τη μελέτη της Alpha Bank οι τιμές των κατοικιών ανέκαμψαν γρήγορα από το 2018 και μετά ανακτώντας σχεδόν το σύνολο των απωλειών της περιόδου της οικονομικής ύφεσης. Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τη χαμηλή κατασκευαστική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια της κρίσης, την ισχυρή εξωτερική ζήτηση και την επέκταση της οικονομίας διαμοιρασμού, ενέτειναν τις πιέσεις, σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024.Για τις δυσκολίες των ελληνικών νοικοκυριών στην πρόσβαση σε προσιτή στέγαση δεν φταίνε μόνον τα Airbnb, η χαμηλή προσφορά λόγω περιορισμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας και το διαθέσιμο εισόδημα. Φταίει και το γενικότερο κανονιστικό πλαίσιο που διαμόρφωσε η πολιτεία γύρω από τα ακίνητα.Τα ακίνητα επί πολλά χρόνια, την περίοδο της δραχμής και του υψηλού πληθωρισμού, ήταν η κύρια αποταμιευτική διέξοδος των Ελλήνων. Οι οικονομίες τοποθετούνταν σε μικρά μαγαζιά, διαμερίσματα, οικόπεδα για να διασωθούν από τον πληθωρισμό και αυτό εξηγεί εν πολλοίς γιατί η Ελλάδα σήμερα έχει υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης. Τότε όμως η κατοχή ακινήτων δεν είχε τα συνεχή έξοδα που απαιτεί σήμερα και τα ακίνητα αγοράζονταν κυρίως για να αποφέρουν στον ιδιοκτήτη ένα πρόσθετο εισόδημα από το ενοίκιο.Όλα άλλαξαν με την πτώχευση καθώς οι δανειστές τιμώρησαν σκληρά τους κατόχους ακινήτων, επειδή πίστευαν πως οι ιδιοκτησίες σε μεγάλο βαθμό είχαν χρηματοδοτηθεί από φοροδιαφυγή. Η μοναδική ενέργεια που έγινε για την ελάφρυνση των ιδιοκτητών ήταν η μείωση κατά 35% του ΕΝΦΙΑ που έκανε η Κυβέρνηση.Ταυτόχρονα όμως γύρω από τα ακίνητα δημιουργήθηκε μια αγορά για τους μηχανικούς με τακτοποιήσεις, ενεργειακά πιστοποιητικά, ηλεκτρονικούς φακέλους, κτηματολόγιο, βεβαιώσεις κ.λπ. Θα πείτε, ισχύουν και στην Ευρώπη. Ναι, αλλά όχι παράλληλα με τους διάφορους άλλους φόρους. Στο ίδιο διάστημα αυξήθηκαν και τα δημοτικά τέλη, ενώ από την εποχή της τιμωριτικής φορολογίας των μνημονίων έρχονται οι συντελεστές φόρου στα ενοίκια. Ως 12.000 ευρώ η εφορία παίρνει το 15% από εκεί και πάνω έως τις 35.000 ευρώ αυξάνεται ο φόρος στο 35% και πάνω από τις 45.000 ευρώ έχεις συνέταιρο την εφορία που παίρνει το 45%.Η υψηλή φορολόγηση και τα έξοδα των ακινήτων είναι εξίσου σοβαροί λόγοι με τους προαναφερόμενους για την άνοδο τιμών και ενοικίων. Ένα ακραίο, αλλά ενδεικτικό παράδειγμα, αποτελεί η περίπτωση ιδιόκτητου κτιρίου στην οδό Σταδίου κοντά στο Σύνταγμα. Ανήκε σε μια πλούσια αραβική οικογένεια η οποία το νοίκιαζε προς 75.000 ευρώ τον μήνα. Εισέπρατταν δηλαδή ενοίκια 900.000 ευρώ τον χρόνο. Το ΕΝΦΙΑ όμως που έπρεπε να πληρώνουν κάθε χρόνο για το πολυώροφο κτίριο και τα καταστήματα στο ισόγειο ήταν 370.000 ευρώ. Επιπλέον από τα 900.000 ευρώ περίπου τα 400.000 ευρώ ήταν ο φόρος εισοδήματος. Απομένουν 130.000 ευρώ, δηλαδή 10.800 ευρώ από τα 75.000 ευρώ του ενοικίου. Τελικά το ακίνητο πουλήθηκε έναντι 52 εκατ. σε μια τράπεζα. Τα 52 εκατ. σε μια τραπεζική κατάθεση με επιτόκιο 1,8% (που σαφώς σε αυτό ποσό θα ήταν υψηλότερο) αποδίδει 936.000 ευρώ τον χρόνο.Γιατί περιμένουμε από τους ιδιοκτήτες όταν καλούνται να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, υψηλό φόρο επί του ενοικίου και όλα τα άλλα έξοδα που συνεπάγεται η ιδιοκτησία ενός ακινήτου, να μην επιδιώκουν να νοικιάσουν ή να πουλήσουν σε υψηλότερα επίπεδα;