Ο «χάρτης» τιμών κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και τα προάστια - Πόσο αξίζει ένα σπίτι σήμερα (ΠΙΝΑΚΕΣ)

Της Στεφανίας Σούκη

Η φθηνότερη τιμή για ένα σπίτι σήμερα στα νότια προάστια βρίσκεται στην Καλλιθέα και αφορά διαμερίσματα 30ετίας με τιμή από 400 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα βόρεια προάστια η υψηλότερη αξία εντοπίζεται στην Κηφισιά στα πέριξ του Κεφαλαρίου, με τιμές στα πέριξ των 4.500 ευρώ ανά τ.μ..

Στο κέντρο της Αθήνας, εκτός της περιοχής των Ανακτόρων που διατηρεί την πρωτοκαθεδρία, τα πιο ακριβά διαμερίσματα με τιμές από 4.500 ευρώ το τ.μ. εντοπίζονται στο Κολωνάκι και τα πιο φθηνά αλλά και πολύ...

Στα δυτικά προάστια, η μέση τιμή για τα πιο φθηνά, καινούρια σπίτια ξεκινούν από τα 600 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα ανατολικά της Αττικής, οι υψηλότερες τιμές για επίσης καινούρια σπίτια εντοπίζονται στην Ανάβυσσο και διαμορφώνονται στα πέριξ των 1.550 ευρώ ανά τ.μ.., μειωμένες κατά 6% σε σχέση με το 2014.

Η ''ακτινογραφία'' της αθηναϊκής αγοράς κατοικιών σήμερα, η οποία, φαίνεται ότι δεν έχει βρεί ακόμη πάτο, αφού η πτώση αναμένεται να συνεχιστεί κι εφέτος, παρουσιάστηκε στην πρόσφατη εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής για την εγχώρια κτηματαγορά. Οι μεγάλες κατοικίες σε όλη την Αθήνα παραμένει η κατηγορία των σπιτιών με τις μεγαλύτερες απώλειες, ενώ αντιστάσεις μέσα στην κρίση παρουσιάζουν όσα σπίτια βρίσκονται στα πέριξ των στάσεων του μετρό.

Τα βόρεια προάστια

Στα βόρεια προάστια, με βάση τα στοιχεία της Eurobank Property Services, συνολικά με έτος βάσης το 2007 η πτώση διαμορφώνεται σήμερα σε επίπεδα λίγο υψηλότερα του 30% (32%).

Στην Κηφισιά, οι πιο ακριβές περιοχές εντοπίζονται σε περιοχές όπως το Κεφαλάρι, η Αγ. Άννα, η Κοκκιναρά, η Πολιτεία και το Στροφύλι με τις τιμές για τα νεόδμητα να φθάνουν έως τα 4.500 ευρώ το τ.μ., τα 4.000 ευρώ για τις κατοικίες από 10- 20 ετών και τα 2.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα σπίτια έως 30 ετών. Για τους υποψηφίους αγοραστές που θα θελήσουν ένα παλιό σπίτι, άνω των 40 ετών, στην πιο ακριβή περιοχή της Κηφισιάς οι τιμές είναι στα πέριξ των 1.700 ευρώ ανά τμ..
Στην Αγία Παρασκευή, οι περιοχές γύρω από τη Λεωφόρο Μεσογείων που έχουν συγκοινωνιακή εξυπηρέτηση από τους σταθµούς µετρό «Αγία Παρασκευή», «Χαλάνδρι» και «∆ουκίσσης Πλακεντίας» παρουσιάζουν υψηλές αξίες, με τα νεόδμητα, έως 10 ετών, να φθάνουν τα 2.700 ευρώ ανά τ.μ.

Στο Μαρούσι, οι ακριβές περιοχές του δήμου, με τιμές έως 2.800 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο καινούρια σπίτια, είναι αυτές που συνορεύουν µε την Πεύκη (Άγιος Νικόλαος) και την Κηφισιά (ΚΑΤ, Αµαλίειο), η Νέα Φιλοθέη καθώς και η Νέα Λέσβος.

Στην περιοχή του δήµου Φιλοθέης – Ψυχικού, με τιμές έως 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα πιο ακριβά σπίτια, οι μειονεκτικότερες περιοχές, θεωρούνται, το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τη λεωφόρο Κηφισίας λόγω θορύβου και το τµήµα που βρίσκεται δυτικά της οδού ∆άφνης (πλατεία Πίνδου) λόγω µικρότερης επιφάνειας των οικοπέδων. Μειονεκτικότερες περιοχές της Φιλοθέης, είναι το τµήµα που βρίσκεται επί ή σε µικρή απόσταση από τις λεωφόρους Κηφισίας και Καποδιστρίου λόγω θορύβου.

Τα νότια προάστια

Στα νότια προάστια της Αθήνας, με βάση τα στοιχεία της Εθνικής Τράπεζας, το κτιριακό δυναμικό είναι καλής ποιότητας και μικρής μέσης ηλικίας. Αυτή την στιγμή είναι σημαντικός ο αριθμός των κατοικιών προς διάθεση, κυρίως νεόδμητων, πολύ καλής ή πολυτελούς κατασκευής μεγάλου σχετικού μεγέθους, ενώ η μεγαλύτερη πτώση τιμών παρατηρείται στις μεγάλου μεγέθους πολυτελείς κατοικίες. Οι ελάχιστες πράξεις που έχουν γίνει εν μέσω κρίσης αφορούν μεσαίου μεγέθους κατοικίες (80-120μ2) ηλικίας έως 30 ετών. Ενδεικτικά, οι υψηλότερες τιμές, παρατηρούνται, όπως είναι φυσικό στη Βουλιαγμένη με τιμές στα πέριξ των 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για τα νεόδμητα ακίνητα έως 9 ετών. Οι φθηνότερες τιμές της περιοχής εντοπίζονται στη Σαρωνίδα για τα καινούρια σπίτια, με τιμές που ξεκινούν από 1.300 ευρώ ανά τ.μ..

Οι τιμές των κατοικιών στα νότια προάστια της Αθήνας

Τα ανατολικά προάστια

Μέση πτώση της τάξεως του 7% σε σύγκριση με το 2014 σημείωσαν οι τιμές των κατοικιών στην ανατολική περιοχή της Αττικής, όπου η ''ψαλίδα'' των ζητούμενων τιμών από τους... αισιόδοξους ιδιοκτήτες σε σχέση με τις τελικές εκτιμώμενες, πραγματικές και άρα χαμηλότερες αξίες, διαμορφώνεται, με βάση τα στοιχεία της Alpha Aστικά Ακίνητα στο 15% (σ.σ. υψηλότερες είναι οι ζητούμενες). Στην Ανάβυσσο οι μέσες τιμές των νεόδμητων κατοικιών κυμαίνονται στα πέριξ των 1.550 ευρώ ανά τ.μ., όταν στην αρχή της κρίσης, το 2009 το αντίστοιχο νούμερο ήταν στα 2.330 ευρώ ανά τ.μ.. Μεγάλη είναι η πτώση σε σύγκριση με πέρυσι στη Νέα Μάκρη και το Ζούμπερι και πλησιάζει το 10% σε σχέση με πέρυσι.

Τα δυτικά προάστια

Μικρότερη είναι η πτώση έναντι του 2014, για τις περιοχές των δυτικών προαστίων, φθάνοντας κατά μέσο όρο, με βάση τα στοιχεία της Alpha Aστικά Ακίνητα στο 4,8%. Οι υψηλότερες μέσες τιμές για τα δυτικά προάστια εντοπίζονται στους Θρακομακεδόνες με τις μέσες τιμές για τα νεόδμητα να είναι λίγο υψηλότερα των 1.500 ευρώ ανά τ.μ., όπως επίσης και στο Χαϊδάρι. Η «ψαλίδα» και σε αυτή την περίπτωση μεταξύ ζητούμενων και εκτιμώμενων αξιών είναι κοντά στο 15,1%.

Το κέντρο της Αθήνας

Τα ακίνητα παλαιότητας (άνω των 30 ετών) στον Δήμο Αθηναίων έχουν υποστεί τη μεγαλύτερη πτώση στην αξία τους, ενώ καταγράφεται ομοιογένεια στο κόστος (και στην πτώση τιμών) σε όλες τις περιοχές, με εξαίρεση το Κολωνάκι.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services δείχνουν ότι οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές για το κέντρο της Αθήνας εμφανίζονται διστακτικοί για διαφόρους λόγους, όπως π.χ. η ακριβή συντήρηση (ενεργειακά πιστοποιητικά κ.λπ.) των παλαιών κατοικιών στις περισσότερες περιοχές του δήμου Αθηναίων, οι δυσανάλογοι φόροι σε σχέση με την αξία του ακινήτου, αλλά και η συνεχής υποβάθμιση των περιοχών εξαιτίας της απουσίας ουσιαστικών παρεμβάσεων από τη δημοτική αρχή.

Στην περίπτωση του ''ακριβού'' Κολωνακίου οι διακυμάνσεις των τιµών είναι µεγάλες και εξαρτώνται κυρίως από τη θέση, τη θέα στον Λυκαβηττό και την Ακρόπολη, τον όροφο και την ποιότητα κατασκευής και συντήρησης του κτιρίου. Το απόθεμα νεόδμητων είναι σχεδόν ανύπαρκτο. Τα ελάχιστα νεόδµητα διαµερίσµατα πάντως εξακολουθούν να πωλούνται σε υψηλές τιµές. Πλεονεκτικότερα σηµεία της συνοικίας για κατοικίες είναι οι εξής περιοχές: Πλατεία Φιλικής Εταιρείας (Κολωνακίου) και τα πρώτα οικοδοµικά τετράγωνα περί την Πλατεία, Πλ. Δεξαμενής, Λυκαβηττός, Περιοχή Μονής Πετράκη.

Αντίθετα χαμηλότερες τιμές καταγράφονται στο τμήμα που περικλείεται από τις οδούς Ακαδημίας, Πινδάρου, Σόλωνος, Ηρακλείτου, Σκουφά και Λυκαβηττού και στην περιοχή που συνορεύει µε τη Νεάπολη.

Για διαμερίσματα από 10-20 ετών, οι τιμές στις ακριβές συνοικίες κυμαίνονται από 3.500 έως 4.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) και στις οικονομικότερες από 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα διαμερίσματα 20-30 ετών, οι τιμές κινούνται μεταξύ 2.500-3.000 ευρώ ανά τ.μ. για τις ακριβές συνοικίες και 2.000-2.300 ευρώ ανά τ.μ. στις οικονομικότερες. Στις κατοικίες άνω των 40 ετών, οι τιμές κυμαίνονται από 1.600-2.300 ευρώ ανάλογα με τη συνοικία.

Στα Εξάρχεια και τη Νεάπολη, τα ακριβότερα σημεία βρίσκονται γύρω από τους λόφους Λυκαβηττού και Στρέφη. Στην περιοχή συναντώνται ελάχιστες πολυκατοικίες της τελευταίας εικοσαετίας και το κτιριακό απόθεμα είναι κυρίως των δεκατιών 1950 και 1960. Οι τιμές ξεκινούν από τα 500 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ανεβαίνουν στα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα 30ετίας και μπορεί να φτάσουν μέχρι τα 1.900 ευρώ ανά τ.μ. για τις λιγοστές νεόδμητες πολυκατοικίες (ηλικίας μέχρι δέκα ετών).

Στην Κυψέλη, τα πλεονεκτικότερα σηµεία της ευρύτερης περιοχής είναι αυτά που βρίσκονται γύρω από τον λόφο Ελικώνος στην Άνω Κυψέλη. Ως µεσαίο τµήµα από πλευράς αξιών κρίνεται η περιοχή Νέα Κυψέλη, ενώ τα υπόλοιπα τµήµατα είναι οικονοµικότερα. Οι τιμές ξεκινούν από τα 250 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα άνω των 40 ετών, ενώ για διαμερίσματα μεταξύ 20-30 ετών οι τιμές κυμαίνονται μεταξύ 700 και 1.000 ευρώ ανά τ.μ. Από 1.000 ευρώ ανά τ.μ. έως 1.700 ευρώ ανά τ.μ. μπορεί να κοστίζει, όμως, η αγορά ενός διαμερίσματος ηλικίας μικρότερης των 10 ετών.

Στα Πατήσια, η πλειονότητα των κτιρίων είναι πολυώροφες πολυκατοικίες που έχουν ανεγερθεί κυρίως από τη δεκαετία του 1960 έως σήμερα, αλλά στην περιοχή συναντώνται μονοκατοικίες κυρίως από τη δεκαετία του 1950. Από πλευράς οικιστικού ενδιαφέροντος η περιοχή είναι σχετικά οµοιογενής, µε πλεονεκτικότερα σηµεία την οδό Αγίας Λαύρας και τα σηµεία πέριξ της Πλατείας Παπαδιαµάντη (Κυπριάδου). Οι τιμές για τα διαμερίσματα άνω των 40 ετών ξεκινούν από τα 400 ευρώ ανά τ.μ., από τα 600 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα μεταξύ 30 και 40 ετών, ενώ ανεβαίνουν στα 1.250 έως 1.750 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα ηλικίας κάτω των 10 ετών.