Ερχονται αλλαγές και ανατροπές στο Real Estate

του Κωστή Πλάντζου

Ελέγχους και μεγάλες ανατροπές σε σειρά επαγγελμάτων που σχετίζονται κατά κύριο λόγο με την αγορά ακινήτων και «στοχοποιούνται» ως δίαυλοι φοροδιαφυγής και παραοικονομίας, προοιωνίζεται η πρώτη Έκθεση για τον Κίνδυνο Ξεπλύματος Μαύρου Χρήματος και Χρηματοδότησης της Τρομοκρατίας, την οποία δημοσιοποίησε το υπουργείο Οικονομικών.

Οι απλές διαπιστώσεις δεν αρκούν όμως και, στην περίπτωση αυτή τουλάχιστον, οδηγούν σε θεσμικές αλλαγές, καθώς η Ελλάδα λογοδοτεί και αξιολογείται από διεθνείς Οργανισμούς

και Αρχές (ΕΕ, ΟΗΕ, FATF). Και πριν δύο μήνες μόλις, η χώρα μας υιοθέτησε νέους ευρωπαϊκούς κανόνες πρόληψης (ν.4557/2018), ενόψει της Έκθεσης που τις ημέρες αυτές παρέδωσε το υπουργείο Οικονομικών στην Ομάδα Χρηματοοικονομικής Δράσης (Financial Action Task Force - FATF), στην Αρχή δηλαδή που βάζει τις διεθνείς νόρμες για τα μέτρα που θα επακολουθήσουν.

«Πλυντήριο» τα ακίνητα

Τι κάνουν τα λεφτά τους οι έμποροι ναρκωτικών και όπλων; Εκείνοι που ληστεύουν ή εξαπατούν ηλικιωμένους; Οι λαθρέμποροι, οι προαγωγοί ή οι παράνομοι διακινητές προσφύγων και μεταναστών; Οι επίορκοι και διεφθαρμένοι κρατικοί λειτουργοί; Τα κεφάλαια που λυμαίνονται είναι τεράστια, αλλά τούς «καίνε» αν δεν μπορέσουν να τα «ξεπλύνουν» πριν τα χρησιμοποιήσουν. Το πολύ χρήμα δύσκολα κρύβεται, αλλά οι «τρύπες» στο χρηματοικονομικό σύστημα στην χώρα μας -και παγκοσμίως- είναι πολλές.
Προτιμούν έτσι να τα περνούν κυρίως σε ακίνητα (σε εικονικές τιμές για να δικαιολογήσουν κέρδη) και επιχειρήσεις "βιτρίνες" που συστήνουν με τον σκοπό αυτό (για υπερτιμολογήσεις κλπ) και, δευτερευόντως, σε πολυτελή αυτοκίνητα, κοσμήματα κλπ.

Μοιραία η αγορά ακινήτων μπαίνει στο στόχαστρο των αλλαγών που έρχονται. Εκεί εστιάζει ιδιαίτερα και η έκθεση για την «απειλή Ξεπλύματος» στη χώρα μας. Μετά το στάδιο των διαπιστώσεων, από το 2019 ήδη, αναμένονται και νέες θεσμικές αλλαγές, ως ένδειξη πως η Ελληνική Δημοκρατία αναλαμβάνει πρωτοβουλίες για να κλείσει τους δρόμους στο «μαύρο» ή «βρώμικο» χρήμα, που «καίει» τις τσέπες όσων το έχουν αν δεν μπορούν να το κινήσουν.

Η ίδια η Έκθεση, στις 250 σελίδες της, εντοπίζει μια ντουζίνα παραλείψεις ή λάθη στα οποία στρέφει το ενδιαφέρον, υποδεικνύοντας εμμέσως και λύσεις που θα εξεταστούν ή θα απαιτηθούν στο προσεχές διάστημα, όπως:

- συγκρότηση νέων ελεγκτικών μηχανισμών και διαδικασιών, για να γίνονται περισσότεροι έλεγχοι

- ανατροπές στις κυρώσεις σε βάρος εμπλεκομένων επαγγελματιών, ώστε να υπάρχει η βεβαιότητα της ποινής, παρά η αβέβαιη απειλή μιας εξοντωτικής κύρωσης

- ηλεκτρονική τήρηση αρχείων πελατών και εργασιών ("φάκελοι") με κανόνες και φόρμα συμπλήρωσης που θα επιτρέπουν διασταυρώσεις και αυτόματη ανάλυση κινδύνου, για να σημαίνουν συναγερμό για «ύποπτους» πελάτες και συναλλαγές.

Εκτός από διοικητικές λύσεις όμως, αναζητούνται και λύσεις σε εγγενείς παθογένειες του Real Estate. Σαν τέτοια αντιμετωπίζεται και ότι στον κλάδο δραστηριοποιείται πολύ μεγάλος αριθμός ελευθέρων επαγγελματιών (και λιγοστές εταιρίες) με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ελεγχθεί αν τηρεί τις υποχρεώσεις αποκάλυψης μαύρου χρήματος. Ως αδυναμία εμφανίζεται και ότι στην Ελλάδα (λόγω κόστους πιθανότατα) πολύ μεγάλος ο αριθμός συναλλαγών ακινήτων διενεργούνται εκτός του δικτύου μεσιτών.

Τι θα πρέπει να αλλάξει

Η Έκθεση αναλύει ως εξής την κατάσταση για επαγγέλματα που σχετίζονται με αγοραπωλησίες ακινήτων και πρέπει να αλλάξει:

1. Μεσίτες Ακινήτων:

Κόντρα στις κατευθύνσεις του ΟΟΣΑ για άνοιγμα του επαγγέλματος, στον κλάδο των Μεσιτών η Έκθεση διαπιστώνει πλήρη ασυδοσία, αν και θεωρείται κομβικός για το ξέπλυμα χρήματος.

[Τα προβλήματα εκκινούν από τις προϋποθέσεις έναρξης και άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων. Σήμερα απαιτείται εγγραφή του ενδιαφερόμενου στο Μητρώο του αρμόδιου επαγγελματικού επιμελητηρίου και στο Γ.Ε.ΜΗ. Ως προϋπόθεση τίθεται, μεταξύ άλλων, και η μη καταδίκη του ενδιαφερόμενου για συγκεκριμένα αδικήματα. Παράλληλα προβλέπονται ποινικές κυρώσεις για όποιον ενεργεί μεσιτικές πράξεις ή εμφανίζει τον εαυτό του ως μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις προϋποθέσεις.]

Ωστόσο, η Έκθεση επισημαίνει πως «οι προϋποθέσεις για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη ακινήτων είναι ελάχιστες», εντοπίζοντας «τρύπες» όπως:
- δεν απαιτείται σχετική πιστοποίηση μέσω εξετάσεων
- δεν υπάρχει υποχρεωτική περίοδος πρακτικής άσκησης
- δεν είναι υποχρεωτική η παρακολούθηση εκπαιδευτικών προγραμμάτων από τους ήδη αδειοδοτημένους μεσίτες
- στον κλάδο δραστηριοποιούνται φυσικά πρόσωπα χωρίς να έχουν εγγραφεί στο επαγγελματικό επιμελητήριο
- σύμφωνα με στοιχεία της Ομοσπονδίας Μεσιτών (ΟΜΑΣΕ) ο αριθμός των παράνομων μεσιτών ή παραμεσιτών είναι μεγαλύτερος από τους νόμιμους μεσίτες. Συγκεκριμένα, ενώ το επάγγελμα του μεσίτη ασκείται σήμερα από περίπου 4.000 νόμιμους επαγγελματίες πανελλαδικά, υπολογίζεται πως τουλάχιστον 5.000 επιπλέον άνθρωποι εμφανίζονται στην αγορά ως μεσίτες και διαπραγματεύονται αγοραπωλησίες και ενοικιάσεις ακινήτων
- στην Ελλάδα δεν είναι υποχρεωτική η μεσολάβηση μεσίτη για την μεταβίβαση ή ενοικίαση ακινήτου
- έλεγχοι προβλέπονται αλλά δεν γίνονται, γιατί δεν υπάρχει εγκύκλιος που να καθορίζει τον βαθμό σπουδαιότητας τήρησης κάθε υποχρέωσης τήρησης και διαβίβασης στοιχείων πελατών και αγορών ακινήτων, με ενδεικτική αναφορά κυρώσεων για μη συμμόρφωση
- αδυναμία εντοπίζεται στην επιβολή των διοικητικών κυρώσεων, κυρίως επειδή οι κυρώσεις που προβλέπονται είναι πολύ σκληρές για τους νόμιμους μεσίτες ακινήτων, δεδομένου μάλιστα ότι οι περισσότεροι είναι φυσικά πρόσωπα (αυταπασχολούμενοι) και όχι εταιρίες. Με βάση μάλιστα τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες ακινήτων που ανταποκρίθηκαν στο ανώνυμο ερωτηματολόγιο, για το αν γνωρίζουν τις προβλεπόμενες διοικητικές κυρώσεις, η πλεοψηφία δηλώνει άγνοια, καθώς μόλις το 40% απάντησαν «ναι».

2. Συμβολαιογράφοι:

Το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο θεωρείται «ιδιαίτερα επαρκές» και αυστηρό, καθορίζεται από το υπουργείο Δικαιοσύνης και προβλέπει ρήτρες και βαριές υποχρεώσεις (μέτρα δέουσας επιμέλειας, φύλαξη αρχείων και στοιχείων και πειθαρχικές κυρώσεις). Αντίθετα με τους μεσίτες, ο αριθμός των συμβολαιογράφων είναι συγκεκριμένος (προβλέπονται 3.569 θέσεις σε όλη την χώρα αλλά μόνον 3.072 είναι ενεργοί).

Παρόλα αυτά:

- οι συμβολαιογράφοι αδυνατούν να εντοπίσουν τον κίνδυνο, όταν τα χρήματα προέρχονται από ιδιόμορφα νομικά σχήματα και μορφώματα, που «στήνονται» με τη βοήθεια νομικών ή λογιστικών γραφείων.

- η εποπτική Αρχή (υπουργείο Δικαιοσύνης) δεν διαθέτει εκπαιδευμένο προσωπικό, ελεγκτικό μηχανισμό, τεχνογνωσία και υποστηρικτική υποδομή για τη διενέργεια επιτόπιων ελέγχων. Για αυτό δεν πραγματοποιεί ποτέ ελέγχους στους συμβολαιογράφους. Η έλλειψη αντισταθμίζεται εν μέρει μόνον, από περιοδικούς ελέγχους που διεξάγουν οι αρμόδιοι εισαγγελείς για επιμέρους ζητήματα. Κατόπιν των ανωτέρω, διαπιστώνεται ότι υπάρχουν σοβαρές αδυναμίες και η Εποπτεία των συμβολαιογράφων για το λόγο αυτό βαθμολογήθηκε ως «Πολύ Χαμηλή».

- οι συμβολαιογράφοι τηρούν αρχεία σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Συμβολαιογράφων. Ωστόσο, η μορφή και ο τρόπος τήρησης των αρχείων δεν έχουν σχεδιαστεί με τρόπο που να διευκολύνουν τον εντοπισμό ύποπτων δραστηριοτήτων, μέσω της δημιουργίας προφίλ του πελάτη και της ανάλυσης κινδύνου.

- αν και το 77% των συμβολαιογράφων δηλώνει πως γνωρίζει ότι έχει υποχρέωση αναφοράς ύποπτων συναλλαγών και δραστηριοτήτων στην αρμόδια Αρχή, κατά την τελευταία πενταετία έχουν αποσταλεί μόνο 87 αναφορές.