Χρυσές και οι μεταβιβάσεις αγροτεμαχίων

Οικοπεδική αξία και στα βοσκοτόπια χρεώνει η εφορία - Τρεις φορές υψηλότερος ο φόρος μεταβίβασης και για χέρσα αγροτεμάχια - Η «άγνωση εγκύκλιος» του υπουργείου Οικονομικών - Τι μπορεί να κάνει ο αγοραστής

του Κωστή Πλάντζου

Στην παγίδα του νόμου που έχει στήσει η Εφορία πέφτουν μαζικά οι αγοραστές ακινήτων, καθώς καλούνται να πληρώσουν μέχρι και τρεις φορές υψηλότερο φόρο μεταβίβασης προκειμένου να αποκτήσουν χέρσα αγροτεμάχια και εκτάσεις εκτός σχεδίου χαμηλής αξίας που γειτνιάζουν με κατοικημένες περιοχές.

Για παράδειγμα, για ένα μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο αγροτεμάχιο

250 τ.μ. κοντά σε περιοχή παραθεριστικής κατοικίας, του οποίου η νόμιμη εμπορική και αντικειμενική αξία είναι 5.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης μπορεί να υπολογιστεί σε πλασματική αξία 13.500 ευρώ!

Κι αυτό γιατί η Εφορία υπολογίζει και επιβάλλει φόρο για οικοπεδική αξία -που το αγροτεμάχιο δεν έχει- μόνο και μόνο επειδή βρίσκεται κοντά στα όρια περιοχής εντός σχεδίου.
Η παγίδα κρύβεται στην υποχρέωση που από τη νομοθεσία έχουν οι συμβολαιογράφοι, όταν συντάσσουν συμβόλαια αγοράς ακινήτων, να υπολογίζουν μεγαλύτερη αντικειμενική αξία για ακίνητα που με βάση το τοπογραφικό του μηχανικού βρίσκονται μεν σε εκτός σχεδίου περιοχές, αλλά για τις οποίες έχει εκδοθεί Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ).

Είναι κι αυτό ένα από τα λάθη για τα οποία η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ θα έβγαζε «τρελά» εκκαθαριστικά αν τελευταία στιγμή η κυβέρνηση δεν έκανε πίσω στον συνυπολογισμό της αξίας των αγροτεμαχίων στον συμπληρωματικό φόρο.

Αξίες στα χαρτιά

Τέτοια Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια έχουν εκδοθεί σωρηδόν τα τελευταία χρόνια και δημοσιεύονται σε ΦΕΚ χωρίς να το γνωρίζουν οι πωλητές των ακινήτων και χωρίς να σημαίνει καν αυτό ότι τα ακίνητά τους έχουν προοπτική να θεωρηθούν οικοδομήσιμα, ακόμα και αν εφαρμοστούν ποτέ τα Σχέδια Πόλης, ώστε να αποκτήσουν πράγματι κάποια οικοπεδική αξία.
Στην πράξη, δηλαδή, με τον χαρακτηρισμό μιας ευρύτερης περιοχής ως «εντός Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου» η Εφορία μπορεί να επιβάλει ένα χαράτσι σε χιλιάδες αγοραστές ακινήτων, που πληρώνουν δυσανάλογα πολλά σε φόρους εν σχέσει με την πραγματική αξία του ακινήτου που αγοράζουν.

Καπέλο έως 90% στις μεταβιβάσεις

Στο προηγούμενο παράδειγμα, για το αγροτεμάχιο με αξία μόλις 5.000 ευρώ που έχει ενταχθεί σε ΓΠΣ από το 2011, ο αγοραστής καλείται ξαφνικά να πληρώσει σχεδόν 500 ευρώ επιπλέον για τα έξοδα μεταβίβασης. Κι αυτό γιατί με αντικειμενική αξία στα 13.500 ευρώ πρέπει να πληρώσει περί τα 900 ευρώ (430 ευρώ στην Εφορία, 350 ευρώ στον συμβολαιογράφο και 120 ευρώ για το Υποθηκοφυλακείο), ενώ για αξία 5.000 ευρώ θα πλήρωνε τα μισά (150 ευρώ στην Εφορία, 240 στον συμβολαιογράφο και 60 ευρώ στο Υποθηκοφυλακείο). Με το κόλπο αυτό τελικά το κόστος μεταβίβασης προσαυξάνεται κατά 50% ή και σχεδόν 90% σε ορισμένες περιπτώσεις (πάνω και από το 20% της αξίας του ακινήτου!), ενώ για μεγαλύτερα ποσά οι επιβαρύνσεις ανέρχονται σε πολλές χιλιάδες ευρώ.

Η «άγνωστη» εγκύκλιος

Οταν πρόκειται για γονικές παροχές και κληρονομιές, ελάχιστοι αντιλαμβάνονται το λάθος αν δεν πληρώνουν φόρο για τα αγροτεμάχια, αφού σπάνια η αξία τους ξεπερνά -και έτσι ακόμα- τα υψηλά αφορολόγητα που ισχύουν.

Μετά από αντιδράσεις όμως όσων αντελήφθησαν το πρόβλημα επειδή κλήθηκαν να πληρώσουν φόρο ως μη όφειλαν, το έχει παραδεχτεί σε εγκύκλιό του και το Τμήμα Αντικειμενικού Προσδιορισμού της Φορολογητέας Αξίας των Ακινήτων του υπουργείου Οικονομικών. Στην εγκύκλιο αυτή (Αρ. Πρωτ. 1092408/2666/ΟΟΤΥ/Δ) αναφέρεται καταρχάς ότι πράγματι η νομοθεσία επιβάλλει στους συμβολαιογράφους να υπολογίζουν αυξημένη αντικειμενική αξία στην περίπτωση που η εδαφική έκταση βρίσκεται μέσα σε Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Πότε όμως προσαυξάνεται η Βασική Αξία (Β.Α.) της πωλούμενης γης;

- Αξία Οικοπεδική επιβάλλεται εφόσον υπάρχει κτίσμα επιφάνειας μεγαλύτερης των 15 τ.μ., ενώ Αξία Δυνατότητας περαιτέρω αξιοποίησης (Α.Δ.) μπαίνει υπό έναν όρο: ότι μπορεί στο ακίνητο αυτό να πραγματοποιηθεί η προβλεπόμενη από τις πολεοδομικές διατάξεις δόμηση, εν όλω ή εν μέρει.

Στην περίπτωση αυτή και μόνο πρέπει να υπολογίζεται επιπλέον φόρος για την Α.Δ. με βάση την επιφάνεια της εδαφικής έκτασης και το ποσοστό δόμησης που μπορεί να πραγματοποιηθεί. Συνεπώς, η ένταξη μιας περιοχής σε ΓΠΣ δεν σημαίνει και ότι πρέπει να προσαυξάνεται αυτομάτως η αντικειμενική αξία του αγροτεμαχίου.

Αντιθέτως, με την εγκύκλιο αυτή εφιστάται η προσοχή στα εξής στοιχεία:

- Ως ΓΠΣ νοούνται σχέδια δημοσιευμένα σε ΦΕΚ για περιοχές επέκτασης των Σχεδίων Πόλης. Συνήθως εκτείνονται σε επαφή με τα υφιστάμενα Σχέδια Πόλης και τους οικισμούς που καθορίζουν τις χρήσεις γης και γενικές ρυθμίσεις των προς πολεοδόμηση περιοχών.
- Μέχρι να ενταχθούν στο Σχέδιο Πόλης, στις περιοχές των ΓΠΣ ισχύουν οι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση, αλλά και για τις προβλεπόμενες σε αυτά χρήσεις γης.
- Επομένως, τυχόν προσαύξηση της αντικειμενικής αξίας μπορεί να αφορά μόνο περιοχές που προορίζονται για πολεοδόμηση.

Το μακρύ χέρι του κράτους

Παρότι ο νόμος 1337/1983 όριζε ότι το ΓΠΣ καλύπτει «πολεοδομημένες ή προς πολεοδόμηση περιοχές, ενός δήμου ή κοινότητας», αυτό στην πορεία άλλαξε και δεν ισχύει πλέον. Αντιθέτως, με τον ν.2508/97 θεσμοθετήθηκαν και ΓΠΣ που καλύπτουν όλη την περιοχή ενός δήμου, δηλαδή δεν περιλαμβάνουν αποκλειστικά και μόνο τις προς πολεοδόμηση περιοχές, αλλά και αυτές που παραμένουν εκτός σχεδίου και αν ακόμα εφαρμοστεί το σχέδιο!

Με άλλα λόγια, η Πολιτεία έχει εντάξει σε ΓΠΣ ολόκληρους δήμους μαζί με εκτός σχεδίου περιοχές που θα παραμείνουν τέτοιες για πάντα, χωρίς καμία απολύτως προοπτική οικοδόμησης.

Τι πρέπει να κάνει για να γλιτώσει ο αγοραστής

Η σύγχυση αυτή έχει φυσικά θύματα τους απλούς πολίτες που πληρώνουν και με το παραπάνω όσα τους ζητά η Εφορία. Παρότι μάλιστα το υπουργείο Οικονομικών τους ταλαιπωρεί υποχρεώνοντάς τους να μεταβαίνουν στη ΔΟΥ της περιφέρειας όπου υπάγεται το προς πώληση ακίνητο (ακόμα και αν πρέπει να μεταβούν από τη μία άκρη της χώρας στην άλλη), καμία ασφάλεια δικαίου δεν παρέχει στον πολίτη η επιτόπια παρουσία του στην περιοχή όταν καλείται να πληρώσει διπλά και τρίδιπλα σε φόρους για ένα ακίνητο εκτός σχεδίου αλλά εντός ΓΠΣ. Εγκύκλιος του υπουργείου Οικονομικών μάλιστα μεταφέρει στον αγοραστή την ευθύνη να ανακαλύψει ο ίδιος (σαν να ήταν ντέτεκτιβ) το αν και γιατί δεν πρέπει να χρεωθεί με αξίες και φόρους που του ζητά το κράτος!

Συγκεκριμένα η εγκύκλιος προβλέπει: «Η θέση της εδαφικής έκτασης σε σχέση με το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο της περιοχής δηλώνεται από τον φορολογούμενο αποκλειστικά με δική του ευθύνη (...) Τη σχετική πληροφόρηση μπορεί να αντλήσει ο φορολογούμενος από τυχόν υφιστάμενο τοπογραφικό διάγραμμα όπου απεικονίζεται η περιοχή στην οποία βρίσκεται η εδαφική έκταση ή από την Κοινοτική ή Δημοτική Αρχή ή από το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο ή από ιδιώτη μηχανικό».

Το οξύμωρο είναι ότι ακόμα και έρευνα στην Πολεοδομία να κάνει ο πολίτης, στην Εφορία δεν αρκούνται στην υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή, ενώ δεν δέχονται ούτε την υπογραφή του μηχανικού που δηλώνει ξεκάθαρα στο τοπογραφικό ότι πρόκειται για «μη άρτιο, μη οικοδομήσιμο, εκτός σχεδίου αλλά εντός ΓΠΣ ακίνητο».

Η μόνη λύση για τον πολίτη είναι να ζητήσει από την Πολεοδομία γραπτή βεβαίωση ότι το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται όντως εκτός σχεδίου παρότι κείται εντός ΓΠΣ. Και ευτυχώς, αρκετές Πολεοδομίες δέχονται να τον εξυπηρετήσουν και ταχυδρομικώς ακόμα -αν είναι μακριά ο τόπος κατοικίας του- για να μην τον βάζουν, όπως το υπουργείο Οικονομικών, να διανύει εκατοντάδες χιλιόμετρα για να κάνει αιτήσεις κ.λπ.

Επιστρέφει λεφτά η Εφορία

Εφόσον τελικώς ο φορολογούμενος-«ερευνητής» λάβει την πολυπόθητη βεβαίωση από την Πολεοδομία, μπορεί να διεκδικήσει τη μείωση ή επιστροφή του φόρου ως «αχρεωστήτως καταβληθέντος» με τις προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος. Ακόμα και αν διαπιστώσει όμως το λάθος, αν έχει ήδη υπογράψει και καταθέσει στο Υποθηκοφυλακείο τα συμβόλαια αγοράς με αντικειμενική αξία υψηλότερη από την πραγματική, τυχόν επιπλέον ποσά και αμοιβές που κατέβαλε σε υποθηκοφυλακεία, δικηγόρους και συμβολαιογράφους δεν επιστρέφονται.