47,5% κάτω οι τιμές των εμπορικών ακινήτων σε 7 χρόνια

Της Στεφανίας Σούκη

Αν το 2015 ήταν το πιο φτωχό -επενδυτικά- έτος για τον κλάδο των ακινήτων στην Ελλάδα, όπως τουλάχιστον αναφέρουν στελέχη του εγχώριου real estate, το 2016 έχει ξεκινήσει με τις πιο εύθραυστες συνθήκες, οι οποίες μάλιστα φαίνεται να επιδεινώνονται όσο καθυστερεί η αξιολόγηση και δυσχεραίνει η κατάσταση με το Προσφυγικό.

Αυτό τουλάχιστον υποστηρίζουν στελέχη του εγχώριου real estate,

επισημαίνοντας παράλληλα ότι με βάση τις πρώτες εκτιμήσεις και με δεδομένη τη μεγάλη αδιαφάνεια της εγχώριας αγοράς, οι άμεσες επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα για τις μεγαλύτερες συμφωνίες, αξίας άνω των 5 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα, διαμορφώθηκαν πέρυσι πέριξ των 200 εκατ. ευρώ, χαμηλότερα ακόμη και από το 2012, όταν το αντίστοιχο νούμερο είχε διαμορφωθεί κοντά στα 230 εκατ. ευρώ, και σαφώς χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2014, έτος κατά το οποίο οι μεγάλες επενδύσεις στο εγχώριο real estate είχαν ξεπεράσει το μισό δισ. ευρώ. Το νούμερο είναι απογοητευτικό και επιβεβαιώνει την αποχή ξένων και εγχώριων επενδυτών από την αγορά, παρά το γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της κρίσης τα τελευταία χρόνια οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων στην Ελλάδα έχουν υποστεί απώλειες που προσεγγίζουν ή ακόμη και ξεπερνούν σε ορισμένες περιπτώσεις το 50%. Οι προβλέψεις στελεχών και συμβούλων ακινήτων, που παρακολουθούν πλέον την αγορά βδομάδα με τη βδομάδα, παραμένουν απαισιόδοξες και για το 2016, κάνοντας λόγο για ακόμη ένα χαμένο έτος, παρά τη σχετική κινητικότητα που εμφανίστηκε στο τέλος της περασμένης χρονιάς στο κομμάτι των μισθώσεων ακινήτων. «Από τα τέλη Ιανουαρίου και για όλο τον Φεβρουάριο υπήρξε μια παγωμάρα στην αγορά με τους επενδυτές να τηρούν εκ νέου στάση αναμονής», σχολίασε μεγαλοστέλεχος της εγχώριας ακινήτων που έχει εμπλακεί σε ουκ ολίγες συμφωνίες ξένων και εγχώριων επενδυτών.

Η πτώση των τιμών σε γραφεία - καταστήματα

Από την αρχή της κρίσης μέχρι σήμερα, πάντως, η πτώση στα επαγγελματικά ακίνητα στην Ελλάδα διαμορφώνεται αισίως στο 47,5% για τις τιμές πώλησης των γραφείων και των καταστημάτων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services, όπως αυτά παρουσιάστηκαν στην εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ) για την πορεία της εγχώριας κτηματαγοράς, η σωρευτική μείωση των τιμών πώλησης από το 2008, οπότε ξεκίνησε η πτωτική πορεία της αγοράς, έως και το 2015 φτάνει το 43% για τα γραφεία και το 51% για τα καταστήματα, ενώ μόνο το 2015 οι τιμές έπεσαν συνολικά στα εμπορικά ακίνητα κατά 7,5%, με ένα -7% για τα γραφεία και -8,1% για τα καταστήματα. Το θετικό είναι ότι η πτώση περιορίστηκε για πρώτη φορά, μετά από πέντε χρόνια (από το 2010), σε μονοψήφιο νούμερο και για τις δύο κατηγορίες ακινήτων, αρνητικό όμως είναι το γεγονός ότι κατά το πρώτο δίμηνο του 2016 έχει ανακοπεί το ενδιαφέρον που είχε εμφανιστεί στο τέλος του περασμένου έτους, κυρίως από αλυσίδες καταστημάτων, για νέες μισθώσεις.

Στις σημαντικότερες αγοραπωλησίες εμπορικών ακινήτων του 2015 καταγράφονται η πώληση -αντί 14 εκατ. ευρώ- στον ΟΠΑΠ (με χασούρα) από την ιδιοκτήτρια γερμανική KanAm Grund Group του οκταόροφου κτιρίου κοντά στο κτίριο του Χ.Α. επί της λεωφόρου Αθηνών, με την υπογραφή του άλλοτε κραταιού ομίλου Μπάμπης Βωβός. Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι το εν λόγω ακίνητο είχε αγοραστεί από τους Γερμανούς εν έτει 2007 από τον όμιλο Βωβού αντί 47 εκατ. ευρώ και πουλήθηκε στο 30% της τιμής του. Επίσης, στα λιγοστά deals του περασμένου έτους περιλαμβάνονται η αγορά από την τουρκική Dogus του πρώην κτιρίου της καναδικής πρεσβείας στο Κολωνάκι αντί 4 εκατ. ευρώ, οι αγορές των ακινήτων της Praktiker και η απόκτηση του χαρτοφυλακίου εννέα καταστημάτων της Makro Cash & Carry από την Grivalia ΑΕΕΑΠ, νωρίτερα το 2015, η απόκτηση από την ACS Courier ακινήτου του ΟΤΕ στην Πέτρου Ράλλη, αντί τιμήματος 7,25 εκατ. ευρώ, κ.ά. Συνολικά, το 2015 υπήρξε μεν ενδιαφέρον από hedge funds για την απόκτηση πακέτων ακινήτων που έχουν προκύψει από ενυπόθηκα δάνεια των ελληνικών τραπεζών, χωρίς όμως τελικά να γίνουν σημαντικές κινήσεις.

Σε σταδιακές πωλήσεις από το χαρτοφυλάκιο των 150 συνολικά ακινήτων (γραφεία, καταστήματα, σούπερ μάρκετ, βιομηχανικά ακίνητα κ.λπ.) που είχε αγοράσει μέσα στο 2014 από την Credit Agricole Leasing Hellas έχει προχωρήσει και προχωρά ακόμη και τώρα, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η Sankaty Advisors, η οποία -σημειωτέον- έχει αυτή τη στιγμή υπό τη διαχείρισή της συνολικά κεφάλαια ύψους 27,8 εκατ. δολαρίων. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι η εταιρεία που συνδέεται με την Bain Capital (από τις μεγαλύτερες επενδυτικές φίρμες διεθνώς, με υπό διαχείριση κεφάλαια 70 δισ. δολαρίων) και ειδικεύεται, μεταξύ άλλων, σε distressed συμφωνίες και δομημένες χρηματοδοτήσεις, έχει ήδη προχωρήσει σε διψήφιο αριθμό αγοραπωλησιών ακινήτων με μεμονωμένες και μικρότερες συμφωνίες, κυρίως με ιδιώτες επενδυτές.

Αξιοσημείωτη είναι η έλλειψη deals στον τομέα των καταστημάτων, παρά το γεγονός ότι, όπως επισημαίνουν και οι αναλυτές της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Savills, σε κύριους εμπορικούς δρόμους όπως η Ερμού παρατηρείται ενδιαφέρον από επενδυτές για την απόκτηση εμπορικών χώρων. «Ωστόσο, καθώς τα περισσότερα ακίνητα ανήκουν σε ιδιώτες, αξιώνουν ιδιαίτερα υψηλές τιμές πώλησης, με συνέπεια οι αρχικές αποδόσεις πολλές φορές να κυμαίνονται ακόμη και κάτω του 5% βάσει των υφιστάμενων μισθωτικών συμφωνιών και κατά συνέπεια οι συμφωνίες δεν προχωρούν». Αντίστοιχα, δεν προχώρησε και το μεγάλο deal που περίμενε συνολικά η αγορά μεταξύ της Lamda Development και της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ για την εισφορά των εμπορικών κέντρων της πρώτης στο χαρτοφυλάκιο της δεύτερης.

Tι λένε οι τράπεζες για την πορεία της αγοράς κατοικιών

Εύθραυστη αλλά και πτωτική θα παραμείνει η εγχώρια αγορά κατοικίας τόσο φέτος όσο και το 2017, με την προοπτική της σταθεροποίησης να εμφανίζεται από το 2018 και μετά, κλείνοντας ουσιαστικά μία δεκαετία πτώσης, αφού η πρώτη μείωση στις τιμές των κατοικιών ξεκίνησε το 2009, με βάση τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος.
Alpha Bank, Εθνική, Eurobank, αλλά και η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος συγκλίνουν στις απόψεις τους για την ελληνική αγορά κατοικίας, η πορεία της οποίας επηρεάζεται την τελευταία οκταετία από παράγοντες όπως το πολιτικό περιβάλλον, η πτώση του ΑΕΠ, η μείωση των εισοδημάτων και η φορολογία -το ποσό από τα 526 εκατ. ευρώ του 2009 προβλέπεται να φτάσει φέτος σε επίπεδα πάνω από 3,7 εκατ. ευρώ-, η έλλειψη χρηματοδότησης από τις τράπεζες, το δημογραφικό και η ανεργία.

Για το 2016, με βάση τα στοιχεία της Alpha Αστικά Ακίνητα, όπως αυτά παρουσιάστηκαν στην εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ) για την εγχώρια κτηματαγορά, οι παράγοντες που θα καθορίσουν την πορεία της εγχώριας αγοράς ακινήτων είναι η σταθερότητα στην οικονομία, η κοινωνική ηρεμία, η έλλειψη αβεβαιότητας στην Ελλάδα και στο διεθνές περιβάλλον, αλλά και το τι μέλλει γενέσθαι σε σχέση με τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών.

Η πρόβλεψη για τη σωρευτική πτώση της αγοράς κατοι­κίας στην Ελλάδα από το 2009 έως και το 2018 κάνει λόγο, μεσοσταθμικά, για ένα -45% με βάση τα στοιχεία της θυγατρικής του ομίλου της Εurobank στον τομέα της παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Η πρόβλεψη για φέτος αναφέρει ένα -3,3%, για το 2017 το αντίστοιχο ποσοστό θα φθάσει το -3,1%, ενώ σταθεροποιητικά, με οριακή πτώση της τάξεως του 0,3%, εκτιμάται ότι θα κινηθεί η αγορά το 2018. Oπως χαρακτηριστικά αναφέρουν οι αναλυτές της Eurobank Property Services, τα δεδομένα στην κτηματαγορά έχουν δημιουργήσει πλέον αγοραστικές ευκαιρίες στον τομέα των κατοικιών, καθώς οι αξίες των ακινήτων κυμαίνονται πλέον σε εντυπωσιακά χαμηλά επίπεδα, γεγονός που αποτελεί κίνητρο - σε αρκετές περιπτώσεις μάλιστα μπορεί να αντισταθμίσει και τη φορολογική επιβάρυνση. Αυτή είναι η θετική πλευρά, γιατί στον αντίποδα υπάρχουν επτά ακόμη αρνητικές πτυχές που οδηγούν στο συμπέρασμα ότι και το 2016 η αγορά κατοικίας θα βρίσκεται στο ναδίρ.

Η δυσκολία δανεισμού και η έλλειψη ρευστότητας καθιστά την αγορά ακινήτου υπόθεση που αφορά λίγους. Δεν είναι τυχαίο ότι οι λιγοστές αγοραπωλησίες κατοικιών που πραγματοποιήθηκαν την περασμένη χρονιά ήταν βασικά με μετρητά. Capital controls, αβεβαιότητα στην οικονομία αλλά και το μεγάλο απόθεμα των απούλητων κατοικιών -μόνο στο πιο γνωστό site πώλησης κατοικιών οι αγγελίες προσεγγίζουν πλέον τις 300.000 σε όλη την Ελλάδα- είναι μερικοί ακόμη παράγοντες που εκτιμάται ότι θα επιδράσουν και φέτος αρνητικά στην αγορά. Αντίστοιχα, ασφυκτικό πλαίσιο δημιουργούν τα σενάρια για μαζικό ξεπούλημα κατοικιών, οι οποίες είναι συνδεδεμένες με κόκκινα δάνεια, η απελευθέρωση των πλειστηριασμών -ακόμη και της πρώτης κατοικίας-, αλλά και η είσοδος ξένων funds στην Ελλάδα.

Οι πλειστηριασμοί

Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η Εθνική Τράπεζα με βάση τη δική της ανάλυση, όπως παρουσιάστηκε στην εκδήλωση του ΕΛΙΕ από τον κ. Γιάννη Γορδίο, επισημαίνοντας ότι «η πρόβλεψη με τις μεγαλύτερες πιθανότητες λογικά θα ήταν ότι η αγορά το 2016 και τα αμέσως επόμενα έτη θα εξακολουθήσει να κινείται ελαφρά πτωτικά (ασυμπτωτικά) με μικρή άνοδο του αριθμού των πράξεων».
Η παραπάνω πρόβλεψη απαιτεί την άμεση διόρθωση της φορολογικής πολιτικής της Πολιτείας για τα ακίνητα σε ορθολογικά πλαίσια. «Η φορολόγηση να προσαρμοστεί κυρίως στη βάση του παραγόμενου εισοδήματος», αναφέρει χαρακτηριστικά η Εθνική, προσθέτοντας ότι ένας επιπλέον αστάθμητος παράγοντας στη διαμόρφωση της αγοράς είναι το νέο θεσμικό πλαίσιο για τους πλειστηριασμούς (Ν. 4335/2015 - Τροποποιήσεις Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας), όπου μεταξύ άλλων προβλέπονται:
■ Πλειστηριασμοί με κλειστές προσφορές και δυνητικά με ηλεκτρονική διαδικασία.
■ Α' πλειστηριασμός με βάση την αγοραία αξία.
■ Β' πλειστηριασμός με βάση το ήμισυ της αγοραίας αξίας εντός 14 ημερών.
■ Γ' πλειστηριασμός με απόφαση δικαστηρίου εντός 30 ημερών, με νέα κατώτατη τιμή ή ελεύθερη διάθεση.
Οι συγκεκριμένες ρυθμίσεις θα οριστικοποιηθούν με Προεδρικό Διάταγμα που πρέπει να εκδοθεί το αργότερο μέχρι 1.6.2016. Τα παραπάνω, εφόσον υλοποιηθούν, σε συνδυασμό με τις συζητούμενες αποφάσεις για τα κόκκινα δάνεια θα ρίξουν στην αγορά μεγάλο αριθμό ακινήτων (ο σύλλογος συμβολαιογράφων τα υπολογίζει σε πρώτη φάση 60.000) με ιδιαίτερα ελκυστικές τιμές και θα επηρεάσουν την ήδη αναιμική ζήτηση. Το κυρίαρχο στοιχείο της αγοράς αυτή τη στιγμή, όπως αναφέρει η Εθνική, είναι η απεριόριστη προσφορά και η πολύ ισχνή ζήτηση, αφού στην πράξη δεν λειτουργεί τίποτα, ενώ η πτώση των τιμών συνοδεύεται και από πτώση της ζήτησης. Η φορολογική πολιτική γύρω από τα ακίνητα, παρά τις ελπίδες που δημιουργήθηκαν, δεν άλλαξε, αφού ο ν. 4223/2013 (ΕΝΦΙΑ) παραμένει σε ισχύ, ενώ η μικρή μείωση των αντικειμενικών αξιών που αποφασίστηκε δεν επηρεάζει σημαντικά τις φορολογικές επιβαρύνσεις. Τα συγκριτικά στοιχεία σε επίπεδο δεκαετίας σχετικά με την ανέγερση των κατοικιών στη χώρα μας δίνουν ακριβώς το μέγεθος της καταστροφής στην εγχώρια αγορά. Με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2015 (Δεκ. '14-Νοεμ. '15), οι άδειες που εκδόθηκαν έχουν συνολικό εμβαδόν 2.417.300 τ.μ. σε όλη τη χώρα και 350.500 τ.μ. στην Αττική, μειωμένες σε σχέση με το 2014 κατά 4,4% και 21,2% αντίστοιχα. Το 2005, όπου υπήρξε η μέγιστη οικοδομική δραστηριότητα, ήταν συνολικού εμβαδού 29.056.000 τ.μ. σε πανελλήνιο επίπεδο και 8.550.000 τ.μ. στην Αττική. Ποσοστιαία λοιπόν η πτώση σε σχέση με το 2005 είναι 91,7% στο σύνολο της χώρας και 95,9% στην Αθήνα!
Στο κομμάτι των αγοραπωλησιών, αν και δεν υπάρχουν ασφαλή στατιστικά στοιχεία, γεγονός είναι ότι κατά το περασμένο έτος κινήθηκαν σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Οπως χαρακτηριστικά αναφέρει η ανάλυση της Εθνικής, με βάση έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αγοραπωλησίες κυμαίνονται μεταξύ 10.000 και 15.000, ενώ πρόσφατη ανακοίνωση του υπουργείου Οικονομικών αναφέρει ότι το 2015 υπήρξαν 86.075 βεβαιώσεις φόρου μεταβιβάσεων, οι οποίες όμως περιλαμβάνουν και τις γονικές παροχές.