Tο σχέδιο της Lamda για το Ελληνικό – Πως θα διατεθούν τα 650 εκατ. ευρώ της ΑΜΚ – Συνολικές επενδύσεις ύψους 7 δισ. ευρώ

Η διοίκηση της Lamda Development εκτιμά ότι για την αξιοποίηση του Ελληνικού, κατά τα επόμενα 25 έτη, θα απαιτηθούν συνολικές επενδύσεις ύψους 7 δισ. ευρώ.

Στη δημιουργία περίπου 10.800 κατοικιών με μέσο μέγεθος 110 τμ εντός της επόμενης 25ετίας στοχεύει η Lamda Development στην ανάπτυξη του Ελληνικού, σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο που εξέδωσε για την Αύξηση Μετοχικού Κεφαλαίου έως 650 εκατ. ευρώ στην οποία θα προχωρήσει.

Ακόμη το σχέδιο προβλέπει την κατασκευή τριών ξενοδοχείων συνολικής δυναμικότητας άνω των

1.000 δωματίων, χωρίς να περιλαμβάνεται σε αυτά του ξενοδοχείο του Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος με Καζίνο (IRC) που θα κατασκευάσει το επενδυτικό σχήμα που θα αναδειχθεί νικητής στον σχετικό διαγωνισμό του

Προβλέπεται, επίσης, η κατασκευή δύο εμπορικών κέντρων. Το πρώτο θα βρίσκεται στη πλευρά της Λεωφόρου Βουλιαγμένης στο ύψος του σταθμού του μετρό Ελληνικό και θα είναι το μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο της Ελλάδας (περίπου 20% περισσότεροι χώροι από το Mall της ίδια εταιρείας στο Μαρούσι) και το δεύτερο στη μαρίνα του Αγίου Κοσμα.

Επενδύσεις πρώτης πενταετίας

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ομίλου για την αξιοποίηση του ακινήτου, κατά τη διάρκεια της πρώτης πενταετίας, θα δοθεί έμφαση στην ανάπτυξη της παραλιακής ζώνης, τμήματος του Πολεοδομικού Κέντρου επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης καθώς και σε ένα σημαντικό τμήμα του Μητροπολιτικού Πάρκου, το οποίο θα συνδέει το παραλιακό μέτωπο με τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης.

«Βασικός στρατηγικός στόχος για την πρώτη πενταετία είναι να υλοποιηθούν εγκαταστάσεις που θα δημιουργήσουν ένα ελκυστικό περιβάλλον για την ευρύτερη τοπική κοινότητα και τους επισκέπτες, ενώ ταυτόχρονα θα αυξήσουν την αναγνωρησιμότητα του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά στη διεθνή κοινότητα. Περαιτέρω, η επενδυτική στρατηγική στοχεύει στη δημιουργία προτύπων αστικής ανάπτυξης, ήδη από τα πρώτα χρόνια αξιοποίησης του ακινήτου», όπως επισημαίνεται.

Υλοποίηση της ζώνης ανάπτυξης «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά» στην οποία περιλαμβάνονται χρήσεις τουρισμού αναψυχής με μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 24.600 τ.μ. τα οποία αφορούν στην κατασκευή ενός παραθαλάσσιου πολυτελούς ξενοδοχείου (5 αστέρων) 170 περίπου δωματίων. Επιπλέον σχεδιάζεται η υλοποίηση ενός ενυδρείου-κέντρου θαλασσίων ερευνών, μέγιστης εκτιμώμενης επιφάνειας περίπου 7.900 τ.μ. στο οποίο θα αναπτυχθούν εκπαιδευτικές, ερευνητικές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες.

Υλοποίηση τμήματος της ζώνης ανάπτυξης «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά» συνολικής επιφανείας 334.854,75 τ.μ. με συνολική επιτρεπόμενη δόμηση περίπου 67.000 τ.μ. με χρήσεις τουρισμού – αναψυχής. Ειδικότερα προβλέπεται η αναβάθμιση της υφιστάμενης μαρίνας του Αγίου Κοσμά 308 θέσεων ελλιμενισμού, καθώς και η ανάπτυξη εμπορικού κέντρου/καταστημάτων εκτιμώμενης δόμησης περίπου 30.000 τ.μ., στον χερσαίο χώρο της μαρίνας. Σημειώνεται ότι η ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου/καταστημάτων θα χρηματοδοτηθεί εν μέρει από την αύξηση κεφαλαίου μέσω συμμετοχής της εταιρείας στο μετοχικό κεφάλαιο εταιρείας που θα ιδρυθεί για το σκοπό αυτό.

Ανέγερση παραθαλάσσιου πύργου κατοικιών σε περιοχή με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, που γειτνιάζει με τη «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά», με επιτρεπόμενο ύψος έως 200 μ. από την επιφάνεια της θάλασσας και μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 45.000 τ.μ. Το κτίριο αυτό θα αποτελέσει τοπόσημο της περιοχής (Landmark) (πύργος κατοικιών στη μαρίνα).

Ανέγερση παραθαλάσσιου οικισμού κατοικιών ήπιας δόμησης (μονοκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών-διαμερισμάτων μέγιστου ύψους 11 μ.), σε περιοχή με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, που γειτνιάζει με τη «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά», με μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 43.500 τ.μ.

Τμηματική ανέγερση συγκροτημάτων κατοικιών διαφόρων τύπων (κτίρια ύψους έως 50 μ., διαμερίσματα, κ.λπ.), εκτιμώμενης δόμησης περίπου 40.000 τ.μ. εντός της Πολεοδομικής Ενότητας Α-Π1 «Γειτονιά πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας». Οι προαναφερθείσες οικιστικές αναπτύξεις εκτιμάται ότι θα ανέρχονται σε περίπου 800 κατοικίες /μονάδες.

Ανάπτυξη εμπορικού κέντρου εντός του πολεοδομικού κέντρου επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, πλησίον της στάσης μετρό «ΕΛΛΗΝΙΚΟ» και εκτιμώμενη μεικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια περίπου 72 χιλ. τ.μ. (η τελική επιφάνεια θα καθοριστεί κατά τη φάση σχεδιασμού με βάση τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και συνθήκες της αγοράς). Σημειώνεται ότι η ανάπτυξη εμπορικού κέντρου θα χρηματοδοτηθεί εν μέρει από την Αύξηση μέσω συμμετοχής της Εταιρίας στο μετοχικό κεφάλαιο εταιρίας που θα ιδρυθεί για το σκοπό αυτό.

Οι αναπτύξεις εντός του μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου που προβλέπεται να υλοποιηθούν εντός της πρώτης πενταετίας είναι οι εξής:

· Αθλητικές εγκαταστάσεις που περιλαμβάνουν ενδεικτικά: ανοικτά προπονητήρια, κλειστά προπονητήρια, καθώς και κολυμβητικό συγκρότημα.

· Μετατροπή της δεξαμενής της πρώην ολυμπιακής εγκατάστασης Κανόε Καγιάκ σε υδάτινο στοιχείο, και επαναχρησιμοποίηση υφιστάμενων κτιρίων.

· Η αξιοποίηση του χαρακτηρισμένου ως νεότερου μνημείου κτιρίου του πρώην «Ανατολικού Αεροδρομίου Αθηνών» (κτίριο Saarinen) ως εκθεσιακού κέντρου σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία.

· Η μετατροπή των υπόστεγων της Πολεμικής Αεροπορίας που έχουν χαρακτηρισθεί ως μνημεία, σε μουσεία.

· Χώροι εστίασης/αναψυχής

Τα κεφάλαια που θα απαιτηθούν

Οι εκτιμήσεις αναφορικά με το ύψος των ανωτέρω επενδύσεων, ανέρχονται σε €1,25 δισ. (μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ, εξόδων χρηματοδότησης, κ.λπ.). Εξ ’αυτών το 37% περίπου αφορά επενδύσεις σε έργα υποδομής και το Μητροπολιτικό Πάρκο για τις οποίες η Εταιρία έχει δεσμευτεί να καταβάλει κάθε δυνατή προσπάθεια να υλοποιηθούν σύμφωνα με τους όρους της Τροποποιητικής Σύμβασης.

Επιπλέον, η εταιρεία εκτιμά ότι θα απαιτηθούν κεφάλαια ύψους €250 εκατ., που αφορούν σε χρηματοοικονομικά έξοδα (η τελική εκτίμηση για το ύψος των χρηματοοικονομικών εξόδων θα διαμορφωθεί με την ολοκλήρωση της συμφωνίας χρηματοδότησης), έξοδα κατά τη φάση ωρίμανσης του έργου, έξοδα marketing και εμπορικής προώθησης και λοιπά έξοδα λειτουργίας του έργου εντός της πρώτης πενταετίας.

Επιπλέον του ανωτέρω ποσού, η εταιρεία αναλαμβάνει να χρηματοδοτήσει: Το ποσό των 467 εκατ. ευρώ που αντιστοιχεί στο ύψος των δύο δόσεων που, με την επιφύλαξη των σχετικών διατάξεων της Σύμβασης, προβλέπεται να καταβληθούν για την απόκτηση των μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. εντός της πρώτης πενταετίας.

Συνολικά, το ύψος των κεφαλαίων τα οποία θα επενδύσει ο όμιλος μέσα στην πρώτη πενταετία, συμπεριλαμβανομένων των δύο πρώτων δόσεων για την καταβολή του Τιμήματος ύψους €467 εκατ., ανέρχεται σε περίπου 2 δισ. ευρώ (μη συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ).

Το ανωτέρω ποσό αναμένεται να καλυφθεί από συνδυασμό κεφαλαίων και ειδικότερα μέσω:

i) μέρους της παρούσας Αύξησης (€600 εκατ.),

ii) τραπεζικού δανεισμού (περίπου €850 εκατ.), για τον οποίο οι βασικοί επιχειρηματικοί όροι χρηματοδότησης είναι καταρχήν συμφωνημένοι υπό μορφή τελικών σχεδίων με τις δανείστριες τράπεζες «Τράπεζα Eurobank Ergasias A.E.» και «Τράπεζα Πειραιώς»,

iii) μέρους εκτιμώμενων εσόδων του έργου εντός της πρώτης πενταετίας (περίπου €400 εκατ.) τα οποία θα προέλθουν κυρίως από προπωλήσεις και πωλήσεις κατοικιών, εκμετάλλευση εμπορικών αναπτύξεων, ενοικίαση του γηπέδου που θα αφορά τον όποιο κάτοχο και λειτουργό του IRC καθώς και iv) από μέρος έκδοσης κοινού ομολογιακού δανείου με δημόσια προσφορά (περίπου €150 εκατ.). Οι αποφάσεις για τη χρηματοδότηση των ανωτέρω αναφερόμενων επενδύσεων θα λαμβάνουν πάντα υπόψη και το ενδεχόμενο σύναψης στρατηγικών συνεργασιών / συμφωνιών με τρίτα μέρη, όπως αυτές μνημονεύονται στην παρούσα ενότητα.

Η χρηματοδότηση του Φ.Π.Α. ύψους έως €303 εκατ. αναμένεται να πραγματοποιηθεί μέσω ειδικής χρηματοδοτικής γραμμής από τις δανείστριες τράπεζες.

Η τραπεζική χρηματοδότηση

Όπως αναφέρεται ανωτέρω, μέρος του ύψους των κεφαλαίων τα οποία θα επενδύσει ο Όμιλος μέσα στην πρώτη πενταετία για την αξιοποίηση του Ακινήτου αναμένεται να καλυφθεί μέσω τραπεζικού δανεισμού, οι βασικοί επιχειρηματικοί όροι του οποίου αναμένεται να περιλαμβάνουν τα αναφερόμενα κατωτέρω.
Συγκεκριμένα, η Lamda, έχει καταρχήν συμφωνήσει υπό μορφή τελικών, μη υπογεγραμμένων, σχεδίων με τις τράπεζες «Τράπεζα Eurobank Ergasias A.E.» και «Τράπεζα Πειραιώς» τους βασικούς επιχειρηματικούς όρους, οι οποίοι προβλέπουν ότι ο εν λόγω τραπεζικός δανεισμός θα αφορά στα κάτωθι:

(α) τη χρηματοδότηση για την αξιοποίηση του Ακινήτου κατά την πρώτη πενταετία (Φάση Α), που θα περιλαμβάνει κυρίως την ενίσχυση της παραλιακής ζώνης, την ανάπτυξη συγκροτημάτων κατοικιών, εμπορικών χρήσεων και των σχετικών υποδομών, καθώς και τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ, με την έκδοση από την εταιρία ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. ομολογιακού δανείου ύψους έως €546 εκατ. (επιπλέον ποσού έως €231 εκατ. για τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ), διάρκειας έως τη συμπλήρωση 10 ετών από την Ημερομηνία Μεταβίβασης,

(β) τη χρηματοδότηση για την ανάπτυξη και λειτουργία ενός εμπορικού κέντρου (Mall) στη Λ. Βουλιαγμένης, καθώς και τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ, με την έκδοση από εταιρία ειδικού σκοπού ελεγχόμενη από τη Lamda Development ομολογιακού δανείου ύψους έως €237 εκατ. (επιπλέον ποσού έως €53 εκατ. για τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ), διάρκειας έως τη συμπλήρωση 4 ετών από την πρώτη εκταμίευση (με δυνατότητα της εκδότριας εταιρίας για παράταση για περαιτέρω 7 έτη, ήτοι συνολικά για 11 έτη από την πρώτη εκταμίευση) (η «Χρηματοδότηση Mall Βουλιαγμένης»),

(γ) τη χρηματοδότηση για την ανάπτυξη και λειτουργία ενός εμπορικού κέντρου (Mall) στο χερσαίο χώρο της μαρίνας Αγ. Κοσμά, καθώς και τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ, με την έκδοση από εταιρία ειδικού σκοπού ελεγχόμενη από τη Lamda Development ομολογιακού δανείου ύψους έως €96 εκατ. (επιπλέον ποσού έως €19 εκατ. για τη χρηματοδότηση του ΦΠΑ), διάρκειας ομοίως όπως προβλέπεται για τη Χρηματοδότηση Mall Βουλιαγμένης (η «Χρηματοδότηση Mall Mαρίνας» και από κοινού με τις χρηματοδοτήσεις που αναφέρονται υπό (α) και (β) ανωτέρω, οι «Χρηματοδοτήσεις»).

Σημειώνεται ότι το επιτόκιο όλων των χρηματοδοτήσεων θα είναι κυμαινόμενο και το προβλεπόμενο περιθώριο θα είναι σύμφωνα με τους όρους της αγοράς. Στο πλαίσιο των Χρηματοδοτήσεων, οι οποίες προβλέπεται να διέπονται από το ελληνικό δίκαιο, και προς εξασφάλιση της αποπληρωμής τους, προβλέπεται η παροχή εξασφαλιστικών δικαιωμάτων, τα οποία είναι συνήθη σε τέτοιου είδους χρηματοδοτήσεις (project finance) όπως ενδεικτικά, η σύσταση υποθήκης σε ή/και η κατά περίπτωση ενεχυρίαση των δικαιωμάτων επιφανείας τμήματος των ακινήτων της ΕΛΛΗΝΙΚΟΝ Α.Ε. τα οποία σχεδιάζεται να αναπτυχθούν, η ενεχυρίαση των μετοχών του εκδότη του δανείου, η ενεχυρίαση μέρους των απαιτήσεων και πηγών εσόδων από την εκμετάλλευση του έργου, καθώς και των απαιτήσεων από τη σύμβαση της 14.11.2014.

Επίσης σημειώνεται ότι, αναφορικά με τη χρηματοδότηση φάσης Α, θα προβλέπεται συγκεκριμένος μηχανισμός χρήσης των προσόδων από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων και, μεταξύ άλλων, μέρος αυτών θα χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση του προϋπολογισμού του έργου.

Αναφορικά με όλες τις χρηματοδοτήσεις, σημειώνεται ότι θα προβλέπονται και περιορισμοί στη διανομή μερίσματος από την εκδότρια εταιρία εκάστου δανείου (περιλαμβανομένης της υποχρεώσης τήρησης ορισμένων χρηματοοικονομικών δεικτών).

Στα πλαίσια της χρηματοδότησης Φάσης Α προβλέπεται η έκδοση εγγυητικής επιστολής ύψους 150 εκατ. ευρώ, προς εξασφάλιση της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων της Lamda για την κάλυψη τυχόν υπερβάσεων του προϋπολογισμένου κόστους του έργου, καθώς και την κάλυψη τυχόν μειωμένων προσόδων από πωλήσεις ή/και εκμετάλλευση περιουσιακών στοιχείων που προορίζονται για τη χρηματοδότηση του προυπολογισμού του Έργου.

Η τελική αξιοποίηση του ακινήτου εντός της πρώτης πενταετίας και οι σχεδιαζόμενες από τον όμιλο επενδύσεις, που εντάσσονται σε αυτήν δύναται να διαφοροποιούνται από τα ανωτέρω, αφού ληφθούν υπόψη οι εκάστοτε συνθήκες της αγοράς.

Σύμφωνα με την εταιρία, η συνολική αξία που θα δημιουργηθεί από τις επενδύσεις της πρώτης πενταετίας εκτιμάται ότι θα προέλθει κατά 43% από πωλήσεις κατοικιών, κατά 35% από την αποτίμηση των δύο εμπορικών κέντρων μετά την ολοκλήρωση και τη λειτουργία τους, κατά 10% από την προεξόφληση μελλοντικών εσόδων από την παραχώρηση χρήσης του ακινήτου στο οποίο θα λειτουργήσει το IRC και κατά 12% από τη λειτουργική εκμετάλλευση ή πώληση λοιπών ακινήτων.

Διαβάστε εδώ, το ενημερωτικό δελτίο για τo σχέδιο της Lamda για το Ελληνικό