EUROBANK: Ποιοι παράγοντες διατηρούν την πτωτική πορεία των τιμών των διαμερισμάτων

Σύμφωνα με την εβδομαδιαία έκδοση “7 Ημέρες Οικονομία” της Eurobank, οι παράγοντες που διατηρούν την πτωτική πορεία των τιμών των διαμερισμάτων είναι η υπερπροσφορά, η μείωση της χρηματοδότησης και η υψηλή φορολογία υπογραμμίζοντας ότι από το 3ο τρίμηνο 2008 μέχρι και το 1ο τρίμηνο 2015 η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων είναι ίση με -38,26%. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ) ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων μειώθηκε κατά -3,52% το 1ο τρίμηνο 2015. Επιπρόσθετα, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων έως 5 ετών μειώθηκε κατά -4,41%, ενώ ο αντίστοιχος δείκτης των διαμερισμάτων άνω των 5 ετών μειώθηκε κατά -2,98%.

Όπως αναφέρει η Eurobank, η συγκεκριμένη μεταβολή, παράλληλα με το υψηλό επίπεδο ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, οδηγεί σε μείωση της ζήτησης καταναλωτικών αγαθών (αρνητικό αποτέλεσμα πλούτου) και ως εκ τούτου έχει αρνητική συνεισφορά στη γενική οικονομική δραστηριότητα. Να σημειωθεί ότι από το 2007 μέχρι και το 2014 ο ακαθάριστός σχηματισμός πάγιου κεφαλαίου στον τομέα των κατοικιών συρρικνώθηκε κατά -90,90% (από 24,669 στα 2,245 δισ. ευρώ).

Παρατηρώντας τη χρονολογική σειρά των τιμών των διαμερισμάτων η τράπεζα καταλήγει στο συμπέρασμα ότι από το 4ο τρίμηνο 2012 υπάρχει μια σταδιακή επιβράδυνση του αρνητικού ρυθμού μεταβολής. Για παράδειγμα, η ετήσια μεταβολή των τιμών των διαμερισμάτων ήταν στο -12,84% το 4ο τρίμηνο 2012, στο -9,59% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2013 και στο -5,23% το 4ο τρίμηνο 2014.

Η πτώση των τιμών των διαμερισμάτων μπορεί να αποδοθεί στην αυξημένη προσφορά του εν λόγω κεφαλαιουχικού αγαθού, στην επιπρόσθετη φορολόγηση που σημειώθηκε τα τελευταία έτη και στη μείωση του επιπέδου χρηματοδότησης των νοικοκυριών.

Όπως είναι ευρέως γνωστό, μετά την είσοδο της χώρας στην οικονομική και νομισματική ένωση (ΟΝΕ) τον Ιανουάριο 2001 οι νέες χρηματοπιστωτικές συνθήκες οδήγησαν σε σημαντική πτώση των πραγματικών επιτοκίων.

Την περίοδο 1992-2000 το μέσο πραγματικό μακροχρόνιο επιτόκιο ήταν της τάξης του 5,66% και την περίοδο 2001-2009 το αντίστοιχο μέγεθος διαμορφώθηκε στο 1,31%. Αυτή η μεταβολή είχε ως αποτέλεσμα την αύξηση του επιπέδου χρηματοδότησης των ιδιωτών (και των επιχειρήσεων) και ως εκ τούτου την ενίσχυση της ζήτησης τόσο για καταναλωτικά όσο και για κεφαλαιουχικά αγαθά, δηλαδή διαμερίσματα, κατοικίες κτλ. Ειδικότερα, στον τομέα των διαμερισμάτων καταγράφηκε αύξηση του επιπέδου των τιμών κατά 13,58%την περίοδο από το 1ο τρίμηνο 2006 έως το 3ο τρίμηνο 2008. Σε γενικές γραμμές μπορούμε να ισχυριστούμε ότι τα διαμερίσματα-κατοικίες αποτέλεσαν ένα σημαντικό μέσο “αποθήκευσης” του πλούτου (store of value) των ελληνικών νοικοκυριών κατά τη διάρκεια της πρώτης δεκαετίας μετά την είσοδο της χώρας στην ΟΝΕ.

Αντίθετες τάσεις επικράτησαν όταν ξεκίνησε η συρρίκνωση του επιπέδου χρηματοδότησης των ιδιωτών. Από τον Ιούνιο 2010 μέχρι και το Μάρτιο 2015 καταγράφηκε μείωση της τάξης του -19,37% (23,15 δις ευρώ σε νομισματικούς όρους). Η εξέλιξη αυτή, παράλληλα με τη μείωση της παρούσας αξίας των αναμενομένων διαθέσιμων εισοδημάτων (αρνητικό αποτέλεσμα πλούτου), είχε ως αποτέλεσμα την υποχώρηση της ζήτησης και τη συνεπακόλουθη πτώση του επιπέδου των τιμών των διαμερισμάτων.