Κίνδυνος φόρου 26% για όσους πουλήσουν 3 ακίνητα σε 2 χρόνια

Ενάμιση χρόνο από την ψήφιση του νόμου 4172, ακόμα ψάχνονται στη ΓΓΔΕ για να βρουν τι συνιστά «επιχειρηματική συναλλαγή». Πως η σύνταξη συμβολαίων μεταβίβασης μια μέρα νωρίτερα μπορεί να φέρει έξτρα φόρο 3.750 ευρώ.

Μια φράση στην απόφαση της ΓΓΔΕ Κατερίνας Σαββαϊδου, αναφορικά με το φόρο υπεραξίας κατά τη μεταβίβαση ακινήτων ήταν αρκετή για να ανάψει νέες «φωτιές» σε ένα φόρο, ο οποίος πέρασε από τη… Σκύλα και τη Χάρυβδη μέχρι να ενεργοποιηθεί στα τέλη Απριλίου 2014, παρ΄ ότι ο νόμος έχει ψηφιστεί από το 2013 και θεωρητικά θα είχε ενεργοποιηθεί από την 1η Ιανουαρίου του 2014.

Στην

απόφαση Σαββαϊδου, με την οποία επιλύονται πολλά προβλήματα για την ορθή εφαρμογή των διατάξεων νόμου «εφιστάται η προσοχή στους φορολογουμένους και τους συμβολαιογράφους όσον αφορά στις διατάξεις περί επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιχειρηματικής συναλλαγής».

Το συγκεκριμένο άρθρο του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος ορίζει ότι στις περιπτώσεις ακινήτων, τρεις μεταβιβάσεις μέσα σε διάστημα 2 ετών θεωρούνται επιχειρηματική συναλλαγή. Επομένως, μπορεί να συμπεράνει κανείς ότι, όσοι φορολογούμενοι πουλήσουν τρία ακίνητα μέσα σε 2 χρόνια (ενδεχόμενο διόλου απίθανο όταν χιλιάδες φορολογούμενοι προσπαθούν να ξεφορτωθούν ακίνητα μετά τον ΕΝΦΙΑ) κινδυνεύουν υπό προϋποθέσεις, τις οποίες ακόμα δεν γνωρίζουμε με συντελεστή φόρου 26%.

Όπως επισημαίνουν πηγές της ΓΓΔΕ, παραμένει ασαφές σε ποιο ποσό επιβάλλεται ο συντελεστής 26%, καθώς δεν έχει εκδοθεί ακόμα ερμηνευτική εγκύκλιος για το άρθρο 21, που να ξεκαθαρίζει τι ακριβώς συνιστά επιχειρηματική συναλλαγή προκειμένου για μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ο νόμος δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης στις 23 Ιουλίου 2013 και μέχρι να εκδοθεί η συγκεκριμένη εγκύκλιος απλώς «εφιστάται η προσοχή»… Επί του παρόντος ουδείς γνωρίζει σε ποιο ποσό και για ποιες ακριβώς μεταβιβάσεις ακινήτων θα επιβάλλεται ο συντελεστής 26%. Το μόνο σαφές είναι ότι στην περίπτωση «επιχειρηματικής συναλλαγής» δεν επιβάλλεται φόρος υπεραξίας με συντελεστή 15% στη διαφορά ανάμεσα στην τιμή κτήσης και πώλησης του ακινήτου. Αυτό ξεκαθαρίζεται με παλαιότερη απόφαση Θεοχάρη.

Μεγάλη προσοχή στην ημερομηνία των συμβολαίων

Από την απόφαση Σαββαϊδου προκύπτει ακόμα ότι ο χρόνος σύνταξης των συμβολαίων είναι καθοριστικός προκειμένου να μετρήσει η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ, που προβλέπεται, για όσους διακρατούν τα ακίνητά τους για τουλάχιστον 5 χρόνια. Αν τα συμβόλαια πώλησης συνταχθούν έστω και μια ημέρα νωρίτερα από την ημερολογιακή συμπλήρωση πενταετίας, ο πωλητής χάνει το αφορολόγητο των 25.000 ευρώ και έρχεται αντιμέτωπος με έξτρα φόρο 3.750 ευρώ ( 25.000 ευρώ επί 15%).

Από την απόφαση μάλιστα προκύπτει ότι η πενταετία μετράται διαφορετικά όταν πρόκειται να υπολογιστεί η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ, που προβλέπεται, εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για πέντε χρόνια και διαφορετικά για τον υπολογισμό των συντελεστών απομείωσης της υπεραξίας ανάλογα με τα έτη διακράτησης.

Στους συντελεστές απομείωσης η ΓΓΔΕ είναι «ανοιχτοχέρα» και ακόμα και αν λείπει μία ημέρα για να συμπληρωθούν ημερολογιακά 5 χρόνια, «δίνει» τον υψηλότερο συντελεστή απομείωσης, αλλά αν λείπει μια μέρα για να εξασφαλιστεί η μείωση της υπεραξίας κατά 25.000 ευρώ, δεν… χαρίζεται.

Την κατάσταση περιγράφει επακριβώς, παράδειγμα το οποίο περιλαμβάνεται στην απόφαση. Πιο συγκεκριμένα, στις 5 Απριλίου 2009 αποκτήθηκε ακίνητο έναντι 50.000 ευρώ. Το ακίνητο αυτό πωλείται στις 3 Απριλίου 2014 έναντι 110.000 ευρώ. Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται ως εξής: Από τα 110.000 ευρώ αφαιρούνται τα 50.000 ευρώ, επομένως η υπεραξία είναι 60.000 ευρώ. Στο ποσό αυτό εφαρμόζεται συντελεστής απομείωσης 93% (για διακράτηση 5 ετών) και η υπεραξία περιορίζεται σε 55.800 ευρώ. Σε αυτό το ποσό εφαρμόζεται συντελεστής 15% και προκύπτει φόρος υπεραξίας 8.370 ευρώ. «Από το ποσό αυτό δεν αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ, διότι ο πωλητής δεν διακράτησε το ακίνητο τουλάχιστον 5 έτη (ημερολογιακά συμπληρωμένα), ενώ, αντίθετα, ο συντελεστής απομείωσης είναι αυτός των 5 ετών», αναφέρεται στην απόφαση. Εάν στο προηγούμενο παράδειγμα το αποκτηθέν ακίνητο πωλήθηκε μετά την 5.5.2009 διαδοχικά κατά συγκεκριμένο κάθε φορά ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή αρχικώς κατά ψιλή κυριότητα και κατόπιν κατ’ επικαρπία, τότε το ποσό των 25.000 ευρώ θα αφαιρεθεί μόνο κατά την πρώτη μεταβίβαση.

Η επιβολή του φόρου υπεραξίας

Ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων καθιερώθηκε από τις αρχές του 2014. Επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος, που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου, με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, εφόσον το ακίνητο έχει διακρατηθεί για τουλάχιστον 5 χρόνια, με συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26) και πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν το 1995 εφόσον τα μεταβιβάσουν εφεξής.

Δεν θεωρούνται μεταβιβάσεις και άρα ο φόρος υπεραξίας είναι μηδενικός: Η πράξη διόρθωσης ή τροποποίησης συμβολαίου, εφόσον δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου, καθώς και η αυτούσια διανομή, η συνένωση ακινήτων και η πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, εφόσον δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ανά συνιδιοκτήτη.

Οι υποχρεώσεις των συμβολαιογράφων

Σύμφωνα με την τωρινή απόφαση, ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των στοιχείων που αναφέρονται στην ΠΟΛ. 1121/25.4.2014 απόφαση του Γενικού Γραμματέα Δημοσίων Εσόδων, καθώς και να θεωρεί τη δήλωση. Δεν έχει όμως ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει. Ο συμβολαιογράφος δεν ευθύνεται για την ανακρίβεια της δήλωσης, εφόσον αυτή στηρίζεται στα στοιχεία, που δηλώνει ο πωλητής. Σε κάθε περίπτωση ο συμβολαιογράφος ευθύνεται για την παρακράτηση και απόδοση του φόρου, σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις ενώ ο πωλητής ευθύνεται για τον υπολογισμό του φόρου.