Κομισιόν: Γιατί εκτοξεύτηκαν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα -Υπερτιμημένες κατά 20%

Το πρόβλημα της στέγης έχει λάβει πανευρωπαϊκές διαστάσεις, εξ ου και τα μέτρα που λαμβάνουν τα κράτη- μέλη π.χ. η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Ιταλία για την ανακούφιση των πιο αδύναμων.    

Στην Ελλάδα το πρόβλημα διογκώθηκε και λόγω της δεκαετούς κρίσης, που  αφενός “πάγωσε” την οικοδομική δραστηριότητα με αποτέλεσμα το “κενό” τουλάχιστον 250.000 ακινήτων σε σχέση με τη ζήτηση, αφετέρου κατέστησε σχεδόν απαγορευτικές τις δαπάνες ανακαίνισης και αναβάθμισης παλαιότερων κατοικιών, εξ ου και τα περίπου 600.000 διαμερίσματα,

τα οποία παραμένουν “κλειστά”, άρα εκτός αγοράς. Το κερασάκι στην τούρτα ήταν η δίδυμη κρίση πανδημίας- πληθωρισμού, που “ψαλίδισε” τα εισοδήματα και εκτόξευσε τα επιτόκια άρα και τα βάρη απόκτησης κατοικίας.    

Η «φούσκα» των ακινήτων    

Με φόντο την ενεργοποίηση 43 δράσεων ύψους 6,5 δισ ευρώ από την ελληνική κυβέρνηση για το στεγαστικό, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναδεικνύει το πρόβλημα ως μια από τις προκλήσεις που καλούνται να αντιμετωπίσουν οι ελληνικές Αρχές, για την ενίσχυση της κοινωνικής συνοχής.    

Όπως επισημαίνει στο κείμενο αξιολόγησης (Ευρωπαϊκό Εξάμηνο), οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και εκτιμάται ότι είναι υπερτιμημένες. Κοινώς μιλάει για “φούσκα”.    

Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά περίπου 50% από το 2015 σε ονομαστικούς όρους. Έχουν αυξηθεί σημαντικά πρόσφατα (+7,6% το 2021, +11,9% το 2022, +13,9% το 2023), συμπεριλαμβανομένου του 2024 (+8,7% το 2024) και εκτιμάται ότι είναι υπερτιμημένες κατά περίπου 20%!    

Κατά την Κομισιόν, η αύξηση των τιμών των κατοικιών οφείλεται τόσο στην αναζωογόνηση της εγχώριας και ξένης ζήτησης, όσο και στην περιορισμένη προσφορά λόγω της πολυετούς υποτονικής κατασκευαστικής επένδυσης. Κατά τη διάρκεια της προηγούμενης οικονομικής κρίσης, τα μειωμένα εισοδήματα και τα υψηλά επιτόκια ενυπόθηκων δανείων είχαν παρεμποδίσει έντονα την πρόσβαση σε επαρκή στέγαση, με αποτέλεσμα σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού να επιβαρύνεται υπερβολικά από το κόστος στέγασης, εν μέσω της παραπαίουσας κατασκευής κατοικιών.    

Η εξομάλυνση της αύξησης των μισθών και των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων κατά την περίοδο 2015-2024 αντισταθμίστηκε σε μεγάλο βαθμό από την αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 64%, εν μέσω της αναζωογόνησης της ζήτησης από το εξωτερικό για εξοχικές κατοικίες. Ενώ οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες έχουν ανακάμψει κάπως από το ναδίρ τους το 2013-2017, οι ολοκληρώσεις νέων κατοικιών παραμένουν μεταξύ των χαμηλότερων κατά κεφαλήν στην ΕΕ και έχουν αργήσει να ανταποκριθούν στην αναζωογονημένη δυναμική των τιμών.  

Η κρίση    

Η συνολική οικονομική προσιτότητα των κατοικιών έχει επιδεινωθεί την τελευταία δεκαετία, καθώς τα επίπεδα των τιμών των κατοικιών σε σύγκριση με τα εισοδήματα παραμένουν μεταξύ των υψηλότερων στην ΕΕ. Λαμβάνοντας υπόψη το κόστος των ενυπόθηκων δανείων, η δανειοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών παρέμεινε σταθερή κατά την τελευταία δεκαετία, αλλά είναι από τις χαμηλότερες στην ΕΕ, ενώ λόγος των νέων ενοικίων προς τα εισοδήματα αυξήθηκε σημαντικά στο ίδιο χρονικό διάστημα.    

Όπως τονίζει η Κομισιόν, το υψηλό κόστος στέγασης επηρεάζει αρνητικά τα πρότυπα διαβίωσης, ιδίως για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα και τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά. Το 2023, το μερίδιο του κόστους στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ανέρχεται σε 35,5%, δηλαδή 16,3 μονάδες υψηλότερο από την ΕΕ (19,2%). Το 28,9% του πληθυσμού στην Ελλάδα αντιμετώπιζε, μάλιστα, υψηλό κόστος στέγασης, δηλαδή πάνω από το 40% του συνολικού διαθέσιμου εισοδήματος του νοικοκυριού, που είναι υπερτριπλάσιο του μέσου όρου της ΕΕ (8,2%).    

Το ποσοστό των νοικοκυριών με καθυστέρηση στις βασικές υποχρεώσεις (στεγαστικό δάνειο ή ενοίκιο, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας ή αγορά με δόσεις) φτάνει το 42,8% το 2023, σχεδόν πενταπλάσιο του μέσου όρου της ΕΕ (9,2%).  

Η οικοδομή    

Από τη στιγμή που το βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη ακινήτων, το ερώτημα που “καίει” είναι αν η αναζωογόνηση της οικοδομικής δραστηριότητας, μπορεί να δώσει τη λύση. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Κομισιόν, τα μηνύματα δεν είναι αισιόδοξα.

Αν και η επιτάχυνση της οικοδομικής δραστηριότητας θα μπορούσε να συμβάλει στη συγκράτηση των πιέσεων στις τιμές των κατοικιών στο μέλλον, αυτό- κατά τους τεχνοκράτες της Ευρωπαϊκής Επιτροπής- θα πάρει χρόνο για να έχει οποιοδήποτε αποτέλεσμα. Οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 31,5% το 2024 υποδεικνύοντας ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, ωστόσο οποιαδήποτε επίπτωση στις τιμές των κατοικιών θα πάρει χρόνο και θα εξαρτηθεί από τις αλλαγές στη ζήτηση κατοικιών.

Διαβάστε περισσότερα στο iefimerida.gr