ΥΠΕΣ: Αυτό είναι το νέο πλαίσιο για ανέγερση ψηλών κτιρίων

Συνέντευξη Τύπου παραχώρησε ο Υπουργός Εσωτερικών Κωσταντίνος Πετρίδης, αναφορικά με το νέο πλαίσιο των γενικών Αρχών και προϋποθέσεων για ανέγερση ψηλών κτιρίων στις αστικές περιοχές.

Σε γενικές γραμμές, το πλαίσιο περιλαμβάνει:

• Ποιες περιοχές μπορούν να φιλοξενήσουν ψηλά κτίρια (σύμφωνα με τα Σχέδια Ανάπτυξης): Υπάρχουν καθορισμένες περιοχές Αστικών Κέντρων στις οποίες επιτρέπονται τέτοιες αναπτύξεις με βάση τα ιδιαίτερα φυσιογνωμικά χαρακτηριστικά της κάθε πόλης. Είναι σε αυτές τις περιοχές, που πολεοδομικά επιδιώκεται η αύξηση της πυκνότητας καθώς και η δημιουργία τοπόσημων,

σημείων ενδιαφέροντος, αλλά και ελκυστικών δημόσιων χώρων που θα συμβάλουν στην αναζωογόνηση της ζωής της πόλης.

Η αδειοδότηση ψηλών κτιρίων εκτός των αστικών κέντρων και εκτός των συγκεκριμένων περιοχών που έχουν καθοριστεί σε κάθε πόλη, θα ασκείται με ιδιαίτερη αυστηρότητα και μόνο σε ειδικές περιπτώσεις, λαμβάνοντας υπόψιν άλλα συγκεκριμένα κριτήρια, τα οποία επεξηγούνται στο πλαίσιο.

• Συντελεστής δόμησης. Πολεοδομικά, αυτό που πρέπει να γίνει απόλυτα αντιληπτό, και εκεί είναι ενδεχομένως που επικρατεί μια εσφαλμένη εντύπωση στην κοινωνία, είναι πως δεν μιλάμε για αυξημένο συντελεστή δόμησης σε σχέση με τα πιο χαμηλά κτίρια. Πρόκειται για τον ίδιο συντελεστή, και το ίδιο δομήσιμο εμβαδόν, που επιτρέπεται για τις υπόλοιπες επιτρεπόμενες αναπτύξεις, όπως αυτά καθορίζονται από τις πρόνοιες των σχεδίων ανάπτυξης και παρέχονται ανάλογα στη βάση των διάφορων πολεοδομικών κινήτρων. Η διαφορά είναι ότι η δόμηση γίνεται καθ΄ ύψος, και όχι οριζόντια, απελευθερώνοντας έτσι μεγάλους ανοικτούς χώρους σε σύγκριση με μια συνήθη οικοδομή.

Στις πλείστες περιπτώσεις η ανέγερση ενός ψηλού κτιρίου επιφέρει ηπιότερες επιπτώσεις σε σχέση με την σκίαση της γύρω περιοχής και διασφαλίζει αυξημένη ορατότητα προς τη θάλασσα παρά η δημιουργία ενός χαμηλότερου, πλην όμως ογκωδέστερου σε οριζόντια διάταξη κτιρίου. Αντίθετα δηλαδή με το τί πιστεύουν ή ισχυρίζονται πολλοί, τα ψηλά κτήρια με βάση το συγκεκριμένο Πλαίσιο πολιτικής λειτουργά αποτρεπτικά στη δημιουργία «οπτικού τείχους» κατά μήκος της θάλασσας (στην περίπτωση της Λεμεσού), σε σχέση με πιο χαμηλές οικοδομές και όχι το αντίθετο!

• Μεγαλύτεροι ανοικτοί χώροι: Συναφές με το πιο πάνω, αλλά και μια πολύ σημαντική καινοτομία του Πλαισίου είναι ότι συντείνει στην αντιμετώπιση ενός μεγάλου και εμφανούς προβλήματος των Κυπριακών πόλεων, που είναι η απουσία ανοικτών χώρων και πλατειών. Τίθεται πλέον η υποχρέωση για δημιουργία αστικής πλατείας, πέραν του μεγάλου δημόσιου χώρου πρασίνου (πάρκου αναψυχής κλπ) σε άμεση συνάρτηση και συνέχεια με τον δημόσιο δρόμο. Με αυτό τον τρόπο διασφαλίζονται βιώσιμοι και ελκυστικοί χώροι, προσαρμοσμένοι στις κλιματολογικές συνθήκες, κατάλληλα τοπιοτεχνημένοι με τον στοιχειώδη αστικό εξοπλισμό, για απρόσκοπτη χρήση από το ευρύ κοινό, με ικανοποιητική ορατότηταπρος τα σημεία και χώρους αναφοράς και ενδιαφέροντος.

Ουσιαστικά, με σταθερό τον συντελεστή δόμησης, διπλασιάζοντας τον αριθμό ορόφων μίας οικοδομής τότε αυτόματα διπλασιάζουμε και βελτιώνουμε τον ελεύθερο χώρο και τον απελευθερώνουμε για χρήση από τους πολίτες.

Με βάση το Πλαίσιο επιδιώκονται επίσης αποστάσεις του κτιρίου από τα σύνορα του τεμαχίου, σαφώς μεγαλύτερες από αυτές που προνοούνται στα Τοπικά Σχέδια.

• Κατ’ αξίαν αξιολόγηση. Πέραν των καθορισμένων περιοχών, η κάθε αίτηση θα αξιολογείται κατ’ αξίαν για κάθε περίπτωση ξεχωριστά:

(α) Θα λαμβάνεται υπόψη περιβαλλοντική ιδιαιτερότητα της περιοχής όπου ευρίσκεται το τεμάχιο

(β) Θα αξιολογούνται μελέτες επηρεασμού του μικροκλίματος από την ανάπτυξη, σε σχέση με τον ηλιασμό, τη σκίαση, τη ροή αέρα, το φαινόμενο θερμονησίδας, τις αντανακλάσεις/ φωτορύπανση ή και όποιες άλλες μελέτες ενδεχομένως να απαιτούνται σύμφωνα με την περιβαλλοντική νομοθεσία.

(γ) Θα παρέχονται αντισταθμιστικά μέτραανάλογα με την κλίμακα της ανάπτυξης, κάτι που θα είναι ιδιαίτερα επωφελές για την ευρύτερη περιοχή και την τοπική κοινωνία.

(δ) Η αρχιτεκτονική και, γενικά, η αισθητική της οικοδομής θα πρέπει να είναι εξαιρετικής ποιοτικής στάθμης, και ο σχεδιασμός διαχρονικός.

• Σημαντική καινοτομία είναι η απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης: Στο Πλαίσιο καθορίζεται μία ταχεία και αποτελεσματική διαδικασία, ώστε και οι επενδυτές να ενημερώνονται και να γνωρίζουν έγκαιρα τις ορθές παραμέτρους για επιλογή των κατάλληλων περιοχών, αλλά και το πολεοδομικό σύστημα ελέγχου της ανάπτυξης, το οποίο κατά καιρούς έχει κατηγορηθεί για θέματα ταχύτητας και αξιοπιστίας, να μπορεί να ανταποκριθεί άμεσα, έγκυρα και έγκαιρα, στις προκλήσεις των καιρών.

Αυτούσια η ομιλία του Υπουργού Εσωτερικών:

Το θέμα των ψηλών κτηρίων απασχολεί το τελευταίο διάστημα την ευρύτερη κοινωνία. Ο λόγος είναι ότι τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα από τις αρχές του 2017, έχει παρατηρηθεί μία συνεχής και αυξανόμενη τάση υποβολής αιτήσεων για ανέγερση ψηλών κτιρίων στις αστικές περιοχές, κάτι που αποτελεί ένα νέο φαινόμενο για την Κύπρο, και ως «νέο», δικαίως προκαλεί συζητήσεις.

Ενδεικτικά, αναφέρω ότι, μέχρι τα τέλη Μαρτίου έχουν χορηγηθεί Παγκύπρια 25 πολεοδομικές άδειες για ψηλά κτίρια, οι περισσότερες από τις οποίες στη Λεμεσό, ενώ εκκρεμούν άλλες 60 οι οποίες βρίσκονται υπό αξιολόγηση.

Αυτό το ενδιαφέρον πρέπει να αξιοποιηθεί κατάλληλα, όχι μόνο προς όφελος της οικονομίας μέσω της προσέλκυσης ξένων επενδύσεων αλλά και ως εργαλείο αστικού σχεδιασμού που αποσκοπεί στην αναβάθμιση της εικόνας των αστικών περιοχών, αλλά και της δημιουργίας κατάλληλων υποδομών προς όφελος του κοινωνικού συνόλου.

Πρέπει να επισημανθεί ότι η ανέγερση ψηλών κτιρίων δεν είναι ένα Κυπριακό φαινόμενο. Λόγω των ευρύτερων πλεονεκτημάτων τα οποία γενικά απορρέουν από αναπτύξεις του τύπου αυτού, η ανέγερση ψηλών κτιρίων αποτελεί, πλέον, αναπόσπαστο μέρος του πολεοδομικού σχεδιασμού σε όλες τις σύγχρονες πόλεις παγκόσμια, αλλά και σε πόλεις μικρότερες του μεγέθους των Κυπριακών πόλεων. Είναι ένα εργαλείο που υποβοηθεί αδιαμφισβήτητα στον επαναπροσδιορισμό της ταυτότητας των Αστικών Κέντρων, στις προσπάθειες που καταβάλλονται για αναβίωση υποβαθμισμένων περιοχών, ενώ εμπεριέχει περιβαλλοντικά και ενεργειακά πλεονεκτήματα. Το ζητούμενο είναι η ανέγερση να γίνεται στη βάση ενός ορθολογικού και πολεοδομικά ορθού σχεδιασμού και όχι άναρχα και αποσπασματικά.

Στην Κύπρο, με την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας, η εξουσία με βάση τα Σχέδια Ανάπτυξης για έγκριση αναπτύξεων με αριθμό ορόφων πέραν του επιτρεπόμενου, ανήκει στον Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, του οποίου απαιτείται η σύμφωνη γνώμη.

Κατόπιν οδηγιών μου, το αρμόδιο Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως, ετοίμασε και έθεσε ενώπιον μου στις 30/4/2018, το Πλαίσιο των Γενικών Αρχών και Προϋποθέσεων, με σαφή τεκμηρίωση της πολεοδομικής μεθόδου που ακολουθείται για την αξιολόγηση των αιτήσεων για ψηλά κτίρια. Το Πλαίσιο αυτό, το οποίο και παρουσιάζουμε σήμερα, αποτέλεσε και αντικείμενο συζήτησης με το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, τον τεχνικό σύμβουλο του κράτους.

Το Πλαίσιο τίθεται σε εφαρμογή σε πιλοτική βάση για περίοδο 6 περίπου μηνών, και αφού αξιολογηθεί η αποτελεσματικότητα του και ετοιμασθούν σχετικά πορίσματα και διαπιστώσεις, προτίθεμαι να προχωρήσω με δημοσίευση Εντολής, με βάση τον περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμο, με ακόμη πιο λεπτομερείς παραμέτρους εξέτασης αιτήσεων για ψηλά κτίρια, μέχρι τη δημοσίευση των αναθεωρημένων Τοπικών Σχεδίων των τεσσάρων μεγάλων αστικών συγκροτημάτων, που αναμένεται να ολοκληρωθεί περί το έτος 2020.

Κλείνοντας θέλω να αναφέρω ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός στα κέντρα των πόλεων πρέπει να δημιουργεί ένα εναλλακτικό μοντέλο ανάπτυξης που να μπορεί να ανταποκριθεί στις ανάγκες του σύγχρονου πολίτη και στην «έξυπνη ανάπτυξη». Μπορεί το «νέο» να δημιουργεί ανησυχίες αλλά δεν πρέπει να μας φοβίζει. Οι εμπειρίες από τις πετυχημένες αναβαθμίσεις Αστικών Κέντρων παγκοσμίως δεν εξαντλούνται φυσικά, αλλά περιλαμβάνουν και τα ψηλά κτήρια, τα οποία αποτελούν ένα μικρό μέρος ενός ολοκληρωμένου και σύγχρονου αστικού σχεδιασμού. Το πλαίσιο το οποίο παρουσιάζεται σήμερα, και επαναλαμβάνω, όταν αξιολογηθεί και με τις κατάλληλες αλλαγές θα εισαχθεί και θεσμοθετηθεί ως Εντολή Υπουργού, πρέπει να αποτελεί την αρχή ενός ευρύτερου, πιο έξυπνου πολεοδομικού σχεδιασμού.

Το παρόν πλαίσιο, όπως τόνισα και προηγουμένως, δεν περιλαμβάνει την αύξηση του συντελεστή δόμησης στα Κέντρα των Πόλεων. Η προσωπική μου άποψη μου είναι ότι πρέπει να το διαχειριστούμε και αυτό το ζήτημα με τρόπο επιστημονικό και μέσα από μια σύγχρονη οπτική γωνία. Στην Κύπρο (προ της κρίσης) έχει επικρατήσει η φιλοσοφία της ανάπτυξης με χαμηλή δόμηση και της εξάπλωσης της εκτός των καθορισμένων περιοχών ανάπτυξης, κάτι το οποίο έχει οδηγήσει στην τσιμεντοποίηση μεγάλων εκτάσεων γης, με συνεχή διεύρυνση των ορίων των πόλεων και των οικιστικών περιοχών μέσω των προνοιών των σχεδίων ανάπτυξης και των αντίστοιχων πολεοδομικών ζωνών.

Αυτό έχει δημιουργήσει πολλές δυσμενείς επιπτώσεις, περιβαλλοντικές, οικονομικές αλλά και κοινωνικές τόσο στην ποιότητα ζωής των πολιτών όσο και στο περιβάλλον. Οδηγεί επίσης στην μη επαρκή αξιοποίηση των δημόσιων υποδομών, την όξυνση των κυκλοφοριακών προβλημάτων, σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, την υποβάθμιση της αισθητικής των αστικών περιοχών αλλά και της υπαίθρου μας η οποία τσιμεντοποιείται.

Το ζητούμενο πάντα, πρέπει να είναι η αναβάθμιση των πόλεων και συνάμα της ζωής των κατοίκων τους, αλλά και η επίτευξη μίας διαχρονικά βιώσιμης ανάπτυξης, και είναι προς αυτή την κατεύθυνση που εργαζόμαστε.