Πώς θα λειτουργεί η Διεύθυνση Διαχείρισης Ακινήτων

Στη σύσταση Διεύθυνσης Διαχείρισης Ακινήτων (ΔΔΑ) προχώρησε η Τράπεζα Κύπρου, ενεργοποιώντας ακόμη ένα εργαλείο προς την κατεύθυνση της υποβοήθησης βιώσιμων αναδιαρθρώσεων και της εξειδικευμένης διαχείρισης ακινήτων που περιέρχονται στην κυριότητα της τράπεζας.

Με την ΔΔΑ, που στεγάζεται στα κεντρικά γραφεία της πρώην Λαϊκής, η Τράπεζα

Κύπρου επιτυγχάνει ένα πολλαπλό στόχο. Να εξεύρει λύσεις που συνεπάγονται όφελος τόσο για την τράπεζα όσο και για τους πελάτες, να χειριστεί με εξειδικευμένο τρόπο τα ακίνητα που αποκτά, συνεπεία εθελοντικών συμβιβασμών με δανειολήπτες, αποφορτίζοντας πόρους και πίεση από τις μονάδες ανακτήσεων δανείων, ενώ θα εκμεταλλευτεί νέες δομές για διάθεση των ακινήτων που επέρχονται στην κυριότητα του συγκροτήματος. Το σημαντικότερο, είναι ότι δεν θα δημιουργήσει πίεση στις τιμές με το μαζικό ξεφόρτωμα ακινήτων, αφού ο ρυθμός διάθεσης των ακινήτων θα συνάδει με την πορεία της οικονομίας.

«Κυριότερος στόχος της μονάδας είναι να πετύχουμε την πιο γρήγορη δυνατή έξοδο από τα ακίνητα χωρίς να σκοτώσουμε την αγορά. Υπάρχουν μικρές και μεγάλες ιδέες για το πώς θα πετύχουμε, αλλά η πορεία εξόδου πάει χέρι χέρι με την πορεία της οικονομίας», δήλωσε σε συνέντευξη στο ΚΥΠΕ ο Διευθυντής της Διεύθυνσης, Μίλτος Μιχαηλάς.

Όπως εξήγησε ο κ. Μιχαηλάς, με την ΔΔΑ η τράπεζα διαθέτει πλέον ακόμη ένα εργαλείο που θα επιτρέψει στους δανειολήπτες, οι οποίοι δεν είναι σε θέση να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, αφού είτε λόγω λανθασμένων επιλογών, είτε λόγω της οικονομικής κρίσης, βρέθηκαν τη δεδομένη στιγμή με ένα μη βιώσιμο δανεισμό και με ένα αριθμό ακινήτων.

Για παράδειγμα, ένας δανειολήπτης διαθέτει δάνεια €3 εκατομμυρίων και ένα αριθμό ακινήτων, η τράπεζα θα μπορούσε μέσω ενός εθελοντικού συμβιβασμού να αποκτήσει την κυριότητά ενός ακινήτου έναντι του δανείου, υπό την προϋπόθεση ότι με τον συμβιβασμό αυτό ο δανειολήπτης θα μπορέσει να αποπληρώσει το υπόλοιπο του δανείου και η επιχείρησή του θα επιστρέψει στις υγιείς δραστηριότητες.

Εξήγησε ακόμη ότι η τράπεζα, λόγω της εντατικής λειτουργίας της μονάδας αναδιαρθρώσεων και των μονάδων ανάκτησης δανείων, έχει κτίσει πλέον μια σημαντική εμπειρία και μια βάση δεδομένων με την οποία γνωρίζει την πορεία και το μέλλον της κάθε υπόθεσης και επιταχύνει τις διαδικασίες εξεύρεσης συμβιβαστικών λύσεων για υποθέσεις που, υπό διαφορετικές περιπτώσεις, θα κατέληγαν σε διαδικασία εκποίησης.

«Κακά τα ψέματα», είπε, «η τράπεζα δεν θα ήθελε να γίνει ιδιοκτήτης ακίνητης ιδιοκτησίας, αλλά αντιλαμβανόμενη πρώτα και κύρια το περιβάλλον και την οικονομία της Κύπρου, η οποία δεν αντέχει να πέσουν μαζικά στην αγορά μεγάλος αριθμός ακινήτων σε μια δύσκολη εποχή, βρήκε αυτή τη διέξοδο».

Καθώς η διαχείριση ακινήτων δεν αποτελεί αμιγώς τραπεζική εργασία, η ΔΔΑ έχει συμβληθεί με εξειδικευμένο οίκο του εξωτερικού, ο οποίος παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες για τη διαχείριση των ακινήτων, ενώ ένα συμβουλευτικό συμβούλιο θα παίρνει τις αποφάσεις στρατηγικής.

"Δεν είμαστε κακή τράπεζα"

Ο κ. Μιχαηλάς διαχώρισε τη λειτουργία της ΔΔΑ από μια κακή τράπεζα ή εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων. Μια κακή τράπεζα είναι συνήθως ένας ξεχωριστός οργανισμός, ο οποίος αγοράζει τα προβληματικά περιουσιακά στοιχεία, ΜΕΔ, αλλά και μη καθαρά τραπεζικά περιουσιακά στοιχεία (non-core assets), προστατεύοντας το καλό μέρος της τράπεζας με ταυτόχρονη απελευθέρωση κεφαλαίων που σε διαφορετική περίπτωση θα ήταν «παρκαρισμένα» ως προβλέψεις έναντι των δανείων.

Αντίθετα, η ΔΔΑ είναι μια εσωτερική μονάδα, με επικέντρωση στη διαχείριση ακινήτων και όχι δανείων.

«Δεν είμαστε κακή τράπεζα και ούτε προσομοιάζουμε με τέτοιο σχήμα διότι αποκτούμε ακίνητα, και όχι προβληματικά δάνεια, και τα διαχειριζόμαστε προς όφελος της τράπεζας», είπε.

Στην ουσία, η Διεύθυνση βρίσκεται στο ενδιάμεσο σημείο μεταξύ της μονάδας ανάκτησης δανείων και των εκποιήσεων.

Η ΔΔΑ ξεκίνησε τη λειτουργία έχοντας υπό τη διαχείρισή της σημαντικό αριθμό ακινήτων που αφορούσαν παλαιότερες υποθέσεις σε διάφορες χώρες στο εξωτερικό, αλλά κυρίως στην Κύπρο, ενώ αναμένεται ο αριθμός να αυξηθεί όσον προχωρούν οι εθελοντικές συμφωνίες διακανονισμού. Όπως είπε δε ο κ. Μιχαηλάς, η Μονάδα σε κάποιο στάδιο θα αποκτήσει και άλλα ακίνητα μέσω των διαδικασιών εκποιήσεων, δεδομένου ότι οι επιλογές θα είναι συμφέρουσες για την τράπεζα.

Σύμφωνα με τον κ. Μιχαηλά, η ΔΔΑ διαθέτει σχεδιασμούς για να κτίσει τις δομές, οι οποίες «θα μας επιτρέψουν να ρευστοποιήσουμε τα ακίνητα που έχουμε», όπως την περίληψη μεγάλων κυρίως ακινήτων σε οχήματα ειδικού σκοπού (Special Purpose Vechicles) ή τη σύσταση δομών για προσέλκυση ξένων επενδυτών, ενώ δεν αποκλείεται η τράπεζα να συστήσει συνεταιρισμούς στους οποίους θα συμμετέχει τόσο η ίδια όσο και επενδυτές.

«Η πρόκληση για μας είναι να μην κλείσουμε την πόρτα σε οποιαδήποτε πρόταση που συμφέρει στην τράπεζα και γιατί όχι να βρεθούμε ως εταίρος σε ένα συνεταιρισμό», είπε.

Διαχείριση πέραν των τριών χρόνων αναλόγως της αγοράς

Αν και ο απώτερος στόχος είναι η πώληση των ακινήτων, ο κ. Μιχαηλάς ξεκαθάρισε πως ο σχεδιασμός προνοεί όπως ο ρυθμός καθορίζεται από την πορεία της οικονομίας.

Με τη σχετική οδηγία της Κεντρικής Τράπεζας να προνοεί ότι η περίοδος διαχείρισης των ακινήτων εκτείνεται στα τρία χρόνια, ο κ. Μιχαηλάς είπε πως «πιστεύουμε ότι με λίγη καλή θέληση και ενόψει του ότι ο στόχος της αναθέρμανσης της οικονομίας είναι κοινός, εκεί όπου χρειάζεται να μας δίνεται μια παράταση, που θα μας βοηθήσει ώστε να μην πνίξουμε την αγορά».

«Άρα σαν ένας υπεύθυνος οργανισμός βλέπουμε με προσοχή τα δύο καπέλα που θα φοράμε, δηλαδή του ιδιοκτήτη αλλά και ενός χρηματοπιστωτικού οργανισμού που επηρεάζει την οικονομία τόσο με τη παραχώρηση δανείων όσο και με τη διαχείριση αυτών των ακινήτων».

Η Μονάδα, είπε, στοχεύει στη βελτιστοποίηση της στρατηγικής διάθεσης για το κάθε εμπορικό ακίνητο ξεχωριστά. Θα γίνεται μελέτη για τον χρόνο διάθεσης κάθε ακινήτου, τη ροή ρευστότητας που μπορεί αυτό να επιφέρει, αλλά και ένα γενικότερο στρατηγικό πλάνο με εντοπισμό δυνητικών αγοραστών.

«Στόχος δεν είναι η παραμονή στον τομέα για μια δεκαετία, στόχος είναι να βοηθήσουμε την οικονομία να ανακάμψει, να προσελκύσουμε νέους επενδυτές και με την ανάκαμψη της οικονομίας να μειώσουμε την παρουσία μας σε ένα τομέα που δεν είναι αμιγώς τραπεζικός».

Σε αυτό το σημείο ο κ. Μιχαηλάς αποσαφήνισε πως η μονάδα εστιάζει κυρίως στη διαχείριση εμπορικών ακινήτων, και όχι στα ενυπόθηκα δάνεια ιδιοκατοίκησης, αφού, όπως πρόσθεσε, ξεκάθαρη θέση της τράπεζας είναι ότι θα επιδείξει ευαισθησία στο θέμα των εκποιήσεων κύριων κατοικιών. «Αλλά αυτό δεν εμποδίζει να γίνει μια συμφωνία σε εθελοντικό επίπεδο», συμπλήρωσε.

Προσοχή στο Moral Hazard

Ο κ. Μιχαηλάς κατέστησε ταυτόχρονα σαφές ότι η τράπεζα «δεν κάνει χάρες», δεν προσφέρει λύσεις σε πελάτες που είναι σε θέση να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, αλλά σε δανειολήπτες που ενώ κατευθύνονται προς τις εκποιήσεις, ένα συμβιβασμός θα μπορούσε να τους δώσει μια δεύτερη ευκαιρία.

«Εδώ μιλάμε για επιτάχυνση μια κατάστασης που ξέρουμε πού καταλήγει, θα βοηθήσουμε μια εταιρεία να επιστρέψει στις υγιείς δραστηριότητες, να απεμπλακεί από λανθασμένες αποφάσεις και να μπορέσει να συνεχίσει να παράγει», τόνισε.

Η τράπεζα, συνέχισε, αποδέχεται την πραγματική της θέση σε ένα διακανονισμό αλλά δεν θα βρεθεί σε χειρότερη θέση απ` ό,τι θα βρισκόταν σε περίπτωση μιας εκποίησης.

Το χρονικό της ΔΔΑ

Η ιδέα μίας εσωτερικής μονάδας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων στην Τράπεζα Κύπρου είχε πρωτοπαρουσιαστεί στα μέσα του 2013 όταν η Τράπεζα Κύπρου βρισκόταν σε διαδικασία εξυγίανσης, κάτι που είχε θεωρηθεί από πολιτικούς κύκλους κυρίως ως «ανάθεμα» Ωστόσο, τρία χρόνια μετά, έπειτα από την σταθεροποίηση του μεγαλύτερου τραπεζικού συγκροτήματος της Κύπρου, αλλά και την αποκτηθείσα εμπειρία από την εντατική προσπάθεια της μείωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων και την αποκτηθείσα εμπειρία, η ιδέα μετεξελίχθηκε στη δημιουργία της ΔΔΑ.

Σύμφωνα με τον κ. Μιχαηλά, η όλη ιδέα είχε αρχίσει να εξετάζεται από το Σεπτέμβριο του 2014, με τη σύσταση της σχετικής ομάδας έργου, η οποία εξέτασε όλες τις πτυχές και οικονομικές και διαρθρωτικές για την ίδρυση και λειτουργία της μονάδας.

Καθοριστικό σημείο ωστόσο ήταν η απόφαση της Κυβέρνησης να μειώσει το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και τα μεταβιβαστικά τέλη κατά 50%. Αν αυτό δεν γινόταν το κόστος θα ήταν απαγορευτικό για την τράπεζα, είπε ο κ. Μιχαηλάς.

«Αυτό επέτρεψε στην τράπεζα να κάνει συμφωνίες με τους πελάτες. Η Κυβέρνηση είδε το δάσος και όχι το δέντρο, δηλαδή τα ευρύτερα οφέλη για την οικονομία και πολύ σωστά πήρε αυτή την απόφαση», κατέληξε.

Πηγή: ΑΠΕ-ΑΜΠΕ