Ελ.Υπηρεσία: Υπερβολικά υψηλό κόστος για το κτίριο του ΤΑΥ

Υπερβολικά υψηλό κόστος ενοικίου και συντήρησης, μη συμφωνία για μείωση του ενοικίου στο πλαίσιο επαναδιαπραγμάτευσης με τρία χρόνια καθυστέρηση και έλλειψη πιστοποιητικού έγκρισης, είναι κάποιες από τις παρατηρήσεις της Ελεγκτικής Υπηρεσίας αναφορικά με τη στέγαση των Κεντρικών Γραφείων του Τμήματος Αναπτύξεως Υδάτων (ΤΑΥ).

Σε ειδική έκθεση η οποία πραγματοποιήθηκε και εκδόθηκε από την Υπηρεσία, περιλαμβάνεται πλήθος εισηγήσεων αναφορικά με το θέμα, ενώ υπογραμμίζεται ότι το εν λόγω κτίριο είναι πέραν

Επιπλέον, η Υπηρεσία προτείνει να καταβληθούν προσπάθειες για μείωση του υψηλού κόστους, ενώ ως λύση προτείνεται η αγορά του κτιρίου, αφού ετοιμαστεί ανεξάρτητη εκτίμηση της αξίας του, συνυπολογίζοντας το ποσό που καταβλήθηκε μέχρι σήμερα ως ενοίκιο, πόσο μάλλον όταν στη συμφωνία ανάθεσης υπάρχει πρόνοια για δικαίωμα αγοράς, μετά από συμφωνία των δύο μερών.

Ωστόσο, η παραπάνω πρόνοια, σύμφωνα με την Υπηρεσία, βρίσκεται σε αντίθεση με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου ημερ. 28.1.2004 (παρ. 4 της παρούσας επιστολής), καθώς και της ΠΔΕ (παρ. 7 της παρούσας επιστολής), αφού δίνει το δικαίωμα στον ιδιοκτήτη να αρνηθεί την πώληση του κτιρίου.

Η «θολή» αυτή εικόνα και η μη συμπερίληψη κάποιας σαφούς πρόνοιας στην πιο πάνω συμφωνία η οποία να παρέχει το δικαίωμα στο ΤΑΥ – για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα τουλάχιστον μετά την υπογραφή της συμφωνίας –, αγοράς του κτιρίου, περιλαμβάνοντας ταυτόχρονα και μια αντικειμενική μέθοδο υπολογισμού της αξίας του (π.χ. εκτίμηση Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και 2 ανεξάρτητων εκτιμητών), συνυπολογίζοντας το ποσό των ενοικίων μέχρι την ημερομηνία αγοράς του, αποτελεί σοβαρή παράλειψη, λαμβάνοντας υπόψη και τη μεγάλη χρονική περίοδο της σύμβασης ενοικίασης (50 έτη).

Ποιο είναι το κόστος

Όπως αναφέρεται στην επιστολή ανάθεσης, στην οποία περιλαμβάνεται το κόστος ενοικίασης και συντήρησης, τα πρώτα 5 χρόνια θα καταβάλλεται ποσό ύψους ΛΚ 175.000 για τη συντήρηση του κτιρίου. Η Ελεγκτική Υπηρεσία θεωρεί το ποσό αυτό ως υπερβολικά ψηλό, αφού αφορά ένα καινούργιο κτίριο, με ελάχιστες απαιτήσεις συντήρησης τα 5 πρώτα χρόνια.

Οι υπηρεσίες αυτές, όπως προνοείται στη σύμβαση, και οι οποίες δεν δικαιολογούν το ποσό συντήρησης που συμφωνήθηκε, είναι – μεταξύ άλλων – οι ακόλουθες:

• Διορθωτική και προληπτική συντήρηση όλων των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων/εξοπλισμού του κτιρίου.
• Προληπτική συντήρηση των οικοδομικών κατασκευών του κτιρίου.
• Αντικατάσταση ή επανακατασκευή ελαττωματικών κατασκευών του κτιρίου.
• Επιδιόρθωση φυσικών φθορών του κτιρίου.
• Συντήρηση μονώσεων του κτιρίου.

Στην έκθεση, επίσης, αναφέρεται ότι σε πρόσφατη επιστολή του (24.04.2017) προς το ΤΑΥ, ο Ιδιοκτήτης εξήγησε ότι το πιο πάνω ποσό των €39,08εκ. αναλύεται σε €18,45εκ. για τα πρώτα 15 χρόνια και σε €20,63εκ. για τα επόμενα 35 χρόνια.

Διαιρώντας, δε, κάθε ποσό με τη διάρκεια που αφορά σε μήνες και με το εμβαδό του κτιρίου (9.725m2), κατέληξε ότι το ποσό που θα καταβληθεί θα είναι €10,54/m2 για τα πρώτα 15 χρόνια και €5,05/m2 για τα υπόλοιπα 35. Λογίζοντας, δε, τη συνολική περίοδο των 50 χρόνων, κατέληξε σε ποσό €6,70m2.

«Αντιλαμβανόμαστε πως ο Ιδιοκτήτης ήθελε με αυτούς τους υπολογισμούς να υποστηρίξει την άποψη ότι το ποσό που πληρώνει η Δημοκρατία είναι δήθεν λογικό. Με όλο τον σεβασμό, θεωρούμε την όλη προσέγγιση ως αλχημεία. Πρώτα απ’ όλα, από την δεύτερη περίοδο των 35 χρόνων, αγνοείται το κόστος της συντήρησης, ενώ όταν κάποιος ενοικιάζει κτίριο, η συντήρηση βαραίνει τον Ιδιοκτήτη και όχι τον ενοικιαστή. Δεύτερο, το 2006 η τιμή των €10,54/m2, ειδικά στην περιοχή της Παλλουριώτισσας, ήταν απαράδεκτη ψηλή. Όπως απαράδεκτα ψηλή είναι η τιμή αυτή, όπως προκύπτει κατόπιν της αναθεώρησης ανά τριετία για τα πρώτα 15 χρόνια, καθώς φυσικά και η τιμή των €5,05m2 (με την αύξηση που θα προκύψει λόγω της τιμαριθμικής προσαρμογής) για ένα κτιρίο ηλικίας 15 έως 50 ετών (στο τέλος της περιόδου), όταν μάλιστα το κόστος συντήρησης θα βαραίνει τον ενοικιαστή και όχι τον Ιδιοκτήτη», επισημαίνεται.

Η πρόταση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας

Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά στην έκθεση, στο Έντυπο Προσφοράς και Γενικούς Όρους της Οικονομικής Πρότασης του Ιδιοκτήτη – Σημειώσεις, άρθρο 5 – αναφέρονται τα ακόλουθα:

«Σαν ελάχιστο ποσοστό ετήσιας συντήρησης, θα πρέπει να καθορίζεται το 1,8% (επί της αξίας του κτιρίου και του ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού) για τα πρώτα 5 χρόνια, το 2,4% για τα επόμενα 5 χρόνια και το 3% για τα τελευταία 5 χρόνια».

Λαμβάνοντας υπόψη ότι με βάση την πιο πάνω συμφωνία ανάθεσης για τα πρώτα 5 χρόνια το ετήσιο ποσό συντήρησης του κτιρίου ανέρχεται στις Λ.Κ. 175.000 (τα επόμενα 5 χρόνια είναι Λ.Κ. 325.000 και τα τελευταία 5 χρόνια είναι Λ.Κ. 625.000 αντίστοιχα, που είναι πολύ ψηλότερα), προκύπτει ότι η αξία του κτιρίου, καθώς και του ηλεκτρομηχανολογικού εξοπλισμού, δεν υπερβαίνει τις ΛΚ 9.722.222 (ΛΚ 175.000 &pide; 1,8%), δηλ. €16.611.403.

Σημειώνεται ότι τον Νοέμβριο του 2015, το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας πληροφόρησε την Υπηρεσία ότι με βάση εκτίμηση που έγινε τον Μάρτιο 2014, η αγοραία αξία της γης και του κτιρίου ανέρχεται σε €14.000.000, το οποίο συνάδει με τον πιο πάνω υπολογισμό, εάν ληφθεί υπόψη και η πτώση της αξίας των ακινήτων λόγω της κρίσης.

Το ποσό της ετήσιας συντήρησης του κτιρίου που συμφωνήθηκε για τα πρώτα 15 χρόνια, όταν δηλαδή οι απαιτήσεις/ανάγκες συντήρησης θα είναι μειωμένες – ιδιαίτερα κατά τα πρώτα 5 χρόνια – είναι υπερβολικά ψηλό.

Η συμπερίληψη πρόνοιας για ανάληψη της συντήρησης του κτιρίου μετά τα 15 πρώτα χρόνια από το ΤΑΥ, δεν είναι συμφέρουσα για το δημόσιο, εφόσον το κτίριο είναι ενοικιαζόμενο και, ως εκ τούτου, το ΤΑΥ θα συντηρεί ένα κτίριο το οποίο δεν θα του ανήκει, με όλες τις επιπτώσεις/προβλήματα που συνεπάγεται κάτι τέτοιο.

Ως εκ τούτου, η Ελεγκτική Υπηρεσία διερωτάται τους λόγους για τους οποίους η παραπάνω πρόνοια έχει συμπεριληφθεί στους γενικούς όρους, ενώ επισημαίνεται ότι δεν έχει προβλεφθεί οποιαδήποτε φόρμουλα προσαρμογής του ενοικίου, με αποτέλεσμα το ύψος του να είναι σήμερα υπερβολικά ψηλό, σε σχέση με τις επικρατούσες τιμές της αγοράς.

Χωρίς πιστοποιητικό έγκρισης

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, το εν λόγω κτίριο λειτουργεί χωρίς Πιστοποιητικό Έγκρισης, γεγονός που, σύμφωνα με τη νομοθεσία, αποτελεί ποινικό αδίκημα.

Την άποψη αυτή ασπάζεται και η Νομική Υπηρεσία, η οποία τον Μάρτιο του 2015, δήλωσε ότι η μη εξασφάλιση του Πιστοποιητικού Έγκρισης για το ΤΑΥ, συνεπάγεται ότι έχει καταρχήν διαπραχθεί το αδίκημα και παρόλο ότι η εξασφάλιση του αποτελεί υποχρέωση του Ιδιοκτήτη, δεν απαλλάσσεται από την ευθύνη διάπραξης ποινικού αδικήματος ο κάτοχος ή ο χρήστης της οικοδομής, δηλαδή το ΤΑΥ.

Ωστόσο, όπως σημειώνεται, το Τμήμα μετακόμισε και χρησιμοποιούσε το κτίριο, καταβάλλοντας το προβλεπόμενο ενοίκιο.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία, λόγω του γεγονότος ότι οι Ιδιοκτήτες δεν είχαν εξασφαλίσει Πιστοποιητικό Έγκρισης του κτιρίου, εισηγήθηκε προς το ΤΑΥ όπως ληφθούν μέτρα ώστε να σταματήσει η παραβίαση της νομοθεσίας ή/και η έκθεση του ΤΑΥ σε οποιονδήποτε κίνδυνο από την κατοχή και χρήση του κτιρίου, χωρίς να έχει εξασφαλιστεί το εν λόγω Πιστοποιητικό.

Εξάλλου, στις 2.2.2016, η Πυροσβεστική Υπηρεσία, κατόπιν επιθεώρησης του πιο πάνω κτιρίου, απέστειλε επιστολή στον Δήμο Λευκωσίας με την οποία σύστησε την έκδοση Πιστοποιητικού Έγκρισης.

Στις 21.10.2016, ο Δήμος Λευκωσίας εξέδωσε για το εν λόγω κτίριο Πιστοποιητικό Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών, με τις ακόλουθες παρατηρήσεις:
(i) Παράλειψη μετατροπής του τεμαχίου από χωράφι σε οικόπεδο.

(ii) Παράλειψη δενδροφύτευσης του τεμαχίου στις πλάγιες και πίσω πλευρές του κτιρίου.

(iii) Στέγαση του μεγαλύτερου μέρους του υπαίθριου χώρου στάθμευσης, με στέγαστρα κατασκευασμένα από πρόχειρα υλικά, πλείστα των οποίων εφάπτονται σε όλο το μήκος των συνόρων με τα γειτονικά σύνορα.

Η Ελεγκτική Υπηρεσία αναφέρει ότι, σύμφωνα με το πιο πάνω Πιστοποιητικό Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών, οι εν λόγω παρατηρήσεις είναι ουσιώδους σημασίας, αφού αποτελούν παραλήψεις και παράνομες εργασίες που εκτελέστηκαν σε σχέση με τους όρους της εκδοθείσας Άδειας Οικοδομής.

Ως εκ τούτου, δεν είναι δυνατή η έκδοση Πιστοποιητικού Έγκρισης πριν τη συμμόρφωση των Ιδιοκτητών με τους όρους της Άδειας Οικοδομής και επίλυση των πιο πάνω παρατηρήσεων του Δήμου Λευκωσίας.

Τον Νοέμβριο του 2016, μετά την έκδοση του πιο πάνω Πιστοποιητικού Μη Εξουσιοδοτημένων Εργασιών, το ΤΑΥ αποφάσισε να συνεχίσει την πληρωμή των ενοικίων προς τους Ιδιοκτήτες, εφαρμόζοντας μείωση ύψους 20% επί των οφειλόμενων ποσών.

Follow @Christos_mich