Trade Estates: Δίνει υπόσταση στο necessity retail-«Κλειδί» το turnover rent

Νέο μέλος του Χρηματιστηρίου Αθηνών θα είναι και επίσημα η Trade Estates από την Τετάρτη 8 Νοεμβρίου, καθώς εκείνη την ημερομηνία πρόκειται να ξεκινήσει η διαπραγμάτευση των μετοχών της στη Ρυθμιζόμενη Αγορά του Χ.Α. Η εταιρεία του ομίλου Fourlis ιδρύθηκε τον Ιούλιο του 2021, δραστηριοποιείται στον τομέα των επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, με υπό διαχείριση χαρτοφυλάκιο

ακινήτων ύψους 185 εκατ. ευρώ και αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα. Επικεντρώνεται σε ποιοτικά εμπορικά πάρκα και omni-channel κέντρα logistics, τα οποία εξυπηρετούν τόσο φυσικές όσο και διαδικτυακές πωλήσεις. Πρόκειται για τη μοναδική εταιρεία αυτού του είδους στη χώρα. Δραστηριοποιείται σε Ελλάδα (75%), Βουλγαρία (15%) και Κύπρο (10%), ενώ εκτός από την υποστήριξη του ομίλου Fourlis, έχει τις «πλάτες» της Autohellas και της Latsco Hellenic Holdings.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ομίλου, κ. Βασίλη Φουρλή, η Trade Estates έρχεται να καλύψει ένα μεγάλο «κενό» που εντοπίζεται εγχώρια σε εμπορικά πάρκα, τύπου power centers όπως ονομάζουν στις ΗΠΑ. Πρόκειται για έναν φορέα που θα δώσει υπόσταση στον όρο necessity retail ή εναλλακτικά value for money retail και θα προσβλέπει στην καθημερινότητα των καταναλωτών και στην εξυπηρέτηση των βασικών του αναγκών. «Είναι επενδυτικό εργαλείο για τον μέσο Έλληνα, που θα αποδώσει πολλά στο μέλλον», δήλωσε ο κ. Φουρλής. «Μπορούμε να αναπτύξουμε εμπορικά πάρκα σε τουλάχιστον 20-25 ελληνικές πόλεις, με δωρεάν parking, εύκολη πρόσβαση και γνώμονα την εξυπηρέτηση των πρώτων αναγκών», συμπλήρωσε, ενώ μίλησε, μεταξύ άλλων, για βεβαιωμένο development 200 εκατ. ευρώ και για ευκαιρίες στη Βόρεια Ελλάδα σχετικά με τα logistics centers.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Trade Estates, κ. Δημήτρης Παπούλης, διευκρίνισε ότι η εταιρεία βασίζεται σε ένα μοντέλο που αφορά στην αλλαγή των χαρακτηριστικών του σύγχρονου καταναλωτή, ο οποίος κάνει αυστηρή διαχείριση στον χρόνο του. Σε αυτό το πλαίσιο προσφέρει εύκολους, γρήγορους και συγκεκριμένους χώρους, «πράσινους», μοντέρνους και ευχάριστους, που επιτυγχάνουν τη σύνδεση του καταναλωτή με τον retailer. Παράλληλα, δίνεται η δυνατότητα στους λιανέμπορους να «τρέξουν» τα καταστήματά τους με ανταγωνιστικό κόστος λειτουργίας. «Έχουμε μακρινές σε χρόνο μισθωτικές σχέσεις με τους ενοικιαστές μας. Τα δικά μας 12,2 έτη κατά μέσο όρο αποτελούν τουλάχιστον το διπλάσιο από το μ.ό. της αγοράς που είναι μάξιμουμ 4-5 χρόνια. Προσφέρουμε εξασφαλισμένες μακροπρόθεσμες χρηματοροές», ανέφερε ο CEO της Trade Estates.

«Ασπίδα» προστασίας απέναντι στις… κακοτοπιές

Παρουσιάζοντας τα υγιή οικονομικά μεγέθη της εταιρείας και τη συντηρητική κεφαλαιακή της διάρθρωση, ο οικονομικός διευθυντής του ομίλου Fourlis και αντιπρόεδρος της Trade Estates, κ. Γιώργος Αλεβίζος, μίλησε για τη μεγάλη επιρροή που έχουν στις επιδόσεις τα υψηλά επιτόκια και το κόστος δανεισμού και αναφέρθηκε σε δύο ενέργειες, προκειμένου να επιτευχθεί αύξηση των αποδόσεων. Πρώτον, υπάρχει ένα «εργαλείο» διασφάλισης κινδύνου ύψους 70 εκατ. ευρώ για την επόμενη πενταετία (έως το 2028), με το οποίο ουσιαστικά εξασφαλίζεται ένα ανώτατο όριο στο κόστος δανεισμού. Συμπληρωματικά, υπάρχει και το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας ως «άμυνα» σε αυτό το κόστος.

Δεύτερον, η Trade Estates αφήνει ένα… τυράκι, που μπορεί να δημιουργήσει τις κατάλληλες προϋποθέσεις για την αύξηση των εσόδων. Πρόκειται για το turnover rent. Σύμφωνα με τον κ. Παπούλη, το 75% των συμβάσεων της εταιρείας είναι «δεμένο» με το turnover rent, κατά το οποίο η Trade Estates επωφελείται από την υπεραπόδοση του εκάστοτε ενοικιαστή. Σε περίπτωση, δηλαδή, που ο ενοικιαστής σημειώσει μεγαλύτερα έσοδα από τα αναμενόμενο, θα προσφέρει και στην εταιρεία μεγαλύτερο ενοίκιο, καθώς υπάρχει «κλειδωμένη» συμφωνία σε ποσοστιαία βάση. Με αυτό τον τρόπο εξασφαλίζεται όφελος ακόμη και σε δύσκολες περιόδους. Η διοίκηση της εταιρείας μίλησε ακόμη για προβλέψιμες ταμειακές ροές οι οποίες προκύπτουν από τα υψηλά επίπεδα πληρότητας, την ισχυρή μισθωτική βάση και τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό. Παράλληλα, έκανε λόγο για υφιστάμενες μακροχρόνιες συμβάσεις με ρήτρα τιμαριθμικής προσαρμογής με την ΙΚΕΑ και άλλους υψηλής ποιότητας μισθωτές.

Η είσοδος στο Χ.Α., η διασπορά και το μέρισμα

Η Trade Estates γίνεται η τρίτη εταιρεία που εισάγεται στην Κύρια Αγορά του Χρηματιστηρίου Αθηνών μέσα στο 2023, μετά το dual listing της Austriacard Holdings και την είσοδο της Optima Bank, ενώ είναι πέμπτη συμπεριλαμβανομένων της Med ΑΒΕΕ και της Dotsoft οι οποίες διαπραγματεύονται στην Εναλλακτική Αγορά του Χ.Α. Σε συνέχεια της έγκρισης του ενημερωτικού δελτίου από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς στις 24 Οκτωβρίου, η δημόσια προσφορά των νέων μετοχών, που θα εκδοθούν λόγω της αύξησης μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας, θα πραγματοποιηθεί από την Τετάρτη 1 Νοεμβρίου έως την Παρασκευή 3 Νοεμβρίου. Το σύνολο των καθαρών εσόδων από την ΑΜΚ θα διατεθεί για την αποπληρωμή μέρους του τιμήματος προς την Reds για την απόκτηση του εμπορικού πάρκου Smart Park στα Σπάτα.

Με την αρχική δημόσια προσφορά (IPO) η εταιρεία στοχεύει στην ενίσχυση του free float, με τον πρόεδρο του ομίλου Fourlis και της Trade Estates να δηλώνει χαρακτηριστικά ότι οι ΑΕΕΑΠ «πάσχουν» από χαμηλή διασπορά. Η τρέχουσα μετοχική σύνθεση (Fourlis Group 83,92% - Autohellas 11,92% - Latsco 4,15%) πρόκειται να αλλάξει ριζικά, καθώς μετά το IPO ο όμιλος Φουρλή θα κατέχει το 63,78%, η Autohellas το 9,73%, η Latsco το 3,12% και οι νέοι μέτοχοι το 23,37%, με τη συνολική ελεύθερη διασπορά να «αγγίζει» το 26,49%. Στόχος είναι να «πέσει» το ποσοστό του βασικού μετόχου κάτω από το 50% την επόμενη διετία, ώστε το free float να φτάσει το 40% μεσοπρόθεσμα. «Έχουμε μεγαλύτερη διασπορά από τις υπόλοιπες ΑΕΕΑΠ και αυτό δείχνει “υγεία”», τόνισε ο κ. Φουρλής.

Τα συνολικά αντληθέντα κεφάλαια, σε περίπτωση πλήρους κάλυψης στην ανώτατη τιμή διάθεσης, θα ανέλθουν σε 62 εκατ. ευρώ, ενώ προβλέπεται υποχρεωτική διακράτηση μετοχών (lock-up period) για όλους τους υφιστάμενους μετόχους, διάρκειας 6 μηνών. Ανώτατη τιμή διάθεσης έχουν οριστεί τα 2,13 ευρώ ανά μετοχή, χωρίς να υπολογίζεται σε αυτήν το νεοαποκτηθέν Smart Park. Όπως είπε ο κ. Αλεβίζος, αν υπάρξει υπερκάλυψη, έχουμε μηχανισμό σταθεροποίησης για να έχουμε μια μετοχή με εμπορευσιμότητα την επόμενη μέρα. Από την πλευρά του, ο κ. Φουρλής δήλωσε πως «αντλούμε τα χρήματα για περαιτέρω ανάπτυξη και όχι για δανεισμό. Αυτά τα χρήματα μπορούν να χρησιμοποιηθούν με μόχλευση για μια ανάπτυξη της τάξης των 140-150 εκατ. ευρώ».

Μοιράζοντας το 90% των καθαρών χρηματοροών που θα δημιουργεί, η διοίκηση της Trade Estates δεσμεύθηκε για μερισματική απόδοση άνω του 5% από την πρώτη ολοκληρωμένη χρονιά της στο Χρηματιστήριο (2024). Όπως είπε ο κ. Φουρλής, στόχος είναι η διανομή μερίσματος δύο φορές τον χρόνο, κάθε Ιούλιο και Δεκέμβριο, κάνοντας λόγο για προμέρισμα στα τέλη του 2024 και αποπληρωμή του υπόλοιπου εντός του 2025. Τόνισε επίσης ότι το ποσό που θα δίνεται στους μετόχους, θα αυξάνεται κάθε έτος.

Επενδυτικό πλάνο και στρατηγική

Η Trade Estates διαθέτει ξεκάθαρη επενδυτική στρατηγική με σημαντικό περιθώριο ανάπτυξης από ένα συμφωνημένο μεσοπρόθεσμο επενδυτικό πλάνο, ύψους περίπου 180 εκατ. ευρώ, με στόχο τη δημιουργία χαρτοφυλακίου αξίας 650-700 εκατ. ευρώ μέχρι το 2027. Το χαρτοφυλάκιό της περιλαμβάνει συνολικά 12 ακίνητα (10 στην Ελλάδα, ένα στην Κύπρο και ένα στη Βουλγαρία), καθώς και ένα ακίνητο υπό ανάπτυξη εντός Ελλάδας. Στρατηγική της είναι να το εμπλουτίσει περαιτέρω μέσω της εξειδίκευσης και της επικέντρωσης σε επενδύσεις που αφορούν στην ανάπτυξη εμπορικών πάρκων και omni-channel κέντρων logistics.

Οι επενδύσεις της εταιρείας για κάθε έργο είναι στοχευμένες και χαρακτηρίζονται από χαμηλό επίπεδο κινδύνου:

- 4 εξασφαλισμένα/υπό ανάπτυξη έργα περίπου €160 εκατ.

- 2 έργα βελτιστοποίησης σε υφιστάμενα ακίνητα ύψους €20 εκατ.

- Συμφωνία αγοραπωλησίας (SPA) για την 100% εξαγορά του Smart Park από τη Reds.

- Περαιτέρω ευκαιρίες ακινήτων οι οποίες βρίσκονται υπό διαπραγμάτευση.

- Το 60% της μεικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας των εξασφαλισμένων/υπό ανάπτυξη έργων έχει ήδη προ-συμφωνηθεί με αξιόπιστους μισθωτές.

- Το 100% των εξασφαλισμένων/υπό ανάπτυξη έργων θα χρηματοδοτηθεί μέσω ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού, συμπεριλαμβανομένων δανείων RRF.

Ειδική αναφορά έγινε για την πρόσφατη απόκτηση του Smart Park, το οποίο αποτελεί πλέον το ένα από τα δύο σημαντικότερα assets της Trade Estates, μαζί με το εμπορικό πάρκο Florida στη Θεσσαλονίκη. Σύμφωνα με τα στελέχη της ΑΕΕΑΠ, πρόκειται για μία milestone εμβληματική εξαγορά με 100% πληρότητα έναντι 110 εκατ. ευρώ, τη στιγμή που η αξία του πάρκου ανέρχεται στα 127 εκατ. ευρώ, με την υπεραξία να προστίθεται στην καθαρή θέση της εταιρείας. Με το Smart Park να μην έχει ενταχθεί στην αποτίμηση και με δεδομένο ότι η μετοχή κυμαίνεται στα 2,49 ευρώ, το τρέχον discount του 14% (λόγω της ανώτατης τιμής εισαγωγής των 2,13 ευρώ) θα «εκτοξευθεί» σε περίπου 21% (2,7 ευρώ ανά μετοχή) μετά την ολοκλήρωση της εξαγοράς. Τέλος, η διοίκηση εξήγησε πως η απόκτηση του πάρκου ανακοινώθηκε πριν την είσοδο στο Χρηματιστήριο, καθώς πρόκειται για μία εξαιρετική συμφωνία που δε θα ήταν ανοιχτή για πάντα. «Κλείνουμε το deal, όταν μπορούμε να το κλείσουμε», ειπώθηκε χαρακτηριστικά.

Αριστοτέλης Παππάς

Trade Estates ΑΕΕΑΠΒασίλης ΦουρλήςΔΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΠΟΥΛΗΣΓΙΩΡΓΟΣ ΑΛΕΒΙΖΟΣTURNOVER RENTΌμιλος FourlisΜΕΡΙΣΜΑfree floatIPOεπενδυτικό πλάνοsmart ParkVALUE FOR MONEY