Προσύμφωνα για μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιπτώσεις θανάτου του αγοραστή, του πωλητή, του εργολάβου. Υποχρεώσεις των κληρονόμων

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Το προσύμφωνο είναι μια υποσχετική σύμβαση. Δεν είναι οριστικό συμβόλαιο. ΔΕΝ εγγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο – κτηματολόγιο και ΔΕΝ απαιτεί δημοσιότητα. Γι' αυτό χρειάζεται προσοχή από τους κληρονόμους.

Ως γνωστόν, όταν πεθάνει κάποιος, οι κληρονόμοι του πρέπει να πληρώσουν φόρους κληρονομιάς στο Δημόσιο για την κληρονομιαία περιουσία που αποκτούν εξ αιτίας του θανάτου του κληρονομουμένου.

Η φορολογική αυτή υποχρέωση «γεννιέται» κατά τον χρόνο του θανάτου του κληρονομουμένου. Δηλαδή: από την ημερομηνία θανάτου ξεκινάει

το μέτρημα της προθεσμίας που ορίζει ο νόμος για να δηλωθεί η αποδοχή της κληρονομιαίας περιουσίας και να καταβληθεί ο φόρος κληρονομιάς.

Στα συμβολαιογραφικά προσύμφωνα περιγράφονται όλες οι εκκρεμότητες, υποχρεώσεις και δικαιώματα των συμβαλλομένων μερών και ο τρόπος που πρέπει να αντιμετωπισθούν στο μέλλον, για να έχει εγκυρότητα η μεταβίβαση των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων στον νέο ιδιοκτήτη. Ισχύει η «μετάθεση του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης». Η μετάθεση αυτή είναι αναπόφευκτη και ορίζεται από τον νόμο. Οι λόγοι είναι αυτονόητοι: ανεξόφλητα τιμήματα, χρέη, βάρη κ.λπ. Σε περίπτωση θανάτου ενός εκ των συμβαλλομένων στο προσύμφωνο, προκύπτει η ανάγκη της γνώσης και αποδοχής των όρων του προσυμφώνου αυτού για όλες τις εκκρεμείς κατασκευές των κτιρίων, υποθήκες και όλα τα λοιπά (αμοιβαία) δικαιώματα και υποχρεώσεις των συμβαλλομένων κ.ά. που αναφέρονται στο παραπάνω προσύμφωνο.

Δηλαδή: Για όλα τα παραπάνω ο Νόμος δίνει τη δυνατότητα στους κληρονόμους να δηλώσουν τα ακίνητα που κληρονόμησαν και να πληρώσουν τον φόρο κληρονομίας αργότερα, από την οριζόμενη ημερομηνία του εξαμήνου από του θανάτου του φορολογουμένου, αφού προηγουμένως ρυθμιστούν οριστικά όλες οι εκκρεμότητες που υπάρχουν και αφορούν την κληρονομιαία περιουσία.

Όταν ο ένας εκ των δύο συμβαλλομένων αποθάνει πριν από την εκπλήρωση των υποχρεώσεων και των δύο συμβαλλομένων που πηγάζουν από το προσύμφωνο μιας αγοραπωλησίας, ο κληρονόμος πρέπει να διαβάσει καλά τους όρους του προσυμφώνου για να αποδεχθεί ή όχι την κληρονομιά

Παρακάτω θα δούμε τις περιπτώσεις των προσυμφώνων που υπάρχουν κατά τον θάνατο ενός κληρονομούμενου και θα δούμε επίσης πότε θα πρέπει να υποβάλλεται το Ε9 εμπρόθεσμα σύμφωνα με τον νόμο:

1. Προσύμφωνο (συμβολαιογραφικό) αγοράς ακινήτου-όταν πεθαίνει ο αγοραστής: Όταν ο αγοραστής παρέλαβε με προσύμφωνο την νομή και την κατοχή του ακινήτου και πληρώνει με δόσεις το τίμημα. Μετά ο αγοραστής αποβιώνει πριν προλάβει να εξοφλήσει όλες τις δόσεις.

Οι κληρονόμοι του τον διαδέχονται σε όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του (δηλαδή δικαιούνται να πάρουν τα ακίνητα και υποχρεούνται να καταβάλλουν τις υπόλοιπες δόσεις στον πωλητή-κατασκευαστή).

Στην περίπτωση αυτή μετατίθεται η φορολογική υποχρέωση του κληρονόμου μέχρι να ρυθμιστούν ΟΡΙΣΤΙΚΑ οι έννομες σχέσεις που απορρέουν από τους όρους του προσυμφώνου αγοράς του ακινήτου, που είχε υπογράψει ο κληρονομούμενος πριν από τον θάνατο του. N.2961/2001 άρθρο 7 ια΄

2. Προσύμφωνο (συμβολαιογραφικό) αγοράς ακινήτου-όταν πεθαίνει ο πωλητής: Στοιχείο κληρονομίας, για τους κληρονόμους του πωλητή, είναι το ακίνητο το οποίο δεν είχε φύγει από την κυριότητα του κληρονομουμένου πωλητή (αναβλητική αίρεση, δείτε παρακάτω), καθώς και η υποχρέωση του για την μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή.

3. Θάνατος εργολάβου κατά την διάρκεια της αποπεράτωσης της οικοδομής με Προσύμφωνο ανέγερσης πολυκατοικίας με Αντιπαροχή. Μετάθεση της φορολογικής υποχρέωσης:

Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να εξεταστεί ποιο είναι το ενεργητικό της κληρονομιαίας περιουσίας το οποίο περιλαμβάνει:

α) όλα τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου που μέχρι την ημερομηνία του θανάτου δεν είχαν μεταβιβαστεί στον θανόντα εργολάβο από τον οικοπεδούχο (όπως προκύπτουν από το εργολαβικό προσύμφωνο)

β) Την αξία των κτισμάτων που ανήκουν και αντιστοιχούν στα ποσοστά της αντιπαροχής και δεν έχουν μεταβιβαστεί σε τρίτους μέχρι την ημερομηνία του θανάτου του εργολάβου (κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς) με την υπογραφή του οικοπεδούχου

Επίσης θα πρέπει να εξεταστεί ποιο είναι το παθητικό της κληρονομιαίας περιουσίας δηλαδή το ποσό της υποχρέωσης για αποπεράτωση των διαμερισμάτων που αντιστοιχούν σε εκείνα τα ποσοστά του οικοπέδου που παραμένουν στον οικοπεδούχο (κατά τον χρόνο επαγωγής της κληρονομιάς).

Και εδώ μετατίθεται χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης για τους κληρονόμους του εργολάβου. N.2961/2001 άρθρο 7 ια΄

4. Ο κακόπιστος πωλητής σε ένα προσύμφωνο. Τι πρέπει να προσέχει ο αγοραστής.

Α. Ο κακόπιστος πωλητής σε ένα προσύμφωνο μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα στον αγοραστή αλλά και στους κληρονόμους του αγοραστή.
Μπορεί π.χ. ένας κακόπιστος πωλητής να καταρτίσει προσύμφωνο με τον Α συγχρόνως να καταρτίσει και οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας και μεταβίβασης κυριότητας με έναν άλλον τρίτο-άσχετο, ο οποίος θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Ο Α δεν θα αποκτήσει ποτέ την κυριότητα του ακινήτου, απλώς θα περιοριστεί στην αξίωσή του για αποζημίωση.

Β. Ο κακόπιστος πωλητής σε ένα προσύμφωνο θα μπορούσε να επιβαρύνει με εμπράγματα βάρη το ακίνητο το οποίο θα εξακολουθεί να εμφανίζεται στο όνομά του μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου.

5. Χρέη εκκαθαρισμένα στην κληρονομία όταν ο κληρονομούμενος είχε πουλήσει με προσύμφωνο-Παράδειγμα

Εκπίπτουν από την κληρονομιά τα χρέη του κληρονομουμένου που είναι εκκαθαρισμένα. Εκκαθαρισμένα είναι τα χρέη που δεν αμφισβητείται το ποσόν και το ποιόν τους.
→ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ: η πώληση από τον κληρονομούμενο με προσύμφωνο και είχε εισπράξει (ο κληρονομούμενος) ολόκληρο το τίμημα εν ζωή. Είναι λοιπόν βέβαιο και εκκαθαρισμένο χρέος η υποχρέωση του κληρονόμου να καταρτίσει το οριστικό μεταβιβαστικό συμβόλαιο για την κυριότητα του ακινήτου.
ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΧΡΕΟΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΜΕΝΟ η οφειλή για απόδοση καρπών
ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΧΡΕΟΣ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΜΕΝΟ η πίστωση που είχε ανοιχθεί υπέρ του κληρονομημένου για χορήγηση κάποιου δανείου
ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΧΡΕΟΣ ΒΕΒΑΙΟ ΚΑΙ ΕΚΚΑΘΑΡΙΣΜΕΝΟ η δικαστική απόφαση για προσημείωση (πριν από τον θάνατο του κληρονομουμένου) για κάποιο χρέος του. Σημειώνεται ότι η προσημείωση είναι μέτρο εξασφάλισης της απαίτησης, αλλά δεν προδικάζει την ύπαρξη της απαίτησης, ούτε την έκταση της απαίτησης.

Ε9-Όταν το ακίνητο πωλείται με αίρεση: διαλυτική ή αναβλητική

Όταν στο συμβολαιογραφικό συμβόλαιο (προσύμφωνο ή οριστικό συμβόλαιο) υπάρχει αναβλητική αίρεση (π.χ. η κυριότητα θα αποκτηθεί από τον αγοραστή όταν εξοφλήσει όλες τις δόσεις του συμφωνηθέντος τιμήματος). Στην περίπτωση αυτή στο Ε9 εξακολουθεί αναγράφει το ακίνητο ο πωλητής μέχρι την εξόφληση όλων των δόσεων.

Όταν όμως υπάρχει διαλυτική αίρεση, η κυριότητα δίδεται στον αγοραστή με τον όρο ότι εάν δεν εξοφλήσει όλες ή μέρος των δόσεων, τότε η κυριότητα θα επανέλθει στον πωλητή. Στην περίπτωση αυτή στο Ε9 αναγράφει το ακίνητο ο αγοραστής.