Το δύσκολο έργο του προσδιορισμού των νέων αντικειμενικών αξιών

της Στεφανίας Σούκη

«Όσοι εξεδήλωσαν ενδιαφέρον, ουσιαστικά κάνουν ευγενική προσφορά στην πολιτεία, χωρίς ουσιαστικό οικονομικό όφελος».

Αυτό δηλώνει ο κ. Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας συμβούλων SOLUM Property Solutions, ορκωτός εκτιμητής και τέως Πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, σε συνέχεια του καθορισμού από την Πολιτεία της διαδικασίας με την οποία θα επικαιροποιηθούν οι αντικειμενικές

αξίες που εξακολουθούν σήμερα να αναφέρονται στο 2007, κατά κανόνα.

«Έκτοτε έχει μεσολαβήσει η οικονομική κρίση που έχει φέρει … τα πάνω κάτω σε όλη την οικονομία της χώρας και φυσικά στο χώρο της αγοράς ακινήτων. Έτσι αποφασίστηκε να χρησιμοποιηθούν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι θα εισηγηθούν τις τιμές ζώνης (Τιμή ενός Μ2, καινούργιου διαμερίσματος πρώτου ορόφου, με μία πρόσοψη και με εμβαδόν περί τα 75 Μ2 η περί τα 100 Μ2 για μονοκατοικία). Οι εκτιμητές θα είναι 4 ανά ζώνη και οι εισηγήσεις τους θα διασταυρωθούν με άλλα στοιχεία που έχει στη διάθεσή του το Υπουργείο, ώστε αυτό να καταλήξει στην τελική απόφαση για τις τελικές τιμές ζώνης, λαμβάνοντας ίσως υπόψη και άλλες παραμέτρους, όπως και κατά το παρελθόν. Η όλη εργασία είναι πολύ δύσκολη και πολύ πιεσμένη χρονικά και οικονομικά», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.

Οι δυσκολίες, σύμφωνα με την ίδιο εντοπίζονται:

- Στην απουσία σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων ακινήτων, που σε κάποιες περιοχές δεν έχουν γίνει καθόλου πράξεις.
- Στη μεγάλη διασπορά των τιμών διότι άλλοι πωλούν κάτω από πίεση και άλλοι όχι.
- Στο γεγονός ότι λόγω της κρίσης, της πτώσης αξιών, των κακών οικονομικών των νοικοκυριών και της έλλειψης δανεισμού, ουσιαστικά δεν ανεγείρονται νέες οικοδομές και επομένως δεν γίνονται τέτοιου είδους μεταβιβάσεις.
- Στον ασφυκτικά πιεσμένο χρόνο που δίδεται στους εκτιμητές.
- Στο ενδεχόμενο να μη εκδηλωθεί ενδιαφέρον από εκτιμητές για κάποιες περιοχές.

«Ακόμη αξίζει σημειωθεί ότι υπάρχουν και πρόσθετες δυσκολίες στον προσδιορισμό τιμών ζώνης διότι σε περιοχές που δεν υπάρχει ανοικοδόμηση, η τιμή ζώνης θα προκύπτει μέσω τιμών παλαιότερων οικοδομών που με τη χρήση συντελεστών αναγωγής θα οδηγούν στην τιμή ζώνης. Τούτο όμως ενέχει τον κίνδυνο να προκύψει τιμή ζώνης κατώτερη του σημερινού κόστους κατασκευής πλέον της αξίας οικοπέδου και κάποιου μικτού επιχειρηματικού κέρδους. Μην ξεχνάμε ότι σήμερα έχουμε τιμές ζώνης της τάξεως των 700 €/Μ2 όταν είναι γνωστό ότι το μόνο κόστος ανακατασκευής είναι της τάξης των 950 €/Μ2 στο οποίο θα πρέπει να προστεθεί η αξία γης και το μικτό επιχειρηματικό κέρδος», αναφέρει ο κ. Χαραλαμπόπουλος και προσθέτει:

«Τέλος πρέπει να σημειώσουμε τα ακόλουθα:

- Οι ζώνες πρέπει να αλλάξουν διότι από το 1985 έως τώρα έχει πλήρως διαφοροποιηθεί η εικόνα πολλών περιοχών των πόλεων.
- Οι συντελεστές εμπορικότητας πρέπει να αναθεωρηθούν διότι οι παλιές εμπορικότητες δεν έχουν σχέση με τη σημερινή πραγματικότητα, όπου υπάρχει απαξίωση καταστημάτων ενώ - μένουν στα αζήτητα καταστήματα σε δευτερεύοντες άξονες.
- Οι συντελεστές παλαιότητας πρέπει να επεκταθούν σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου (πέραν των 25 ετών)».