Πώς θα γίνονται πλέον οι μισθώσεις τύπου Airbnb

Των Στεφανίας Σούκη, Κωστή Πλάντζου

Κι ενώ οι κανόνες που διέπουν τις μισθώσεις κατοικιών τύπου Airbnb έχουν ήδη τεθεί σε εφαρμογή -τύποις- από την 1η Φεβρουαρίου, στην ουσία οι ιδιοκτήτες ακινήτων ανά την Ελλάδα ακόμη αναμένουν το σχετικό μητρώο ώστε να εγγράψουν τα ακίνητά τους για βραχυχρόνια μίσθωση από τους τουρίστες.

Η εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, το οποίο, κατά τις πληροφορίες, θα είναι έτοιμο μέσα στον μήνα, δίνοντας ουσιαστικά άτυπη... παράταση στην εφαρμογή του νόμου,

είναι μία μόνο από τις πολλές εκκρεμότητες που μένουν προς διευθέτηση από το ΥΠΟΙΚ, πέραν φυσικά της πληθώρας των ερωτημάτων, κυρίως φορολογικής φύσης, που θέτουν οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Την ίδια στιγμή, η Αθήνα κατέχει ακόμη μία πανευρωπαϊκή πρωτιά σε ό,τι έχει να κάνει με τις ενοικιάσεις κατοικιών σε τουρίστες μέσω της πιο γνωστής πλατφόρμας μισθώσεων: η ελληνική πρωτεύουσα, μία από τις καλύτερες αγορές για την Airbnb, προσφέρει τη γρηγορότερη απόδοση πανευρωπαϊκά σε έναν αγοραστή-επενδυτή που θα αποφασίσει να αγοράσει ένα ακίνητο γι’ αυτό τον σκοπό. Την έρευνα διενήργησε η βρετανική εταιρεία μεσιτικών υπηρεσιών Nested ώστε να συγκρίνει τον χρόνο μέσα στον οποίο αποδίδει μια επένδυση σε ένα ακίνητο με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση έναντι της παραδοσιακής ενοικίασης. Η Nested έλαβε υπόψη ακίνητα τριών υπνοδωματίων σε 75 πόλεις σε όλο τον κόσμο και το βασικό συμπέρασμα, ειδικά για τις «αρρύθμιστες» αγορές, όπως ήταν μέχρι πρότινος και η ελληνική, είναι ότι η απόσβεση της επένδυσης γίνεται πολύ πιο γρήγορα για έναν επενδυτή που αγοράζει ένα σπίτι με σκοπό τη μίσθωσή του μέσω Airbnb παρά γι’ αυτόν που θα προτιμήσει τον δρόμο της κλασικής μίσθωσης.

Ειδικά για την Αθήνα, η οποία προσφέρει την ταχύτερη απόσβεση πανευρωπαϊκά, ως αρρύθμιστη αγορά χωρίς κανόνες (φορολογικούς κ.ά.), ο ελάχιστος χρόνος μέσα στον οποίο πραγματοποιείται η απόσβεση, με ιδανικές βέβαια συνθήκες, δηλαδή εφόσον ο ιδιοκτήτης γίνει... επαγγελματίας του είδους, φροντίζοντας να έχει έναν επισκέπτη στο ακίνητό του τις περισσότερες ημέρες του μήνα, είναι μόλις 42 μήνες! Αντίθετα, αν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο τριών δωματίων στην Αθήνα με σκοπό την κλασική μίσθωση, ο χρόνος απόσβεσης αυξάνεται στους 386 μήνες, με ένα ενοίκιο 503 ευρώ τον μήνα. Ας σημειωθεί, πάντως, ότι η ίδια η Airbnb υπολογίζει την πληρότητα για μια επιτυχημένη καταχώριση ενός διαμερίσματος στην Αθήνα κάτω από τις μισές ημέρες του έτους (στο 48,6% ή 177 ημέρες). Ακολουθούν το Βουκουρέστι με 46 μήνες και η Βουδαπέστη, που συμπληρώνει την τριάδα της ταχύτερης απόσβεσης σε διάστημα 53 μηνών.

Επισημαίνεται ότι η έρευνα δεν λαμβάνει υπόψη τις δαπάνες ανακαίνισης ή επίπλωσης της κατοικίας ώστε να εξασφαλίσει ο ιδιοκτήτης καλύτερη εικόνα και άρα μεγαλύτερο έσοδο από τη μίσθωση.

Οι βασικές εκκρεμότητες

Από την πλευρά τους, πάντως, οι ιδιοκτήτες θέτουν μια σειρά ερωτημάτων, τα οποία μένει να απαντηθούν επισήμως από τις σχετικές διευκρινίσεις της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), τις αμέσως επόμενες ημέρες, ώστε να λειτουργήσει στην πράξη ο νέος νόμος 4446/2016 με ισχύ από 1/2/2017.

Η βασική εκκρεμότητα είναι το πότε και με ποιον τρόπο θα αρχίσουν οι εγγραφές στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, για το οποίο, όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, η σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή είναι στο στάδιο της ετοιμασίας από την ΑΑΔΕ και αναμένεται να λειτουργήσει από τα μέσα του μήνα και μετά. Ως προς τις επιμέρους φορολογικές εκκρεμότητες, ο νέος νόμος προβλέπει ότι σε κάθε ΑΦΜ μπορεί να δηλωθούν -το πολύ- μέχρι δύο κατοικίες. Στις περιπτώσεις όπου κάποιος ιδιοκτήτης ως φυσικό πρόσωπο έχει περισσότερες κατά κάποιο ποσοστό συνιδιοκτησίας, θα πρέπει να μισθώνει μέχρι δύο κατοικίες και θα φορολογείται για το ποσοστό που κατέχει. Αντίστοιχα, στην περίπτωση δύο συζύγων που κάνουν κοινή φορολογική δήλωση θα πληρώσει ατομικά ο καθένας τον φόρο του ανάλογα με το ποσοστό του. Σημειωτέον ότι ο νόμος αφορά φυσικά πρόσωπα. Εάν ο ιδιοκτήτης είναι εταιρεία, οι μισθώσεις αντιμετωπίζονται ως προϊόν επιχειρηματικής δραστηριότητας και δεν φορολογούνται με την κλίμακα των απλών αστικών μισθώσεων. Ως εισόδημα από τη μίσθωση μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας θα θεωρείται το καθαρό ποσό που κατατίθεται στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη μετά την παρακράτηση της προμήθειας της πλατφόρμας, ο ιδιοκτήτης δηλαδή δεν θα πληρώσει φόρο για ό,τι δεν εισέπραξε ο ίδιος. Επιπλέον, δεν χρειάζεται υπογραφή τυπικού συμφωνητικού μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, αφού η μίσθωση θα γίνεται απευθείας με βάση όσα αναγράφονται για το ακίνητο στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, ενώ δεν θα εκδίδεται απόδειξη παροχής υπηρεσιών.

Με βάση τις σχετικές προτάσεις, θα προβλεφθούν πρόστιμα αν ο χρόνος εκμίσθωσης ξεπεράσει το όριο των 90 ημερών και το εισόδημα τις 12.000 ευρώ. Το πρώτο πρόστιμο θα είναι 5.000 ευρώ, το οποίο ωστόσο θα γίνεται 10.000 ευρώ και εν συνεχεία 20.000 ευρώ αν ο ιδιοκτήτης πιαστεί υπότροπος. Από την άλλη, η ενοικίαση του ακινήτου επιτρέπεται και πέραν των ορίων αν το φυσικό πρόσωπο συστήσει εταιρεία ή αν παραμείνει ως φυσικό πρόσωπο - στην περίπτωση που υπογράψει την κλασική αστική σύμβαση μίσθωσης. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι ολοένα περισσότεροι ιδιοκτήτες σπεύδουν το τελευταίο διάστημα να δημιουργήσουν εταιρείες προκειμένου να προσφέρουν περισσότερες υπηρεσίες στους επισκέπτες τους, όπως πρωινό, μεταφορά από και προς το αεροδρόμιο κ.λπ.

*Αναδημοσίευση από το Business Stories της 5ης Φεβρουαρίου