«Κόφτης» στην φοροαπαλλαγή για ανείσπρακτα ενοίκια

Του Κωστή Πλάντζου

Να πληρώσουν φόρο, παρότι δεν εισέπραξαν ποτέ τα ενοίκια που δικαιούνται, θα αναγκαστούν φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων (φυσικά και νομικά πρόσωπα) που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα.

Με εγκύκλιο Πιτσιλή, καθορίζονται δύο εξαιρέσεις στην απαλλαγή από φόρο στα ανείσπρακτα ενοίκια.

Με βάση το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας, η εγκύκλιος του Γενικού Γραμματέως Δημοσίων Εσόδων (ΠΟΛ 1102/12-7-2016) αναφέρει ότι:

1. «Ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση

/ υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους».
2. «Οι διατάξεις του άρθρου 39 παρ. 4 δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες».
3. «Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κλπ.)».

Τι λέει δηλαδή η Εγκύκλιος Πιτσιλή;

- Ότι η εξαίρεση από τον φόρο για τα ανείσπρακτα εισοδήματα αφορά μόνον φυσικά πρόσωπα

- Δεν δικαιούνται την απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για ανείσπρακτα ενοίκια τα νομικά πρόσωπα, δηλαδή οι εταιρίες

- Δεν δικαιούνται την απαλλαγή για ανείσπρακτα εισοδήματα από ενοίκια ούτε οι ιδιοκτήτες - φυσικά πρόσωπα, εάν είναι επαγγελματίες και οι μισθώσεις αυτές εντάσσονται στο πλαίσιο της επαγγελματικής δραστηριότητάς τους.

Με άλλα λόγια, ακόμα και αν έχουν ασκήσει αγωγή έξωσης ή πέτυχαν δικαστική απόφαση ή έχουν άλλα αποδεικτικά στοιχεία –όπως προβλέπει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος- που δείχνουν ότι δεν εισέπραξαν ποτέ τα οφειλόμενα ενοίκια, τα ενοίκια φορολογούνται κανονικά σαν εισόδημα, είτε πρόκειται για νομικά πρόσωπα γενικώς, είτε για φυσικά πρόσωπα που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα.

Γιατί συμβαίνει αυτό;

Επειδή​, πράγματι, το άρθρο 39 (όπως και όλα τα άρθρα από 10 ως το 43) του ν.4172 αφορούν αποκλειστικά τα φυσικά πρόσωπα, ενώ για τις επιχειρήσεις ισχύουν τα άρθρα 47-57.

Ουσιαστικά αντιμετωπίζει τα ανείσπρακτα ενοίκια όπως όλα τα τιμολόγια που εκδόθηκαν αλλά δεν εξοφλήθηκαν, τα οποία φορολογούνται και δεν εξαιρούνται από τον φόρο στην χρονιά που κόπηκαν.

Παρόλα αυτά πάντως, όχι σπάνια, στο πρόσφατο παρελθόν η φορολογική διοίκηση έχει εφαρμόσει πολλάκις και σε φυσικά πρόσωπα (ιδιοκτήτες ακινήτων) άρθρα που ισχύουν μόνον για τα νομικά πρόσωπα (επιχειρήσεις), προκειμένου να τους φορολογήσει αναδρομικά, σαν να ήταν επιχειρήσεις, για ακίνητα που είχαν και πούλησαν, αλλά τα δήλωσαν στο Ε1 μόνον στους κωδικούς για κάλυψη «πόθεν έσχες», με το σκεπτικό ότι «ήταν ιδιαιτέρως υψηλής αξίας», χωρίς πουθενά ο νόμος να ορίζει το χρηματικό όριο μετά το οποίο γεννάται τέτοιο θέμα.

Επίσης και όταν κάνει κάποιος πάνω από 2 πωλήσεις ακινήτων (πχ ακίνητα από κληρονομιά), αν και δεν υπάρχει τέτοια πρόβλεψη στα άρθρα για τα φυσικά πρόσωπα, οι ελεγκτές της εφορίας τα θεωρούν κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα και επιβάλουν και πρόστιμα -ακόμα και για παράλειψη έναρξης επιχείρησης στην ΔΟΥ, Τέλη Επιτηδεύματος κλπ...