Ακίνητα: Στα ύψη οι τιμές – Γιατί δεν είναι «φούσκα» και οι ελπίδες για «φρένο»

Ενδεικτικά της -δύσκολης- κατάστασης που επικρατεί στον χώρο των ακινήτων είναι τα αποτελέσματα της έκθεσης του Παρατηρητηρίου Αξιών Διαμερισμάτων 2023 της GEOAXIS.

Σε αυτήν εξετάζονται πέντε περιοχής της Αττικής από διάφορα προάστια (Μαρούσι, Χολαργός, Αμπελόκηποι, Παλαιό Φάληρο και Περιστέρι) και αποτυπώνεται η μεγάλη αύξηση των τιμών, τόσο σε νεόδμητα διαμερίσματα, όσο και στα παλαιότερα.

Συγκεκριμένα, καταγράφεται αύξηση στα νεόδμητα διαμερίσματα ύψους 24,97% τον τελευταίο χρόνο, και 35,42% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.

Ανάλογη

είναι η εικόνα και τα πιο παλιά διαμερίσματα, με την άνοδο των τιμών να φτάνει το 24,34% σε σχέση με ένα χρόνο πριν και 32,08% σε σχέση με δύο χρόνια πριν.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν δύο διαπιστώσεις που περιλαμβάνονται στην έκθεση. Η μία ξεκαθαρίζει ότι το φαινόμενο που βιώνουμε δεν αποτελεί μία «φούσκα», κι αυτό γιατί το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο.

Στον αντίποδα, η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές.

Η γενιά των ενοικιαστών που διαμορφώνεται

Aναλυτικότερα, όπως αναφέρει η έρευνα, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει την γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία.

Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Χαρακτηριστικό για την χώρα μας είναι το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.

Στην Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/ γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους.

Ο καθοριστικός ρόλος του κορωνοϊού και της εργασίας από το σπίτι

Η εξάπλωση του Κορωναϊού (COVID-19), η οποία αναγνωρίστηκε από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας ως ‘Παγκόσμια Πανδημία’ στις 11 Μαρτίου 2020, έχει επιδράσει στην οικονομία και στις αγορές. Η νέα τάση που επέφερε ο COVID-19 είναι η εργασία από το σπίτι, με ενδεχομένως σημαντικές και μόνιμες επιδράσεις στην αγορά ακινήτων. Αν και είναι πολύ νωρίς να προβλεφθεί το τελικό αποτύπωμα, όλες οι μέχρι τώρα μελέτες σε Πανευρωπαϊκό και Παγκόσμιο επίπεδο συγκλίνουν στην εφαρμογή ενός υβριδικού μοντέλου εργασίας, με βασικό στοιχείο την δυνατότητα τηλεργασίας. Η υιοθέτηση ενός τέτοιου μοντέλου όπου για 1 ή 2 ημέρες την εβδομάδα ο εργαζόμενος θα βρίσκεται σπίτι, δημιουργεί αναμφίβολα την ανάγκη για μεγαλύτερα σπίτια, έτσι ώστε να υπάρχει ο απαραίτητος χώρος για απομόνωση, και χωροθετημένα όχι κατ’ ανάγκη κοντά στην εργασία, αφού αθροιστικά οι ημέρες και οι ώρες μετακίνησης θα μειωθούν σημαντικά σχετικά με την προ covid πενθήμερη ανάγκη καθημερινής μετακίνησης.

Ραγδαία η άνοδος τιμών

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2022 και του 3ου τριμήνου 2021 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 24,97% για τα νεόδμητα και 24,34% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η εκρηκτική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επι το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα.

Αναλυτικότερα:

Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 10 ετών)

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα μέσης επιφανείας 93τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (3.565euro/τμ από 2.784euro/τμ, με ετήσια άνοδο 28,05%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.950euro/ τμ από 2.465euro/τμ με ετήσια άνοδο 19,68%), στο Μαρούσι (2.856euro/τμ από 2.267euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,98%), στους Αμπελόκηπους (2.500euro/τμ από 1.992euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,50%) και τέλος στο Περιστέρι (2.029euro/τμ από 1.615euro/τμ με ετήσια άνοδο 25,63%).

Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ενώ το Παλαιό Φάληρο τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 90 τμ, διάμεσης ηλικίας 42 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.985euro/τμ από 1.499euro/τμ με ετήσια άνοδο 32,42%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (1.620euro/τμ από 1.275euro/τμ με ετήσια άνοδο 27,06%), στο Παλαιό Φάληρο (1.536euro/τμ από 1.301euro/τμ με ετή-σια άνοδο 18,06%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.313euro/τμ από 1.036euro/τμ με ετήσια άνοδο 26,74%) και τέλος στο Περιστέρι (1.268euro/τμ από 1.080euro/τμ με ετήσια άνοδο 17,41%).

Με βάση τα παραπάνω, ο Χολαργός κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Περιστέρι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Το «άλμα» στις τιμές το διάστημα 2013 – 2022

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που φτάνει στα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει σημαντική αύξηση σε σχέση με τις αξίες του 2013.

Χαρακτηριστικοί είναι οι πίνακες και γραφήματα που ακολουθούν:

Μεσοπρόθεσμη Τάση

Η σταδιακή μετατροπή των διαμερισμάτων και σε χώρους εργασίας αναμένεται να επιφέρει τεκτονικές αλλαγές στον τρόπο σχεδίασης, κατασκευής αλλά και ανακαίνισης (υλικά, δίκτυα, μονώσεις, μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι κλπ). Η αίσθησή μας είναι ότι παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια.

Δεν πρόκειται για «φούσκα» αλλά αναμένεται συγκράτηση τιμών

Η τόσο έντονη αύξηση των τιμών θα φρενάρει τους επόμενους μήνες λόγω συρρίκνωσης της ζήτησης εξαιτίας α) της αύξησης των επιτοκίων δανεισμού, β) της καλπάζουσας τιμής της ενέργειας και γ) της αύξησης της τιμής των υλικών κατασκευής/ανακαίνισης, γεγονότα που θα οδηγήσουν σε στάση αναμονής τους πιθανούς αγοραστές.

Πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο.