Και τα Ακίνητα Καλά Κρατούν

Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων; Είναι λογικό σε μια χώρα με βαθιά ύφεση να έχουν μειωθεί λιγότερο από 6% μέσα στον τελευταίο χρόνο και 15% από το 2009 οπότε εκδηλώθηκε η κρίση, ενώ σύμφωνα με τους ειδικούς θα έπρεπε στην τριετία να είχαν υποχωρήσει περίπου 30% - 40%; Στο μεγάλο αυτό ερώτημα οι απαντήσεις είναι η αντιπαροχή, τα λιγοστά δάνεια που χρωστούν οι κατασκευαστές στις τράπεζες...το μαύρο χρήμα που κυκλοφορεί ακόμη στην οικοδομή (χάρη και στις αντικειμενικές αξίες), καθώς και η διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 ακινήτων σε πολλές χιλιάδες μικρομεσαίες επιχειρήσεις του κλάδου. Σε αυτά πρέπει να προστεθεί το γεγονός ότι η ελληνική οικογένεια συνεχίζει να στηρίζει όσους έχουν πρόβλημα να αποπληρώσουν το δάνειό τους (γι' αυτό και οι πλειστηριασμοί είναι ακόμη λίγοι) και ότι η ελληνική αγορά δεν λειτουργεί σαν χρηματιστήριο, όπως σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες (δηλαδή αγοράζουμε σπίτι με ορίζοντα μιας ζωής, άρα τα ακίνητα δεν αλλάζουν εύκολα χέρια). Το ελληνικό αυτό μοντέλο συνεχίζει να εκπλήσσει τους ξένους αναλυτές, όπως η διεθνούς φήμης εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων Knight Frank. Σε πρόσφατη έκθεσή της για την παγκόσμια αγορά κατοικίας διαπίστωνε με έκπληξη οριακή άνοδο των τιμών στην Ελλάδα της τάξεως του 0,3% το πρώτο τρίμηνο (συγκριτικά με το τέταρτο τρίμηνο του 2010) και περιορισμένη πτώση (5,7% σε σχέση με πέρυσι) παρά τη βαθιά ύφεση της οικονομίας. Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς, οι αιτίες είναι οι εξής: 1. Η αντιπαροχή: τόσα χρόνια οι έλληνες εργολάβοι κτίζουν με αντιπαροχή (εγχώρια πρωτοτυπία που δεν υπάρχει σε άλλες χώρες) και, άρα, δεν αγοράζουν - τουλάχιστον με ρευστό - το οικόπεδο. Από το κτίσιμο τους μένουν τα μισά διαμερίσματα, τα οποία δεν υποχρεώνονται να τα «σκοτώσουν» αφού μπορούν να τα νοικιάσουν και να έχουν και πάλι έσοδα. Μπορεί να μην έχουν τα τρελά κέρδη του παρελθόντος, ωστόσο αποκομίζουν ένα κάποιο εισόδημα, συνεπώς δεν ζορίζονται όσο άλλοι. 2. Δεν έχουν δάνεια: σαν αποτέλεσμα της αντιπαροχής, δεν εκτέθηκαν ποτέ σε μεγάλο δανεισμό, όπως συνέβη σε άλλες χώρες (π. χ. στην Ιρλανδία, όπου η αγορά ακινήτων βούλιαξε και κατασκευαστικοί κολοσσοί κατέρρευσαν). Αφού δεν χρωστούν μαζικά, δεν χρειάζεται να κάνουν μεγάλες υποχωρήσεις στις τιμές. Ετσι εξηγείται πώς κάποιος, παρ' ότι έχει από το 2005 απούλητα 5-10 διαμερίσματα, δίνει έκπτωση μόνο 10%-15%. 3. Διασπορά: ο κλάδος των κατασκευαστών δεν έχει τα χαρακτηριστικά άλλων χωρών, όπου 5-10 μεγάλοι όμιλοι ελέγχουν την αγορά. Εδώ έχουμε 10.000-15.000 μικρομεσαίες επιχειρήσεις που λειτουργούν με δικά τους κεφάλαια, υπάρχει δηλαδή πολύ μεγάλη διασπορά του αδιάθετου στοκ των 150.000 (όπως εκτιμάται) απούλητων διαμερισμάτων και σπιτιών. Διαιρώντας το στοκ διά των επιχειρήσεων, προκύπτει ένας μέσος όρος 10-15 ακινήτων ανά επιχείρηση. Συνεπώς, ο κίνδυνος μοιράζεται. 4. Αντικειμενικές τιμές - μαύρο χρήμα: Εξαιτίας των αντικειμενικών τιμών και της μεγάλης τους ψαλίδας με τις πραγματικές, υπάρχει ακόμη πολύ μαύρο χρήμα στην οικοδομή. Οταν ένα διαμέρισμα κοστ