«Σιβηρία» η αγορά ακινήτων

ΟΙΚΟΝΟΜΙΑΈντυπη Έκδοση

Φοβερό χτύπημα από τα capital controls, διότι οι συναλλαγές γίνονται... ύποπτες για «ξέπλυμα»

Στο ναδίρ κόντεψαν να φθάσουν οι τιμές των ακινήτων στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας... Ειδικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσον όρο μειωμένες κατά 5,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014. Με βάση μάλιστα τα αναθεωρημένα στοιχεία, το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση διαμορφώθηκε σε 4,1%, ενώ για το σύνολο του 2014 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,5%. Σαν μην έφτανε αυτό, μπήκαν στη ζωή μας τα capital controls προσθέτοντας άλλον έναν «πονοκέφαλο» στους υποψηφίους αγοραστές. Πλέον συμβολαιογράφοι και μεσίτες κάνουν λόγο για το απόλυτο «πάγωμα» στην αγορά ακινήτων. Μόνο πωλητές που επείγονται για κάποιο λόγο να ρευστοποιήσουν – έστω και αν αυτή η ρευστότητα παραμείνει εγκλωβισμένη σε έναν τραπεζικό λογαριασμό – ολοκληρώνουν τις συναλλαγές, σε τιμές όσο - όσο. Γι’ αυτό οι υποψήφιοι αγοραστές πιέζουν για ακόμη χαμηλότερες τιμές. Όλοι οι εμπλεκόμενοι παραδέχονται ότι στην παρούσα φάση τιμές ακινήτων δεν υπάρχουν. Το πού θα κλείσει μια συμφωνία εξαρτάται αποκλειστικά από τα δεδομένα της στιγμής. Με την εφαρμογή των περιορισμών στη διακίνηση κεφαλαίων, οι λιγοστές – σε επίπεδα μερικών δεκάδων ανά την ελληνική επικράτεια – μεταβιβάσεις έγιναν, ελλείψει άλλου τρόπου, με μεταφορά κεφαλαίων από έναν τραπεζικό λογαριασμό σε έναν άλλο. Με το που βλέπει τέτοια αναφορά η εφορία, είναι υποχρεωμένη να ειδοποιεί την Αρχή για το «ξέπλυμα». Άλλο ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο προστέθηκε σε μια αγορά η οποία έχει πάψει να λειτουργεί προ πολλού. Οι συναλλασσόμενοι πάντως έχουν δυνατότητες:Επιτρέπεται η μεταφορά από τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα σε άλλον τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα.Επιτρέπεται ακόμη η διακίνηση κεφαλαίων από ευρωπαϊκό λογαριασμό σε άλλον ευρωπαϊκό λογαριασμό. Δηλαδή, ακίνητο στην Ελλάδα μπορεί να αγοραστεί με το τίμημα να μεταφέρεται από λογαριασμό σε κυπριακή τράπεζα σε λογαριασμό σε τράπεζα της Γερμανίας. Νέα πτώση τιμώνΣύμφωνα πάντα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το δεύτερο τρίμηνο του 2015 οι τιμές ακινήτων διαμορφώθηκαν ως εξής:Οι τιμές των «νέων» διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών κατέγραψαν μείωση 7,1% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, ενώ οι τιμές για τα «παλαιά» ηλικίας άνω των πέντε ετών μειώθηκαν κατά 4,7%.Στην Αθήνα οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 5,2% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014, ενώ ακόμη μεγαλύτερη μείωση, που φθάνει στα 8,2%, κατέγραψαν οι τιμές των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη. Στις άλλες μεγάλες πόλεις η μείωση φθάνει το 7,1%, και 4,0% στις λοιπές περιοχές της χώρας.Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν 4,4% στην Αθήνα, 5,3% στη Θεσσαλονίκη, 4,8% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 2,2% στις λοιπές περιοχές της χώρας, ενώ για το σύνολο του 2014 η μείωση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2013 ήταν 9,4%, 6,6%, 6,7% και 5,0% αντίστοιχα.Οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας ήταν μειωμένες κατά 5,9% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2014. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το πρώτο τρίμηνο του 2015 η αντίστοιχη μείωση των τιμών των διαμερισμάτων στις αστικές περιοχές ήταν 4,3%, ενώ για το σύνολο του 2014 η αντίστοιχη μείωση διαμορφώθηκε σε 8,1%. Μείον 24,1% οι εκτιμήσειςΟι εκτιμήσεις για την αξία των οικιστικών ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος για οποιονδήποτε λόγο (χρηματοδότηση για αγορά, επαναδιαπραγμάτευση υφιστάμενων δανείων, εγγραφή εξασφάλισης για μη στεγαστικά δάνεια, μεταφορά οφειλών πελατών από μια τράπεζα σε άλλη κ.λπ.) έφθασαν το δεύτερο τρίμηνο του 2015 τις 2.821, έναντι 3.281 το πρώτο τρίμηνο του 2015 (αναθεωρημένα στοιχεία). Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2014, ο αριθμός των εκτιμήσεων το δεύτερο τρίμηνο του 2015 ήταν μειωμένος κατά 24,1%. Ο όγκος των οικιστικών ακινήτων (με βάση το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων) που εκτιμήθηκαν με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων ήταν το δεύτερο τρίμηνο 2015 μειωμένος κατά 27,4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2014. Ολόκληρο το 2014 ο αριθμός των εκτιμήσεων έφθασε τις 17.244 (αναθεωρημένα στοιχεία), καταγράφοντας σημαντική μείωση κατά 29,5%, έναντι του 2013 που είχε ανέλθει σε 24.446. Εμπόδιο ο ΕΝΦΙΑΈνας ακόμη ανασταλτικός παράγοντας που ευνοεί αυτή την «παγωνιά» που επικρατεί στην κτηματαγορά είναι και ο... ΕΝΦΙΑ, μιας και η δέσμευση που έχει αναληφθεί από την κυβέρνηση προς τους δανειστές είναι η όποια «συνταγή» τού εν λόγω φόρου να διατηρήσει και το 2015 και το 2016 τα δημοσιονομικά έσοδα στα 2,65 δισ. ευρώ. Για το πώς θα επιτευχθεί η συγκέντρωση αυτού του ποσού παραμένει στη διακριτική ευχέρεια της ελληνικής κυβέρνησης να προτείνει εναλλακτικές λύσεις. Στην κτηματαγορά εξακολουθεί να υπάρχει ανησυχία ότι θα επιδιωχθεί αύξηση της απόδοσης του συμπληρωματικού φόρου ακινήτου (σ.σ.: επιβάλλεται στους έχοντες ακίνητα με αθροιστική αξία άνω των 300.000 ευρώ) ενδεχομένως και αύξηση του φόρου ανά τετραγωνικό μέτρο στον ΕΝΦΙΑ των ακριβών περιοχών (βόρεια και νότια προάστια της Αττικής, ακριβά νησιά των Κυκλάδων, προνομιούχες περιοχές της Θεσσαλονίκης και γενικά περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό). Αυτή η αβεβαιότητα θέτει τους υποψήφιους αγοραστές σε στάση αναμονής. Η αύξηση του συμπληρωματικού φόρου μπορεί να προέλθει είτε με μείωση του ορίου των 300.000 ευρώ, ώστε να διευρυνθεί η φορολογική βάση, είτε με αύξηση των συντελεστών υπολογισμού. Οι αγοραστές – κυρίως αυτοί που διαθέτουν ήδη «γεμάτο» Ε9 – είναι λογικό να μην βιάζονται να κάνουν κίνηση αντιλαμβανόμενοι τον κίνδυνο, αυξάνοντας τη συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους, να πέσουν στην τσιμπίδα ενός φόρου ο οποίος θα επιβάλλεται... για πάντα. Οι πλειστηριασμοίΤα πάνω - κάτω στις αγοροπωλησίες ακινήτων φέρνουν όμως και οι πλειστηριασμοί, οι οποίοι πλέον είναι προ των πυλών, αφού, μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, το επόμενο βήμα θα είναι η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που θα καθορίζει με σαφήνεια τις λεπτομέρειες διεξαγωγής των πλειστηριασμών από την 1η.1.2016. Είναι σαφές ότι οι πλειστηριασμοί από το νέο έτος θα γίνονται με βάση την εμπορική αξία και από μόνο του αυτό είναι μια τεράστια αλλαγή που μπορεί να προσελκύσει το ενδιαφέρον. Μάλιστα η νέα διαδικασία θα προβλέπει ότι, εφόσον ο πλειστηριασμός καταστεί άγονος κατά τον πρώτο γύρο, τότε στον δεύτερο και στον τρίτο γύρο, ο οποίος θα διενεργείται μέσα σε σφικτές προθεσμίες της τάξεως των 15 ημερών, το τίμημα θα μπορεί να πέσει ακόμη και στο 50% της εμπορικής αξίας. Όλη η συζήτηση για το πλαίσιο προστασίας περιορίζεται στην πρώτη κατοικία και μάλιστα στα ακίνητα η αξία των οποίων δεν θα υπερβαίνει ένα όριο (π.χ. 150.000 ή 200.000 ευρώ). Από την άλλη, το ότι η εφορία, τα ασφαλιστικά ταμεία και οι τράπεζες θα εντείνουν τις προσπάθειες κατασχέσεων, προκειμένου να περιοριστούν τα ληξιπρόθεσμα χρέη και τα «κόκκινα δάνεια», θα οδηγήσει στο να συνταχθεί μακρά λίστα ακινήτων υποψηφίων να βγουν στο σφυρί. Όσο πιο μεγάλη η λίστα, τόσο πιο ισχυρές οι τάσεις αποκλιμάκωσης των τιμών. Σε ό,τι αφορά τις αντικειμενικές αξίες, αν και το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάνθηκε ότι πρέπει να αλλάξουν (τον Ιούνιο του 2015), το υπουργείο Οικονομικών έκλεισε το θέμα λέγοντας ότι αυτές οι αλλαγές δεν μπορούν να γίνουν από τη μία στιγμή στην άλλη. Mε πέντε ραβασάκια θα έρθει ο ΕΝΦΙΑ

Η εξόφληση του ΕΝΦΙΑ θα έρθει στους κατόχους ακινήτων σε πέντε δόσεις. Τα «ραβασάκια» αναμένεται να έρθουν από Σεπτέμβριο ή το πολύ αρχές Οκτωβρίου, ανάλογα και με τις πολιτικές εξελίξεις – καθώς εκλογές και ΕΝΦΙΑ είναι πολύ δύσκολος συνδυασμός. Στις 26 Αυγούστου λήγει και η τελευταία παράταση για την υποβολή δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) και με βάση την περιουσιακή κατάσταση των φορολογουμένων την 1η Ιανουαρίου 2015 θα εκδοθούν τα εκκαθαριστικά.

Μέχρι σήμερα εκπτώσεις έχουν κερδίσει και φέτος οι ιδιοκτήτες κενών και μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων. Προβλέφθηκε η διατήρηση και για το 2015 της έκπτωσης 20% στον ΕΝΦΙΑ αυτών των ακινήτων, εφόσον παρέμειναν κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα για όλο το 2015.

Καταργείται όμως η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για τον ΕΟΤ και έτσι φορολογείται για τα μισθωμένα ή δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητά του σε πρόσωπα πλην ελληνικού δημοσίου, ενώ ο ΕΝΦΙΑ θα επιβαρύνει φέτος και τους ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων δωματίων ατομικών επιχειρήσεων.

Οι διατάξεις νόμου οι οποίες συνόδευσαν το Μνημόνιο στη Βουλή ορίζουν ότι «καταργείται η προβλεφθείσα από το έτος 2015 απαλλαγή των ενοικιαζόμενων δωματίων των ατομικών επιχειρήσεων, η οποία – έτσι κι αλλιώς – δεν είχε ισχύσει το 2014. Το θέμα της απαλλαγής θα εξετασθεί στο πλαίσιο της συνολικής επανεξέτασης του φόρου, ώστε να διασφαλισθεί και η μηχανογραφική υποστήριξη της τυχόν απαλλαγής και η αποφυγή των καταστρατηγήσεων του φορολογικού νόμου».

Οι εισπράξεις από τον εν λόγω φόρο θα πρέπει να είναι φέτος και του χρόνου ίδιες με πέρυσι για το υπουργείο Οικονομικών, περί τα 2,65 δισ. δηλαδή. Στο Μνημόνιο αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι έως τον Σεπτέμβριο του 2016 οι αρχές θα εναρμονίσουν όλες τις αντικειμενικές αξίες με τις τιμές της αγοράς με ισχύ από τον Ιανουάριο του 2017. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχουν τρέξει και διασταυρώσεις ανάμεσα στα δεδομένα του Ε9 και του Κτηματολογίου.

Για να μην υπάρχουν παρανοήσεις για τον ΕΝΦΙΑ, ορίζεται ότι «εν όψει τυχόν αναθεώρησης των ζωνών αντικειμενικών αξιών για τα ακίνητα θα αναπροσαρμοστούν οι φορολογικοί συντελεστές επί της ακίνητης περιουσίας, εφόσον κρίνεται αναγκαίο, για να διασφαλιστεί ότι τα έσοδα από τον φόρο ακίνητης περιουσίας το 2016 θα ανέλθουν τουλάχιστον στα 2,65 δισ. ευρώ.

ΕΝΦΙΑcapital controlsαξία οικιστικών ακινήτωνIssue: 1878Issue date: 20-08-2015Has video: