Κατά Σιακόλαν Ευαγγέλιον, Ανάγνωσμα δεύτερο…

Με μία πολεοδομική απόφαση - επί της ουσίας η συγκεκριμένη...
εύκολα χαρακτηρίζεται ως πολιτική απόφαση - δόθηκε, μέσω συντελεστή δόμησης, εμπορική αξία της τάξης των 20 εκατομμυρίων ευρώ, την οποία ο Νίκος Σιακόλας εξαργύρωσε εντός μερικών εβδομάδων.

Πώς να αυξήσεις τα εκατομμύρια σου, σε χρόνο ντε τε.

Η συνεχιζόμενη για έτη εξυπηρέτηση των συμφερόντων του Νίκου Σιακόλα και η σκανδαλώδης φανατική υποστήριξη του από τις εκάστοτε κυβερνήσεις δημιουργεί την βάσιμη απορία: «Έχουμε Κοινοβουλευτική Δημοκρατία ή ...Σιακόλεια "δημοκρατία";».

Τα γεγονότα είναι πολύ απλά. Η άδεια που δόθηκε για επέκταση του εμπορικού κέντρου, του «έδωσε» εμπορική αξία περίπου 20 εκατομμυρίων ευρώ, ενώ τα αντισταθμιστικά μέτρα που έγιναν λόγω της κυκλοφοριακής συμφόρησης που προέκυψε από την λειτουργία του πολυκαταστήματος αγγίζουν τα 75 εκατομμύρια ευρώ, ποσό το οποίο επωμίστηκε το Τμήμα Δημοσίων Έργων.

Και ενώ το Συμβούλιο Παρεκκλίσεων έκρινε ότι η αίτηση του Mall of Cyprus για μετατροπές και επεκτάσεις είναι παράνομη και δεν εμπίπτει στα κριτήρια των κανονισμών, εντούτοις το Υπουργικό Συμβούλιο δεν δέχθηκε το «όχι» και ανέπεμψε την σχετική αίτηση.

Ουσιαστικά το Υπουργικό Συμβούλιο λειτούργησε ο κράχτης για τον επιχειρηματία.

Ζημιά στο δημόσιο συμφέρον

Με αφορμή την πώληση μεγάλου εμπορικού κέντρου στο πρόσφατο παρελθόν, στις παρυφές της Λευκωσίας, του Mall, ιδιοκτησίας του Νίκου Σιακόλα, επαναφέρονται τα ερωτήματα που τίθενται σε σχέση με τη διαδικασία που προηγήθηκε και τη χορήγηση νέας κατά παρέκκλιση άδειας για πρόσθετο συντελεστή δόμησης 10 χιλιάδων τ.μ. περίπου στην εν λόγω ανάπτυξη, η οποία καταστρατηγεί τη γενική στρατηγική του τοπικού σχεδίου Λευκωσίας.
Η νέα άδεια εκδόθηκε χωρίς να δοθεί δημόσια η τεκμηρίωση της αναπομπής της αρνητικής αρχικής απόφασης του Συμβουλίου Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) από το Υπουργικό Συμβούλιο, ενώ επιπρόσθετα ξενίζει και η αλλαγή στάσης σε θετική, μέλους του ΣΥΜΕΠΑ, χωρίς να φαίνεται να έχει μεσολαβήσει κάτι συγκεκριμένο που να δικαιολογεί τέτοια αλλαγή στάσης.

Μία πτυχή του όλου θέματος που δεν προβλήθηκε επαρκώς, καθώς το όλο θέμα παρουσιάστηκε κυρίως ως πρόβλημα δύο ∆ήμων (Λευκωσίας και Στροβόλου), είναι το γεγονός πως με μία πολεοδομική απόφαση - επί της ουσίας η συγκεκριμένη εύκολα χαρακτηρίζεται ως πολιτική απόφαση - και αντίθετα σε οποιαδήποτε πολεοδομική, περιβαλλοντολογική και κυκλοφοριακή λογική, δόθηκε, μέσω συντελεστή δόμησης, εμπορική αξία της τάξης των 20 εκατομμυρίων ευρώ, την οποία ο Νίκος Σιακόλας εξαργύρωσε εντός μερικών εβδομάδων.

Τα δεδομένα της αίτησης:

Πολεοδομική αρχή

Η Πολεοδομική Αρχή είχε τοποθετηθεί θετικά (!) στην επέκταση του συγκεκριμένου έργου, κρίνοντας ότι η υπό αναφορά ανάπτυξη έχει καταστεί κύριος εμπορικός και ψυχαγωγικός προορισμός, κάτι που δικαιολογεί κατά την άποψή της την εισήγηση / επιθυμία για επέκταση και αναπροσαρμογή του, σύμφωνα με τις ανάγκες της ελεύθερης αγοράς, καθώς αυτό θα λειτουργήσει θετικά στην ελκυστικότητα και βιωσιμότητά του.

Τμήμα Δημόσιων Έργων (ΤΔΕ)

Το Τμήμα Δημοσίων Έργων με επιστολή του ημερομηνίας 21.05.2014 σημείωνε τα πιο κάτω:

«Παρόλο που το Τμήμα αναγνωρίζει ότι οι κυκλοφοριακές συνθήκες στην περιοχή έχουν βελτιωθεί λόγω των έργων που έχουν υλοποιηθεί από το Τμήμα Δημοσίων Έργων, π.χ. ανισόπεδος κόμβος ΓΣΠ, σημειώνεται ότι οι μετρήσεις που έγιναν από τη μελέτη των Κυκλοφοριακών Επιπτώσεων που έχει ετοιμαστεί από τους αιτητές έλαβαν χώρα λίγες εβδομάδες μετά τα οικονομικά γεγονότα τον Μάρτιο του 2013, και συνεπώς παρουσιάζουν μια στρεβλωμένη εικόνα που δεν ανταποκρίνεται στο business as usual σενάριο».

Επιπρόσθετα αναφέρεται ότι μελέτη του Τμήματος που προέκυψε μετά τα έντονα κυκλοφοριακά προβλήματα που έχουν προκύψει από τη λειτουργία του MALL, κατέδειξε ότι οι απαιτούμενες αναβαθμίσεις των κυκλοφοριακών κόμβων και δρόμων και λοιπά αντισταθμιστικά μέτρα είχαν εκτιμώμενο κόστος πέριξ των €75 εκ ευρώ. Καταληκτικά, το ΤΔΕ σύστησε όπως οι αιτητές συνεισφέρουν οικονομικά (χωρίς να κάνει συγκεκριμένη πρόταση) στην υλοποίηση των προτεινόμενων έργων επισημαίνοντας το γεγονός ότι η ανάπτυξη δημιουργεί μεγάλο κυκλοφοριακό αποτύπωμα και οι προσθήκες αναμένεται να επιβαρύνουν ακόμη περισσότερο τα κυκλοφοριακά δεδομένα της περιοχής.

Τέλος, καταγράφεται η θέση ότι, σε ώρες αιχμής, ο χώρος στάθμευσης δεν ικανοποιεί τη ζήτηση και γίνεται εισήγηση αύξησής του.

Με νέα επιστολή του το ΤΔΕ (27.06.2014), ένα μόλις μήνα μετά (!) αναθεώρησε τη θέση του σε ότι αφορά τους χώρους στάθμευσης, κρίνοντάς τους (δια μαγείας και χωρίς να αλλάξει κάτι επί των δεδομένων) ικανοποιητικούς. Στην επιστολή αυτή το ΤΔΕ, σε συνέχεια προφανώς της πρώτης επιστολής του στην οποίοι γίνεται λόγος για μεγάλο κυκλοφοριακό αποτύπωμα, κλπ, εισηγείται συγκεκριμένο ποσό οικονομικής συνεισφοράς για τις κυκλοφοριακές αναβαθμίσεις κλπ, το οποίο ανέρχεται στις 76 χιλιάδες ευρώ.

Τα συμπεράσματα

Δεν θα έπρεπε να είχε εξεταστεί πρώτα τι επιπτώσεις (εμπορικές, κυκλοφοριακές, περιβαλλοντικές) υπήρξαν από το έργο σε σχέση με αυτές που εκτιμήθηκαν αρχικά, προτού εξεταστεί η περίπτωση της ουσιώδους επέκτασής του;

Έχει υπάρξει ή όχι υπέρβαση της φέρουσας δυναμικότητας της ευρύτερης περιοχής με το σύνολο των αναπτύξεων που έγιναν (Μall, LeRoy Merlin, αίθουσα δεξιώσεων, νοσοκομείο, Electroline, Home Centre, Madissons, κλπ.);

Δεν υπάρχει καμιά αμφιβολία ότι το μέγεθος της εμπορικής ανάπτυξης που απαιτήθηκε είναι σημαντικό σε κλίμακα και άρρηκτα συνδεδεμένο με την εμπορική ανάπτυξη εντός του αστικού Κέντρου και ως εκ τούτου η θετική θέση που «ήταν αναγκαία» σε αυτήν την περίπτωση θα έπρεπε να ήταν αρκούντως τεκμηριωμένη και με συγκεκριμένες αναφορές και δείκτες και όχι γενική και πρόχειρη. Αναφορές όπως «οι αυξημένες απαιτήσεις σε χώρους στάθμευσης δεν θα είναι δυνατό να χωροθετηθούν σε άλλες υφιστάμενες εμπορικές περιοχές», δεν βοηθούν στην επιβεβαίωση των προτεινόμενων θέσεων, εφόσον οι χώροι στάθμευσης θα μπορούσαν να ικανοποιηθούν και καθ' ύψος.

Η Πολεοδομική Αρχή αιτιολογεί τη θέση της για το πιο πάνω θέμα αναφέροντας, μεταξύ άλλων, ότι η ανάπτυξη αυτή βελτιώνει την εγκεκριμένη κατά παρέκκλιση ανάπτυξη. Δεν είναι αντιληπτό πώς αυτό αποτελεί τεκμηρίωση ή πώς δικαιολογείται η εκ νέου παρέκκλιση ανάπτυξης στηριγμένη στο γεγονός και μόνο ότι δόθηκε αρχικά παρέκκλιση.

Δηλαδή, εφ’ όσον δοθεί μια παρέκκλιση θα παρέχεται εσαεί το δικαίωμα νέων παρεκκλίσεων;

Δηλαδή η αύξηση στο συντελεστή δόμησης κρίνεται ότι βελτιώνει την ανάπτυξη και ως εκ τούτου δικαιολογείται η εκ νέου παρέκκλιση και συνεπώς δεν επηρεάζεται η γενική στρατηγική.

Όλα αυτά δεν εξισώνονται με πολεοδομικές αλχημείες;

Αν πράγματι το μέγεθος του έργου και η πολυπλοκότητα του αποτελούν ικανοποιητικό δεδομένο /κριτήριο για την ικανοποίηση της γενικής στρατηγικής του σχεδίου ανάπτυξης, τότε θα μπορούσε να δηλώνεται ρητά στο Τοπικό Σχέδιο ότι τέτοιες σύνθετες και μεγάλες αναπτύξεις θα είναι επιτρεπόμενες εφόσον ικανοποιούνται κάποια κριτήρια. Αντίθετα, είναι ξεκάθαρο ότι τέτοια χρήση δεν επιτρέπεται και γι’ αυτό το λόγο εξετάζεται στα πλαίσια των κανονισμών περί παρεκκλίσεων.

Οι διαφοροποιήσεις στις θέσεις υπηρεσιών υπήρξαν τεκμηριωμένες και αιτιολογημένες;

Θα πρέπει να εξηγηθεί η αλλαγή στην στάση του Τμήματος Δημοσίων έργων μεταξύ των επιστολών του Μαΐου και Ιουνίου 2014, όπου, παρόλο που δηλώνεται ότι η ανάπτυξη δημιουργεί μεγάλο κυκλοφοριακό αποτύπωμα, η προτεινόμενη αποζημίωση δε φαίνεται να είναι αναλογική, αλλά αποτελεί ένα τις χιλίοις των πραγματικών εξόδων. Το ίδιο ισχύει και για την 180 μοιρών αλλαγή στάσης σε σχέση με τους χώρους στάθμευσης.

Η συγκεκριμένη ανάπτυξη αδειοδοτήθηκε το 1999. Τα 17 σχεδόν χρόνια που παρήλθαν αποτελούν αρκετό χρόνο για να επιλυόταν ένα τόσο σοβαρό θέμα χωροθέτησης μεγάλης κλίμακας σύνθετου τύπου αναπτύξεων, καθορίζοντας σαφή πολιτική της Πολιτείας, παρέχοντας ίσες ευκαιρίες στους πολίτες (και επενδυτές) για την υλοποίηση τόσο σημαντικών αναπτύξεων αναγκαίων για την οικονομία του τόπου μας. Η αδυναμία του κράτους να αντιμετωπίσει το θέμα αυτό δε δίνει το δικαίωμα χαλαρής αντιμετώπισης ενός προβλήματος που θα μπορούσε, εφόσον τεκμηριωθεί η επίδραση ή η μη επίδραση, να δημιουργήσει σοβαρά πολεοδομικάπροβλήματα. Τελικά, πόσα κέντρα σύνθετων εμπορικών χρήσεων στις παρυφές της Λευκωσίας αιτιολογούνται από τα δεδομένα της περιοχής (πληθυσμός, αγοραστική δύναμη, προσβασιμότητα, κλπ.);

Κάποια παραδείγματα:
Η λειτουργία του MALL: Καταγράφεται ως επιχειρηματικά επιτυχής αφού έχει υποστηριχτεί από το ευρύ κοινό: Αν πράγματι η αγορά έχει ανάγκη για τέτοιες χρήσεις, που προκύπτει ως αποτέλεσμα ενδελεχούς μελέτης και τεκμηρίωσης όλων των δεδομένων που αφορούν την Πόλη γενικά, τότε θα έπρεπε να αποτελεί μέρος της καθορισμένης πολεοδομικής πολιτικής και όχι απλά παρεμπιπτόντως αυτό να αναφέρεται σε μια έκθεση κατά παρέκκλιση αίτησης για απόκτηση σημαντικού δικαιώματος εμπορικής χρήσης η οποία - για σκοπούς σύγκρισης - είναι τάξης μεγέθους ίσης με τις αθροιστικά συνολικές εμπορικές χρήσεις της Λεωφόρου Μακαρίου!

Η λειτουργία του ΙΚΕΑ: Πράγματι τι σχέση έχει η λειτουργία του ΙΚΕΑ με την ανάγκη για αναβάθμιση του MALL; Αν η Πολεοδομική Αρχή θα αξιολογούσε το Επιχειρηματικό Σχέδιο του Νίκου Σιακόλα για την ανάπτυξη της περιοχής, τότε πιθανώς η λειτουργία του ΙΚΕΑ να ήταν πολύ σημαντική. Στην περίπτωση αυτή η Πολεοδομική Αρχή θα έπρεπε να στηρίξει την θέση της χρησιμοποιώντας δεδομένα που προέρχονται από την καθορισμένη πολεοδομική πολιτική, διότι η επικερδότητα ενός έργου αποτελεί πάντοτε τον ουσιώδη παράγοντα για την οποιαδήποτε επένδυση, ανεξάρτητα αν είναι επιτρεπόμενη η προτεινόμενη χρήση.

Η έντονη κριτική που άσκησε τόσο ο απλός κόσμος όσο και συγκεκριμένοι φορείς στην περίπτωση της παραχώρησης πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση για πρόσθετο συντελεστή δόμησης 10 χιλιάδων τ.μ. στο μεγάλο εμπορικό κέντρο στις παρυφές της Λευκωσίας, απευθυνόταν προς το Κράτος και τη δημόσια διοίκηση, οι οποίοι συνεχίζουν ανελέητα και προκλητικά να παρέχουν «δώρα» δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ στον Νίκο Σιακόλα τόσο σαν φυσικό, όσο και σαν νομικό πρόσωπο και όχι προς τον επιχειρηματία / ιδιοκτήτη ή την οποιαδήποτε πράξη πώλησης του.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, θα πρέπει να τονιστεί για να γίνει κατανοητό στον κάθε πολίτη αυτής της χώρας ότι η συγκεκριμένη κατά παρέκκλιση αδειοδότηση ουδεμία σχέση ή εφαρμογή είχε με τα πολεοδομικά κίνητρα του 2013, τα οποία επικαλείται στην ανακοίνωση / απάντηση του προς το ΕΤΕΚ, ο Νίκος Σιακόλας. Ακόμη και αν εφαρμόζονταν στην εν λόγω περιοχή, τα πολεοδομικά κίνητρα του 2013, θα αφορούσαν προσαύξηση επί του επιτρεπόμενου συντελεστή του σχεδίου ανάπτυξης και όχι επί του πολλαπλάσιου κατά παρέκκλιση συντελεστή και χρήσης που δόθηκε προ δεκαετίας. Εξ’ ου και η αίτηση του Νίκου Σιακόλα έγινε προς το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ) και δεν έγινε μέσω της συνήθους οδού της αίτησης για πολεοδομική άδεια.

Δυστυχώς, το Υπουργικό Συμβούλιο με την αναπομπή της πρώτης αρνητικής θέσης του ΣΥΜΕΠΑ ουσιαστικά το κατήργησε, κάτι το οποίο ο Νίκος Σιακόλας από το 2013 επιζητούσε δημόσια. Ταυτόχρονα τίθενται εύλογα ερωτήματα προς τα τρία από τα πέντε μέλη του ΣΥΜΕΠΑ, που τελικά ενέκριναν την παρέκκλιση, ως προς το ποια πολεοδομικά κριτήρια και θέσεις έλαβαν υπόψη τους.

Εύλογα ερωτήματα που εγείρονται:

- Τι ποσό εισέπραξε, ΑΝ εισέπραξε, το Τμήμα Φορολογίας από την πρόσφατη συμφωνία πώλησης του Εμπορικού Πάρκου Σιακόλα (Mall of Cyprus και Mall of Engomi) στο νοτιοαφρικανικό όμιλο «Atterbury» ως τέλη ή φορολογία.

- Η ψήφιση της τροποποίησης των νόμων που αφορούν τα μεταβιβαστικά τέλη και το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μείωσε το ποσό που εισέπραξε τελικά η Κυπριακή Δημοκρατία από την πώληση του Εμπορικού Πάρκου Σιακόλα;

Αξιωματούχοι των δύο εμπλεκόμενων Τμημάτων, επικαλούμενοι πρόνοια της νομοθεσίας για προστασία προσωπικών δεδομένων, απέφυγαν επιμελώς και διακριτικά να δώσουν ξεκάθαρες απαντήσεις στα πιο πάνω ερωτήματα.

Υπήρξε ΚΑΙ εδώ, προνομιακή μεταχείριση της «αυτοκρατορίας» Νίκου Σιακόλα;
Πηγή