Φυσικές καταστροφές και ασφάλιση ακινήτων

Γράφει ο

Γεώργιος Βασιλειάδης*

Υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων απέναντι στις φυσικές καταστροφές: μια νέα συμφωνία ασφάλειας μεταξύ κράτους και πολίτη

Η Ελλάδα είναι μια χώρα ιδιαίτερα εκτεθειμένη σε φυσικούς κινδύνους. Σεισμοί, δασικές πυρκαγιές, πλημμύρες, κατολισθήσεις, έντονα καιρικά φαινόμενα και καθιζήσεις μπορούν μέσα σε λίγες ώρες να καταστρέψουν κατοικίες, επιχειρήσεις και περιουσίες που δημιουργήθηκαν με τους κόπους μιας ολόκληρης ζωής. Τα τελευταία χρόνια, η κοινωνία έχει επανειλημμένα βρεθεί αντιμέτωπη με εικόνες ολοκληρωτικής καταστροφής: καμένα σπίτια, πλημμυρισμένα χωριά, οικογένειες που αναγκάζονται να εγκαταλείψουν τις κατοικίες τους και πολίτες που περιμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα μια οριστική λύση. Το σημερινό σύστημα αντιμετώπισης των ζημιών βασίζεται κυρίως στην κρατική αρωγή, σε έκτακτα επιδόματα, σε στεγαστική συνδρομή και σε ειδικές διαδικασίες αποκατάστασης. Για να ενεργοποιηθούν ορισμένα μέτρα, πρέπει συνήθως μια περιοχή να οριοθετηθεί ως πληγείσα ή να κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης. Η πρώτη αρωγή λειτουργεί ως προκαταβολή έναντι της στεγαστικής συνδρομής ή άλλων ενισχύσεων και αφορά συγκεκριμένες κατηγορίες πληγέντων και ζημιών.

Παρότι το κράτος οφείλει να στέκεται δίπλα στους πολίτες σε μια καταστροφή, το υπάρχον μοντέλο παρουσιάζει σοβαρές αδυναμίες. Η αποζημίωση συχνά εξαρτάται από αυτοψίες, χαρακτηρισμούς κτιρίων, αιτήσεις, δικαιολογητικά, επιτροπές και διαδοχικές διοικητικές πράξεις. Ακόμη και όταν καταβάλλεται γρήγορα ένα πρώτο βοήθημα, αυτό συνήθως δεν επαρκεί για την πλήρη ανακατασκευή μιας κατοικίας. Έτσι, υπάρχουν άνθρωποι που παραμένουν για μεγάλο διάστημα σε προσωρινές κατοικίες, κοντέινερ, ξενοδοχεία, σπίτια συγγενών ή άλλα ακατάλληλα καταλύματα, χωρίς να γνωρίζουν πότε θα μπορέσουν να επιστρέψουν σε μια κανονική ζωή. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι η κρατική αρωγή, από τη φύση της, αποτελεί έκτακτη βοήθεια και όχι πλήρες ασφαλιστικό συμβόλαιο. Το ποσό της δεν αντιστοιχεί πάντοτε στην πραγματική αξία του ακινήτου, στο συνολικό κόστος ανακατασκευής ή στην οικονομική ζημιά που υπέστη ο ιδιοκτήτης. Επιπλέον, κάθε μεγάλη φυσική καταστροφή επιβαρύνει απρόβλεπτα τον κρατικό προϋπολογισμό, με αποτέλεσμα οι αποζημιώσεις να εξαρτώνται από τις δημοσιονομικές δυνατότητες, τις αποφάσεις της εκάστοτε κυβέρνησης και την ταχύτητα των κρατικών υπηρεσιών.

Γίνε μέλος του militaire.gr κάνοντας κλικ ΕΔΩ – Μάθε τι κερδίζεις

Ενισχύστε το militaire.gr ,δείτε γιατί ΕΔΩ

Απέναντι σε αυτή την κατάσταση απαιτείται μια νέα και μόνιμη πολιτική: η υποχρεωτική ασφάλιση όλων των ακινήτων στην Ελλάδα για τις βασικές φυσικές καταστροφές. Κάθε κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο και κτίσμα θα πρέπει να καλύπτεται τουλάχιστον για σεισμό, πλημμύρα, δασική πυρκαγιά, κατολίσθηση και άλλα καταστροφικά φυσικά φαινόμενα που μπορούν να προκαλέσουν ολική ή μερική απώλεια του ακινήτου. Η Ελλάδα έχει ήδη αρχίσει να κινείται προς την κατεύθυνση της μεγαλύτερης συμμετοχής της ιδιωτικής ασφάλισης. Η νομοθεσία έχει θεσπίσει υποχρεώσεις ασφάλισης έναντι πυρκαγιάς, πλημμύρας και σεισμού για ορισμένες επιχειρήσεις, ενώ προβλέπεται και μείωση του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Για το 2026, η ΑΑΔΕ αναφέρει μείωση ΕΝΦΙΑ 20% για ορισμένες ασφαλισμένες κατοικίες, ανάλογα με τη φορολογητέα αξία και τις λοιπές προϋποθέσεις. Η πρόταση, όμως, πρέπει να προχωρήσει πολύ περισσότερο. Η ασφάλιση δεν πρέπει να αποτελεί απλώς μια προαιρετική επιλογή που ανταμείβεται με μια μικρή φορολογική έκπτωση. Πρέπει να μετατραπεί σε καθολικό σύστημα προστασίας, το οποίο θα εξασφαλίζει ότι κανένας ιδιοκτήτης δεν θα χάσει το σπίτι του και θα παραμείνει για χρόνια χωρίς ουσιαστική αποκατάσταση.

Βασική προϋπόθεση του νέου συστήματος είναι η ύπαρξη ενός απολύτως σαφούς και κατανοητού ασφαλιστηρίου συμβολαίου. Πριν από την υπογραφή, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ενημερώνεται αναλυτικά για το ποσό της ασφαλισμένης αξίας, τις καλυπτόμενες φυσικές καταστροφές, τις εξαιρέσεις, την απαλλαγή, τον τρόπο υπολογισμού της ζημιάς και το ακριβές ποσό που δικαιούται σε περίπτωση ολικής ή μερικής καταστροφής. Δεν πρέπει να επιτρέπονται δυσνόητες διατυπώσεις, κρυφές εξαιρέσεις ή γενικοί όροι που μπορούν μετά την καταστροφή να ερμηνευθούν εις βάρος του ασφαλισμένου. Τα βασικά στοιχεία του συμβολαίου πρέπει να παρουσιάζονται και σε ένα σύντομο, τυποποιημένο έντυπο, ώστε ο πολίτης να γνωρίζει με απλό τρόπο τι αγοράζει και ποια ακριβώς προστασία διαθέτει. Η ασφαλισμένη αξία πρέπει να υπολογίζεται με αντικειμενικά τεχνικά κριτήρια. Δεν αρκεί να βασίζεται μόνο στην εμπορική αξία του οικοπέδου ή στη φορολογητέα αξία του ακινήτου. Πρέπει να συνδέεται κυρίως με το πραγματικό κόστος ανακατασκευής, τα τετραγωνικά μέτρα, την παλαιότητα, τα υλικά κατασκευής, τη χρήση του κτιρίου και το επίπεδο κινδύνου της περιοχής.

Το σημαντικότερο στοιχείο της πρότασης είναι η καθιέρωση δεσμευτικής προθεσμίας αποζημίωσης. Σε περίπτωση ολικής καταστροφής, το συμφωνημένο ποσό του ασφαλιστηρίου πρέπει να καταβάλλεται μέσα σε τριάντα ημέρες από την ολοκλήρωση της αναγκαίας δήλωσης και τεκμηρίωσης της ζημιάς. Η προθεσμία αυτή πρέπει να αποτελεί νόμιμη υποχρέωση και όχι απλή υπόσχεση της ασφαλιστικής εταιρείας ή της κρατικής υπηρεσίας. Όταν παρέρχεται χωρίς δικαιολογημένη αιτία, πρέπει να επιβάλλονται αυτόματα τόκοι υπερημερίας και διοικητικές κυρώσεις. Σε περίπτωση συστηματικών καθυστερήσεων, η ασφαλιστική εταιρεία πρέπει να αντιμετωπίζει ακόμη και περιορισμό ή ανάκληση της άδειας διάθεσης του συγκεκριμένου προϊόντος.

Στις περιπτώσεις μερικής καταστροφής, πρέπει να καταβάλλεται μέσα στην ίδια προθεσμία το πραγματικό και τεκμηριωμένο κόστος επισκευής, μέχρι το όριο κάλυψης του συμβολαίου. Ο πολίτης δεν πρέπει να αναγκάζεται να δανειστεί, να εγκαταλείψει το ακίνητό του ή να αναμένει για μήνες μέχρι να εγκριθεί η επισκευή μιας στέγης, ενός τοίχου, μιας ηλεκτρολογικής εγκατάστασης ή άλλου ουσιώδους τμήματος της κατοικίας. Για να μπορεί να τηρηθεί η προθεσμία των τριάντα ημερών, η αυτοψία και η πραγματογνωμοσύνη πρέπει να ολοκληρώνονται μέσα σε δεκαπέντε ημέρες από την αναγγελία της ζημιάς. Σε καταστροφές μεγάλης έκτασης μπορούν να ενεργοποιούνται μητρώα πιστοποιημένων μηχανικών και πραγματογνωμόνων, ώστε να αυξάνεται άμεσα ο αριθμός των διαθέσιμων συνεργείων ελέγχου. Σε περίπτωση αδικαιολόγητης καθυστέρησης της πραγματογνωμοσύνης, ο ασφαλισμένος δεν πρέπει να χάνει το δικαίωμα έγκαιρης πληρωμής. Μπορεί να προβλεφθεί προσωρινή προκαταβολή ενός σημαντικού μέρους της εκτιμώμενης αποζημίωσης και οριστική εκκαθάριση μετά την ολοκλήρωση του φακέλου.

Η βασική υποχρεωτική ασφάλιση πρέπει να αφορά πρωτίστως το ίδιο το κτίριο. Ο ιδιοκτήτης, όμως, πρέπει να μπορεί να επιλέγει πρόσθετες καλύψεις με αντίστοιχη αύξηση του ασφαλίστρου. Σε αυτές μπορούν να περιλαμβάνονται η οικοσκευή, ο επαγγελματικός εξοπλισμός, ηλεκτρικές συσκευές, έπιπλα, αποθηκευμένα προϊόντα και άλλα κινητά περιουσιακά στοιχεία. Θα μπορούσε επίσης να παρέχεται συμφωνημένη χρηματική αποζημίωση για άμεσες ανάγκες, απώλεια χρήσης του ακινήτου ή προσωρινή διαμονή. Μια οικογένεια της οποίας το σπίτι κρίθηκε ακατάλληλο δεν χρειάζεται μόνο χρήματα για την ανακατασκευή. Χρειάζεται άμεσα στέγη, έξοδα μετακίνησης, βασικό εξοπλισμό και οικονομική δυνατότητα να συνεχίσει την καθημερινότητά της. Στο υποχρεωτικό συμβόλαιο πρέπει επομένως να περιλαμβάνεται ένα ελάχιστο ποσό προσωρινής στέγασης. Για παράδειγμα, μπορεί να καλύπτεται το ενοίκιο άλλης κατοικίας για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, μέχρι την αποκατάσταση ή την ανακατασκευή του ακινήτου.

Η υποχρεωτική ασφάλιση μπορεί να έχει ένα ακόμη σημαντικό όφελος: να συμβάλει στην οριστική καταγραφή και πολεοδομική τακτοποίηση των ακινήτων. Για να ασφαλιστεί ένα κτίσμα, πρέπει να διαθέτει σαφή στοιχεία ιδιοκτησίας, νόμιμη άδεια ή ολοκληρωμένη διαδικασία τακτοποίησης, τεχνική περιγραφή και καταχώριση στο Εθνικό Κτηματολόγιο και στο Ε9. Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετες επεκτάσεις, παράνομες αλλαγές χρήσης ή άλλες πολεοδομικές εκκρεμότητες θα έχουν ισχυρό κίνητρο να τις δηλώσουν και να τις τακτοποιήσουν. Το κράτος θα αποκτήσει πληρέστερη εικόνα του κτιριακού αποθέματος, θα εισπράξει τα νόμιμα τέλη τακτοποίησης και θα μπορεί να σχεδιάσει καλύτερα την πολιτική προστασία.

Η δυνατότητα τακτοποίησης, όμως, δεν πρέπει να σημαίνει νομιμοποίηση κάθε αυθαιρέτου. Κτίσματα σε ρέματα, δασικές εκτάσεις, αιγιαλούς, ζώνες απολύτου προστασίας ή περιοχές άμεσου κινδύνου δεν πρέπει να ασφαλίζονται και να διατηρούνται απλώς επειδή καταβλήθηκε ένα πρόστιμο. Η ασφάλιση πρέπει να λειτουργεί ως μηχανισμός νομιμότητας και πρόληψης, όχι ως τρόπος επιβράβευσης επικίνδυνων αυθαιρεσιών. Για τα παλαιότερα ακίνητα ή για κατοικίες πολιτών με χαμηλό εισόδημα, το κράτος μπορεί να προβλέπει μεταβατική περίοδο, τεχνική υποστήριξη και επιδότηση των αναγκαίων ελέγχων. Διαφορετικά, η υποχρεωτικότητα υπάρχει κίνδυνος να επιβαρύνει δυσανάλογα όσους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να καλύψουν άμεσα τις πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες.

Κεντρικό μέρος της πρότασης είναι ότι, με την καθολική εφαρμογή της υποχρεωτικής ασφάλισης, πρέπει να καταργηθεί ο ΕΝΦΙΑ. Ο πολίτης δεν είναι δίκαιο να πληρώνει ταυτόχρονα έναν μόνιμο φόρο κατοχής ακινήτου και ένα υποχρεωτικό ασφάλιστρο για την προστασία της ίδιας περιουσίας. Στο προτεινόμενο σύστημα, το ποσό που σήμερα καταβάλλεται ως φόρος ακίνητης περιουσίας θα μετατραπεί, εν μέρει ή συνολικά, σε πραγματική υπηρεσία προστασίας. Αντί ο ιδιοκτήτης να πληρώνει έναν φόρο χωρίς άμεση αντιπαροχή σε περίπτωση καταστροφής, θα καταβάλλει ασφάλιστρο και θα γνωρίζει ότι, αν χάσει το σπίτι του, θα αποζημιωθεί μέσα σε συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.

Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ θα πρέπει, βέβαια, να πραγματοποιηθεί με μελετημένο δημοσιονομικό σχέδιο, επειδή αποτελεί σημαντικό δημόσιο έσοδο. Θα μπορούσε να εφαρμοστεί σταδιακά, παράλληλα με την επέκταση της υποχρεωτικής ασφάλισης. Πρώτα μπορεί να αυξηθεί σημαντικά η σημερινή φορολογική έκπτωση για τα πλήρως ασφαλισμένα ακίνητα και, όταν επιτευχθεί καθολική κάλυψη, να ακολουθήσει η πλήρης κατάργηση του φόρου. Παράλληλα, πρέπει να υπάρξει ειδική πρόβλεψη για τα ευάλωτα νοικοκυριά. Το ασφάλιστρο της κύριας κατοικίας χαμηλοσυνταξιούχων, ανέργων, ατόμων με αναπηρία και οικογενειών με πολύ χαμηλό εισόδημα μπορεί να επιδοτείται μερικώς ή πλήρως από το κράτος. Η υποχρεωτική ασφάλιση δεν πρέπει να οδηγήσει σε απώλεια κατοικιών ή σε νέα χρέη.

Γίνε μέλος του militaire.gr κάνοντας κλικ ΕΔΩ – Μάθε τι κερδίζεις

Ενισχύστε το militaire.gr ,δείτε γιατί ΕΔΩ

Το σύστημα μπορεί να λειτουργεί μέσω ιδιωτικών ασφαλιστικών εταιρειών, αλλά υπό αυστηρή κρατική εποπτεία. Το κράτος πρέπει να καθορίζει τις ελάχιστες καλύψεις, τις ανώτατες προθεσμίες, τους βασικούς όρους των συμβολαίων και τις κυρώσεις για καθυστερήσεις ή αδικαιολόγητες αρνήσεις πληρωμής. Σε περιοχές πολύ υψηλού κινδύνου, όπου οι ιδιωτικές εταιρείες ενδέχεται να απαιτούν υπερβολικά ασφάλιστρα ή να αρνούνται την κάλυψη, μπορεί να δημιουργηθεί εθνικός μηχανισμός αντασφάλισης φυσικών καταστροφών. Το κράτος θα αναλαμβάνει μέρος του ακραίου κινδύνου, ενώ οι εταιρείες θα συνεχίζουν να διαχειρίζονται τα συμβόλαια και τις συνήθεις αποζημιώσεις. Παράλληλα, πρέπει να λειτουργεί ανεξάρτητος μηχανισμός επίλυσης διαφορών. Όταν υπάρχει διαφωνία για το ύψος της αποζημίωσης, ο πολίτης πρέπει να έχει πρόσβαση σε ταχεία διαδικασία επανεξέτασης, χωρίς να αναγκάζεται να προσφύγει σε πολυετή δικαστική διαμάχη.

Η υποχρεωτική ασφάλιση δεν πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως άλλοθι για να περιοριστούν τα έργα πρόληψης. Το κράτος εξακολουθεί να έχει την ευθύνη για αντιπλημμυρικά έργα, καθαρισμό ρεμάτων, δασική προστασία, αντιπυρικές ζώνες, αντισεισμικούς ελέγχους, ασφαλείς υποδομές, έγκαιρη προειδοποίηση και οργανωμένα σχέδια εκκένωσης. Μάλιστα, το ασφαλιστικό σύστημα μπορεί να ενισχύσει την πρόληψη. Ακίνητα με αντισεισμική ενίσχυση, πυράντοχα υλικά, καθαρισμένο περιβάλλοντα χώρο ή μέτρα προστασίας από πλημμύρα μπορούν να πληρώνουν χαμηλότερο ασφάλιστρο. Έτσι, δημιουργείται οικονομικό κίνητρο για τον ιδιοκτήτη να επενδύσει στην ανθεκτικότητα του κτιρίου.

Η προστασία από τις φυσικές καταστροφές δεν μπορεί να εξαρτάται κάθε φορά από έκτακτες αποφάσεις, χρονοβόρες διαδικασίες και αβέβαιες αποζημιώσεις. Ο πολίτης που χάνει το σπίτι του χρειάζεται άμεση και εγγυημένη λύση, όχι μια μακρά περίοδο αναμονής μέσα σε προσωρινά καταλύματα. Η υποχρεωτική ασφάλιση όλων των νόμιμων ακινήτων, με σαφείς όρους, πραγματογνωμοσύνη μέσα σε δεκαπέντε ημέρες και πλήρη αποζημίωση μέσα σε τριάντα ημέρες, μπορεί να δημιουργήσει ένα νέο πλαίσιο κοινωνικής και οικονομικής ασφάλειας. Παράλληλα, μπορεί να ενισχύσει την πολεοδομική νομιμότητα, να βελτιώσει την καταγραφή των ακινήτων, να μειώσει την απρόβλεπτη επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού και να κινητοποιήσει περισσότερες επενδύσεις στην πρόληψη.

Η πρόταση ολοκληρώνεται με την κατάργηση του ΕΝΦΙΑ μετά την καθολική εφαρμογή του συστήματος. Ο ιδιοκτήτης θα πάψει να πληρώνει έναν φόρο κατοχής και θα καταβάλλει ένα ποσό που εξασφαλίζει συγκεκριμένη προστασία και αποζημίωση. Το κράτος, από την πλευρά του, θα έχει νόμιμα και καταγεγραμμένα ακίνητα, έσοδα από τις αναγκαίες τακτοποιήσεις, μικρότερη έκθεση σε έκτακτες αποζημιώσεις και ένα πιο οργανωμένο σύστημα πολιτικής προστασίας. Πρόκειται ουσιαστικά για μια νέα συμφωνία ανάμεσα στο κράτος, την ασφαλιστική αγορά και τον πολίτη. Ο πολίτης αναλαμβάνει την υποχρέωση να διατηρεί νόμιμο και ασφαλισμένο το ακίνητό του. Οι ασφαλιστικές εταιρείες αναλαμβάνουν την υποχρέωση να πληρώνουν γρήγορα και χωρίς καταχρηστικές καθυστερήσεις. Και το κράτος αναλαμβάνει να εποπτεύει αυστηρά το σύστημα, να προστατεύει τους οικονομικά ασθενέστερους και να επενδύει σταθερά στην πρόληψη. Μόνο έτσι μια φυσική καταστροφή δεν θα μετατρέπεται και σε μια δεύτερη, κοινωνική καταστροφή για τους ανθρώπους που έχασαν το σπίτι και την περιουσία τους.

*BBA, MSc, EMBA, MA, MPA, MPH, MPhil, PhD(c)

Business and Managerial Executive

https://www.youtube.com/@GeorgiosVasileiadis1

https://www.linkedin.com/in/georgios-vasileiadis-3274ba224/

The post Φυσικές καταστροφές και ασφάλιση ακινήτων appeared first on Militaire.gr.