Σε ανοδική τροχιά οι τιμές και των οικοπέδων στην Αττική

Οι τιμές της αγοράς οικοπέδων στο λεκανοπέδιο της Αττικής καθώς και στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας κινούνται σε ανοδική τροχιά. Βέβαια, πλησιάζουν στο σημείο όπου κλείνει σιγά σιγά ο ανοδικός αυτός κύκλος.

Την ίδια στιγμή οι αλλαγές στον κατασκευαστικό τομέα είναι καταιγιστικές, ενώ αναφορικά με τα κόστη, οι τάσεις είναι μικτές.

Υπάρχει σταθεροποίηση στο τομέα των τιμών υλικών, σε σχέση με ότι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, αλλά σημειώνεται αύξηση στον εργατικό κόστος.

Ειδικότερα, όπως εκτιμά ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis Property

& Valuation Services, πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα από το υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα που μπορούν να φιλοξενήσουν κατοικία στις περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής και σε μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με την χαμηλότερη προσφορά καθώς δεν υπάρχει αρκετή ελεύθερη γη στις περιοχές αυτές, κρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Όπως εκτιμά, με δηλώσεις του στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, ο κ. Ξυλάς, οι τιμές θα συνεχίσουν να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα όσο υπάρχει ανάγκη για νεόδμητες κατοικίες.

Είναι προφανές ότι βρισκόμαστε σε ένα υψηλό σημείο του κύκλου τιμών στην αγορά οικοπέδων που είναι πολύ κοντά στο ανώτατο σημείο. Θα ακολουθήσει μια διόρθωση, σε πρώτη φάση στο ρυθμό αύξησης των αξιών, πριν περάσουμε σε αρνητικό πρόσημα αναφορικά με την πορεία των τιμών των οικοπέδων.

Ο χρονικός ορίζοντας που θα υπάρξει η διορθωτική πτώση με αρνητικό ρυθμό δεν μπορεί να εκτιμηθεί ακόμη και μπορεί να ξεκινήσει στους επόμενους 12 με 24 μήνες, εκτιμά ο κ. Ξυλάς, με αφορμή την δημοσιοποίηση της έρευνας της GEOAXIS.

Οικόπεδα – Οι τιμές και οι τάσεις

Όπως συμπερασματικά αναφέρεται στην έρευνα της GEOAXIS η άνοδος των αξιών (σε πέντε περιοχές που εξετάζονται στο λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση.

Σε καμία περίπτωση η αγορά δε βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων.

Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ό,τι στα Βόρεια προάστια. Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο.

Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά.

Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2024 και του 2ου τριμήνου 2023 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων ( στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) σε ένα μέσο όρο της τάξης του 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθεί το Παρατηρητήριο της GEOAXIS.

Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τ.μ., από 810 ευρώ /τ.μ. πέρσι.

Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1.547 ευρώ/τ.μ., από 1.395 ευρώ/τ.μ.).

Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 7,80% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τ.μ.) και ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 7,58% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τ.μ. από 2.282 ευρώ/τ.μ.).

Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 7,47% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1. 209 ευρώ/τ.μ. από 1.125 ευρώ/τ.μ.). Οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα.

Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την θέση, την προβολή, την θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.