Η άδικη μεταχείριση ιδιοκτητών που υπάγονται στον περί Ενοικιοστάσιο Νόμο

Αρχικά, είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (όπως τροποποιήθηκε) («ο Νόμος») ισχύει μόνο (α) για ακίνητα που έχουν ανεγερθεί πριν από την 31 Δεκεμβρίου 1999 και (β) σε ακίνητα που βρίσκονται σε «ελεγχόμενες περιοχές», οι οποίες είναι ουσιαστικά εκείνες που βρίσκονται εντός των δημοτικών ορίων των μεγάλων πόλεων της Κύπρου.

Τα αποτελέσματα της εφαρμογής του Νόμου είναι πολλαπλά, τα σημαντικότερα από τα οποία είναι:

1. Οι ενοικιαστές γίνονται αυτόματα θέσμιοι ενοικιαστές όταν

κατά την λήξη ή τον τερματισμό της πρώτης ενοικιάσεως εξακολουθούν να κατέχουν το ακίνητο, ανεξάρτητα από τη διάρκεια της ενοικίασης, οπότε η Σύμβαση Ενοικίασης εξακολουθεί να ισχύει επ’ αόριστον και ο ενοικιαστής αποκτά επιπρόσθετα δικαιώματα δυνάμει του Νόμου.

2. Όταν ο ενοικιαστής είναι θέσμιος, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε έξωση του ενοικιαστή από το ακίνητο για πολύ συγκεκριμένους λόγους. Η μη πληρωμή ή η μερική πληρωμή του ενοικίου είναι ένας από αυτούς τους λόγους, ο οποίος, μέχρι την εισαγωγή τον Ιανουάριο 2020 της διαδικασίας ταχείας έξωσης, χρειαζόταν περίπου 3-5 χρόνια για την έκδοση Διατάγματος Έξωσης από τα Δικαστήρια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι ενοικιαστές συχνά έκαναν κατάχρηση της δικαστικής διαδικασίας και δεν πλήρωναν το ενοίκιο τους κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ενώ εξακολουθούσαν να διατηρούν την κατοχή και τη χρήση του ακινήτου.

3. Το Υπουργικό Συμβούλιο καθορίζει εάν το ενοίκιο μπορεί να αυξηθεί ή όχι. Για να τεθούν  τα πράγματα στη σωστή τους προοπτική, το Υπουργικό Συμβούλιο δεν έχει επιτρέψει, από το 2013 (και μέχρι το 2021), καμία αύξηση στο ενοίκιο των θέσμιων ενοικιαστών.

Τα πιο πάνω είναι σε απόλυτη αντίθεση με τα ακίνητα που έχουν ανεγερθεί από το έτος 2000 και αργότερα, όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν, μεταξύ άλλων, (α) να συμφωνήσουν το ισχύον ενοίκιο χωρίς κυβερνητική συμμετοχή (και οποιαδήποτε αύξηση σε αυτό), (β) να αποφασίσουν εάν θα παρατείνουν την περίοδο της Σύμβασης Ενοικίασης και (γ) να χρησιμοποιήσουν τη βάση του περί Συμβάσεων Νόμου για να κάνουν έξωση γρήγορα και αποτελεσματικά τους ενοικιαστές που παραβιάζουν τη Σύμβαση τους, ή των οποίων η περίοδος ενοικίασης έχει λήξει χωρίς καμία συμφωνημένη παράταση.

Ενοικίαση Κατοικίας v Καταστήματος

Το μεγαλύτερο πρόβλημα με το Νόμο είναι ότι δεν υπάρχει διάκριση μεταξύ ενοικιαστών κατοικιών και καταστημάτων, καθώς και οι δύο μπορούν να γίνουν θέσμιοι ενοικιαστές. Ένας θέσμιος ενοικιαστής, με την παραδοσιακή έννοια του όρου που λαμβάνεται από το Αγγλικό νομικό σύστημα στο οποίο βασίζεται ο Νόμος, αφορά μόνο τις ενοικιαζόμενες κατοικίες και ισχύουν διαφορετικοί κανόνες για τους ενοικιαστές καταστημάτων που έχουν σκοπό να δημιουργήσουν επιχείρηση.

Ενώ είναι απολύτως λογικό και δικαιολογημένο να παρέχονται πρόσθετα δικαιώματα από τους νόμους μιας χώρας σε ενοικιαστές κατοικιών (ειδικά εάν παραμένουν στην ίδια οικεία για πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα), είναι ανήθικο και απαράδεκτο να παρέχονται τα ίδια δικαιώματα στους ενοικιαστές καταστημάτων.

Δεν πρέπει (και ούτε είναι) εύκολο να διαταχθεί έξωση στους ενοικιαστές που ενοικιάζουν ένα ακίνητο για χρήση ως κατοικία, λόγω της πιθανής δυσκολίας εύρεσης άλλου τόπου διαμονής (το οποίο είναι βασικό ανθρώπινο δικαίωμα και το δικαίωμα διαμονής προστατεύεται επίσης από το Κυπριακό Σύνταγμα) και της τρομακτική σκέψης ότι ένα άτομο μπορεί να μείνει χωρίς κατοικία ως συνέπεια της έξωσης. Είναι σαφές ότι η ισχύουσα νομοθεσία δεν παρέχει την ίδια προστασία ή δικαιώματα για όλες τις ενοικιάσεις κατοικιών, δημιουργώντας ένα μεγάλο χάσμα μεταξύ εκείνων που ζουν σε ακίνητα που έχουν χτιστεί πριν από την 31 Δεκεμβρίου 1999 (και εντός ελεγχόμενων περιοχών) σε αντίθεση από τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί μετά από αυτήν την ημερομηνία.

Από την άλλη πλευρά, εάν ένας ενοικιαστής επιχείρησης δεν είναι σε θέση να πληρώσει το οφειλόμενο ενοίκιο για οποιονδήποτε λόγο, οι ιδιοκτήτες του ακινήτου αναγκάζονται να υποφέρουν μαζί με την επιχείρηση, επειδή δεν μπορούν γρήγορα να προχωρήσουν με έξωση των ενοικιαστών καταστημάτων / επιχειρήσεων και να προσφέρουν την ακίνητη ιδιοκτησία τους (εάν το επιλέξουν) σε άλλο ενοικιαστή που θα είναι σε θέση να πληρώσει το συμφωνημένο ενοίκιο (και που μπορεί επίσης ενδεχομένως να δημιουργήσει μια επιτυχημένη και κερδοφόρα επιχείρηση που θα προσφέρει περισσότερα καλά για την κοινωνία γενικότερα).  Σε αντίθεση με τις κατοικίες, δεν υπάρχει «ανθρώπινο δικαίωμα» να είναι κάποιος ιδιοκτήτης μιας επιχείρησης.

Η πολιτική δομή της Κύπρου βασίζεται, όπως το μεγαλύτερο μέρος του Δυτικού Κόσμου, στον καπιταλισμό. Ωστόσο, ο ισχύων Νόμος, σε συνδυασμό με ένα αναποτελεσματικό σύστημα δικαιοσύνης, δημιουργεί μια κατάσταση όπου ορισμένοι ιδιοκτήτες αναμένεται να αποδεχθούν το γεγονός ότι οι επιχειρήσεις των ενοικιαστών καταστημάτων έχουν απώλειες και δεν μπορούν να πληρώσουν το ενοίκιο, ενώ σαφώς οι ενοικιαστές δεν αναγκάστηκαν ποτέ να μοιραστούν τα κέρδη τους όταν οι επιχειρήσεις τους είχαν καλή απόδοση και κέρδη.

Η κατοχή μιας επιχείρησης είναι προνόμιο, αλλά η πληρωμή του ενοικίου είναι συμβατική και νομική υποχρέωση με την οποία η Κυβέρνηση δεν μπορεί να απορρίψει ή να παρέμβει (ούτε μπορεί να παραιτηθεί από το Συνταγματικό Δικαίωμα των ιδιοκτητών ιδιοκτησίας να επωφεληθούν από την περιουσία τους, όπως κρίνουν κατάλληλο).

Δύο Αγορές Ενοικίασης

Το γεγονός ότι ο Νόμος εφαρμόζεται μόνο σε ορισμένα ακίνητα (που αποτελούν περίπου το 50% των ακινήτων εντός των ελεγχόμενων περιοχών) σημαίνει αυτόματα ότι τυχόν μέτρα που λαμβάνει η Κυβέρνηση σε σχέση με το Νόμο, επηρεάζει μόνο ένα πολύ συγκεκριμένο τμήμα του πληθυσμού και προκαλεί περισσότερο κακό παρά καλό στο πλαίσιο του ευρύτερου συνόλου - ιδιαίτερα επειδή δημιουργεί επίσης δύο πολύ διαφορετικές αγορές ενοικίασης ακινήτων στην Κύπρο.

Αυτή η διαφορά είναι ιδιαίτερα εμφανής στην πόλη της Λεμεσού, όπου οι πολίτες διαμαρτύρονται για υψηλές τιμές ενοικίου, καθώς δεν υπάρχει νόμιμος έλεγχος ενοικίου που ισχύει για τον μεγάλο αριθμό ακινήτων που έχουν ανεγερθεί τα τελευταία χρόνια και οι ιδιοκτήτες είναι ελεύθεροι να συνάψουν συμβάσεις και να συμφωνήσουν με τους ενοικιαστές για οποιεσδήποτε τυχόν τιμές ενοικίασης που θεωρούν κατάλληλες χωρίς καμία Κυβερνητική συμμετοχή.

Ως εκ τούτου, το 50% των ακινήτων εντός των πόλεων που υπόκεινται στο Νόμο παρέμειναν στο ίδιο επίπεδο ενοικίου ειδικά τα τελευταία 7 χρόνια, ενώ οι νεότερες εξελίξεις ακινήτων έχουν σημειώσει απότομες αυξήσεις κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

Κυβερνητική Παρέμβαση

Σε περιόδους κρίσης, η Κυπριακή Κυβέρνηση έχει δείξει την προθυμία της (α) να απαγορεύσει οποιαδήποτε αύξηση του ενοικίου για θέσμιες ενοικιάσεις (χρηματοοικονομική κρίση 2013) και (β) να παγώσει την πρόσφατη τροποποίηση για την έξωση των ενοικιαστών με την ταχεία διαδικασία εάν οι ενοικιαστές δεν πληρώσουν το ενοίκιο (COVID-19).

Εάν οι προηγούμενες αποφάσεις της Κυβέρνησης χρησιμοποιηθούν ως προηγούμενο για τα νέα μέτρα που πρόσφατα εισήχθησαν για να σταματήσουν τις εξώσεις, υπάρχει μεγάλος κίνδυνος να συνεχίσουν να επεκτείνουν την έξωση των ενοικιαστών για παρατεταμένη χρονική περίοδο.

Ενώ οι προθέσεις πίσω από τέτοιες ενέργειες μπορεί να είναι θετικές, δεν λαμβάνουν υπόψη την άλλη πλευρά του νομίσματος: οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων έχουν τιμωρηθεί σοβαρά για αρκετά χρόνια (από το 2013 και μέχρι το 2021) διότι δεν ήταν σε θέση να αυξήσουν το ενοίκιο και ταυτόχρονα δεν μπορούσαν να προχωρήσουν με έξωση στους ενοικιαστές (ιδίως τις επιχειρήσεις) λόγω του χρονικού διαστήματος και του δυνητικού κόστους που θα τους επιβάρυνε εάν επέλεγαν να επιβάλουν τα δικαιώματά τους στα Κυπριακά Δικαστήρια. Σε κάποιες περιπτώσεις ορισμένοι ενοικιαστές μπορεί λάβουν μια δικαιολογημένη προστασία με αυτά τα μέτρα, αλλά όλοι οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων χωρίς εξαίρεση υποφέρουν ως αποτέλεσμα αυτών των ενεργειών.

Τα Μέσα Μαζικής Ενημέρωσης

Δυστυχώς, τα παραπάνω θέματα σπάνια παρουσιάζονται σαφώς στο ευρύ κοινό και τα μέσα μαζικής ενημέρωσης τείνουν γενικά να προτιμούν να δείχνουν την πλευρά των ενοικιαστών, τους οποίους συνήθως παρουσιάζουν ως λιγότερο προνομιούχα ομάδα, απορρίπτοντας τις απόψεις των ιδιοκτητών ακινήτων (που δεν έχουν τόσο δυνατή φωνή για να τους εκπροσωπήσουν όπως έχουν οι ενοικιαστές). Και ενώ τα μέσα μαζικής ενημέρωσης αναφέρονται σε υψηλά επίπεδα ενοικίου εντός πόλεων (συγκεκριμένα για καινούργια ακίνητα), συχνά δεν αναφέρουν ότι οι περισσότεροι θέσμιοι ενοικιαστές που βρίσκονται εδώ και πολύ καιρό εντός των ορίων των πόλεων πληρώνουν ένα εξαιρετικά χαμηλό επίπεδο ενοικίου λόγω των νόμων και των κυβερνητικών ενεργειών.

Αντίθετα με το τι πιστεύεται γενικώς, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων που υπόκεινται στο Νόμο δεν είναι πλούσιοι και βασίζονται σε μεγάλο βαθμό σε ότι λίγο ενοίκιο λαμβάνουν από τους ενοικιαστές τους για να επιβιώσουν.

Caveat Emptor

Κάθε άτομο ή εταιρεία που ενδιαφέρεται να αποκτήσει ένα ακίνητο στην Κύπρο για επενδυτικούς σκοπούς, και ιδιαίτερα για την ενοικίαση του ακινήτου, θα πρέπει να είναι εξαιρετικά επιφυλακτικοί όσο αφορά το χρόνο ανέγερσης του ακινήτου, καθώς και από την τοποθεσία του ακινήτου.

Παρόλο που υπάρχουν τρόποι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να προστατευθούν, αυτοί δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής και δεν είναι το κύριο σημείο αυτού του άρθρου.

Συμπεράσματα

Τα πρόσφατα γεγονότα που επέφερε ο ιός COVID-19 έχουν επηρεάσει ολόκληρο τον κόσμο και είναι πράγματι ατυχές το γεγονός ότι οι άνθρωποι έχουν (και θα) χάσουν τη δουλειά τους και ότι οι επιχειρήσεις τους κινδυνεύουν να χρεοκοπήσουν.

Παρόλο που η κυβέρνηση παρείχε οικονομική βοήθεια στις επιχειρήσεις, ώστε να μπορέσουν να πληρώσουν τα ενοίκια και τα λειτουργικά τους έξοδα, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου οι ενοικιαστές απλώς έβαλαν στην τσέπη τα χρήματα που έλαβαν και αρνήθηκαν να πληρώσουν το ενοίκιο των ιδιοκτητών για την περίοδο απαγόρευσης λειτουργίας και κυκλοφορίας (lockdown) . Αυτό, ωστόσο, δεν αναφέρθηκε ποτέ σε κανένα μέσο και ούτε τα προβλήματα που προκλήθηκαν στους ιδιοκτήτες ακινήτων ως αποτέλεσμα.

Είναι επιτακτική ανάγκη οι ιδιοκτήτες ακινήτων να υιοθετήσουν μια αποφασιστική στάση κατά της επέκτασης του παγώματος της ταχείας διαδικασίας έξωσης για τη μη καταβολή ενοικίου. Όλοι οι ενοικιαστές κατοικιών (ανεξάρτητα από την εφαρμογή του Νόμου) θα πρέπει να προστατεύονται εάν είναι απαραίτητο και η Κυβέρνηση πρέπει να παρεμβαίνει για να διασφαλίσει ότι θα έχουν ένα μέρος για να διαμείνουν σε περίπτωση έξωσης.

Οι επιχειρήσεις που δεν είναι βιώσιμες και που η Κυβέρνηση δεν θα υποστηρίξει άμεσα θα πρέπει να επιτρέπεται να κλείνουν. Με αυτόν τον τρόπο, το ακίνητο μπορεί να απελευθερωθεί και να προσφερθεί σε νέους ενοικιαστές που θα ιδρύσουν μια νέα και (ελπίζουμε) ακμάζουσα επιχείρηση που μπορεί να υποστηρίξει τον ενοικιαστή, να παράσχει στον ιδιοκτήτη το δέον ενοίκιο και να ενεργήσει ως πυλώνας υποστήριξης της κοινωνίας με νέα φρέσκο χρήμα, νέες θέσεις εργασίας, περισσότερη απασχόληση, νέες δραστηριότητες και όχι στασιμότητα που μόνο οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να υποστούν.